Какие ключевые изменения на рынке недвижимости произошли в мае

Эксперты Аналитического центра «Домклик» Сбербанка в своем регулярном исследовании рассмотрели также структуру выданных ипотечных кредитов — их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.

Исследование показало, что в мае 2024 г. Сбербанк выдал 77,1 тыс. кредитов на сумму 286,9 млрд руб. — самые высокие показатели в 2024 г. Значения параметров увеличились с апреля на 34 и 48% соответственно. Показатели выросли на всех основных рынках недвижимости (новостройки, готовое жилье, индивидуальное жилищное строительство), при этом структура выданных кредитов существенно изменилась.

Первичный рынок

В мае 2024 года количество сделок на первичном рынке достигло 30,4 тыс., что почти в два раза выше, чем в апреле, и в 4,4 раза — чем в марте. Более того, показатель оказался выше значений марта — июня 2023 г., которые варьировались от 25 до 27 тыс. единиц.

В свою очередь доля выдач на новостройки от общего количества ипотечных кредитов выросла до 39,4% (+12,2 п.п. с апреля) и приблизилась к рекордному значению, которое было зафиксировано в декабре прошлого года (39,7%).

Аналитики «Домклик» связывают существенный прирост спроса на первичном рынке с приближающимся завершением программы «Господдержка», которое состоится 1 июля.

Также востребованность новостроек выросла на фоне дискуссий вокруг изменения условий по «Семейной ипотеке» с 1 июля: на сегодняшний день обсуждается повышение ставки с 6 до 12% для заемщиков с детьми старше шести лет.

Кроме того, авторы анализа отмечают, что Сбербанк постоянно работает над улучшением условий по другим важным льготным программам:

для получения «Дальневосточной и Арктической ипотеки» в Сбербанке педагогам и медикам теперь достаточно не пятилетнего, а трехмесячного стажа работы;

клиенты «Сбера» теперь могут оформить льготную «IT-ипотеку» с повышенным лимитом. В регионах-миллионниках новый лимит составляет 30 млн руб., в остальных населенных пунктах — 15 млн. Сумма в пределах базового лимита будет оформлена по льготной ставке 5%, а сумма свыше — по рыночной.

Доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. Наибольший прирост показателя наблюдался в Воронежской области (+18,5 п.п.), Ростовской области (+17,5 п.п.) и Республике Татарстан (+16,1 п.п.). В Москве и Санкт-Петербурге параметр вырос на 15,1 п.п. и 12,6 п.п. соответственно.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, отмечает: «Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов. Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%. Мы объясняем столь высокий темп роста в столице скорым завершением программы ”Господдержка” и изменением условий “Семейной ипотеки”».

Аналитики «Домклик» добавляют, что на фоне введения запрета на возведение студий и квартир площадью менее 28 кв. м можно ожидать рост спроса на малогабаритное жилье. В последние годы такие квартиры были очень популярны — по данным «Домклик», в 2023 г. доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.

Москва — один из тех регионов, где ежемесячный платеж при покупке новостройки в ипотеку значительно выгоднее, чем при покупке вторичной квартиры. По данным за неполный май, медианный платеж на столичном рынке новостроек на 26,3% меньше, чем на вторичном рынке. В других крупных регионах разрыв не такой значительный — в части мегаполисов разница не превышает 20%. А также примерно в половине крупнейших субъектов РФ платеж по ипотеке на вторичном рынке выгоднее платежа на рынке новостроек.

Вторичный рынок

Хотя в мае количество выданных кредитов на вторичном рынке увеличилось до 31,9 тыс. шт. (+11,3% с апреля), показатель сильно отстает от среднего значения 2023 г. (68 тыс.). Также за прошедший месяц доля кредитов на вторичном рынке от общего количества ипотечных выдач опустилась до 41,4% (–8,5 п.п.) — рекордно низкого показателя за всю историю наблюдений. Аналитики «Домклик» объясняют незначительную востребованность готового жилья активизацией спроса на первичном рынке, а также сохранением высокой ключевой ставки.

Наибольшая доля выданных кредитов фиксируется в субъектах РФ с недостаточно развитым рынком новостроек — Чеченской Республике (97,7%), Магаданской области (66,7%), Республике Коми (62,9%). Также высокие показатели отмечаются в регионах, где платеж по ипотеке на вторичном рынке гораздо выгоднее, чем на первичном — в частности, в Архангельской области (63,9%).

ИЖС

Как и на других рынках недвижимости, спрос на рынке индивидуального строительства увеличился. В мае количество выданных кредитов выросло до самого высокого значения за 2024 г. — 13,3 тыс. (+14% с апреля). Тем самым уровень спроса не опускается ниже 10 тыс. единиц уже третий месяц подряд, констатируют авторы анализа.

Помимо традиционной сезонности, ключевыми факторами, которые поддержали высокий спрос в мае, стали приближающееся завершение программы «Господдержка» и изменение условий по «Семейной ипотеке». Доля выдач по этим программам от общего количества выданных ипотек на рынке ИЖС не опускалась ниже 90% с сентября прошлого года. В мае показатель составил 94,4%.

Также спрос на частные жилые дома был простимулирован дополнительными факторами:

выдача ипотеки с возможностью открыть эскроу-счет, которая появилась еще в апреле;

снижение минимального возраста для оформления ипотеки на ИЖС до 18 лет.

Аналитики «Домклик» отмечают, что хотя доля выдач на индивидуальное жилищное строительство снизилась до 17,3% (–3 п.п.), она все же остается выше показателей 2023 года, когда максимальное значение достигало 11,6%.

Наибольшая доля выдач — в республиках Тыва (44,7%), Адыгея (37,4%) и Хакасия (32,4%). Авторы исследования напоминают, что по количеству сделок на ИЖС за четыре месяца 2024 г. Республика Тыва лидировала в Сибирском федеральном округе, а Республика Бурятия занимала третье место в Дальневосточном округе.