На вторичном рынке недвижимости началось снижение цен

Месяц в режиме самоизоляции. Обзор ЦИАН

Президент РФ Владимир Путин объявил «нерабочую» неделю с 28 марта, которая была продлена еще на месяц из-за эпидемии коронавируса. Таким образом, с начала «карантина» прошел месяц. Эксперты Циан проанализировали, как изменилась стоимость вторичной недвижимости за этот период, а также сравнили средние цены с началом года - «докризисным» периодом. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области.

● За период самоизоляции средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 3% в среднем по России – сегодня она составляет 71,7 тысяча рублей. С начала года падение составило 1,7%.

● В Московском и Петербургском регионах средняя стоимость квадратного метра снизилась на период «карантина» на 1,5% (до 132,2 тысячи рублей), с начала года – уменьшилась на 0,8%. Региональный вторичный рынок оказался более устойчив: средняя цена квадратного метра во время самоизоляции снизилась на 2,2% - до 56,1 тысяч рублей. Но пока цены еще выше, чем в начале года на 0,5%.

● Наибольшее снижение цен отмечен в Центральном (-7%) и Северо-Западном ФО (-3%).

● Лидерами по приросту цен за месяц самоизоляции стали Салават, Петропавловск-Камчатский и Нижний Новгород. Наибольшее падение отмечено в Артеме, Махачкале и Якутске.

● Год постройки не повлиял на динамику цен. Квартиры в «старых» и «новых» домах дешевеют сопоставимыми темпами.

Продавцы вторичной недвижимости снизили цены в период самоизоляции

По подсчетам экспертов Циан, средняя стоимость квадратного метра в 129 городах (население 100 тысяч+ и предложение 100 квартир+) и двум областям составляет сегодня 71,7 тысяч рублей. Ровно месяц назад – когда режим самоизоляции только начал действовать – средняя цена квадратного метра составляла 73,9 тысяч рублей. За период «карантина» стоимость снизилась в среднем на 3%. В сравнении с докризисным периодом (начало года) снижение составило 1,7%. В конце апреля стоимость квадратного метра достигла минимума с начала 2020 года из-за резкого снижения покупательской активности на рынке в связи с «карантином».

Без учета Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей средняя стоимость квадратного метра составляет сегодня 56,1 тысяча рублей – за период «карантина» средний показатель снизился на 2,2%, относительно начала года рост составил 0,5%. Таким образом, вторичный рынок регионов в меньшей степени отреагировал на «карантин» падением спроса. Возможно, относительно небольшое количество зарегистрированных случаев коронавируса в других регионах в сравнении с Москвой и Санкт-Петербургом способствует сохранению активности клиентов на рынке.

На вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 132,2 тысячи рублей. Это на 1,5% меньше, чем в начале «карантина» и на 0,8% меньше, чем в начале 2020 года.

Динамика средней стоимости квадратного метра в городах РФ (население 100 тысяч+) в 2020 году

Наибольшее снижение цен отмечен в Центральном и Северо-Западном ФО

Аналитики Циан проанализировали, как менялась средняя стоимость квадратного метра по федеральным округам. Снижение средней стоимости на 7% за период самоизоляции отмечено в Центральном ФО. Средняя цена «квадрата» снизилась за прошедший месяц со 103,3 тысяч до 96,4 тысяч рублей. Наибольшее падение стоимости по округу отмечено в Новомосковске, Московской области и Рыбинске. Одновременно Иваново, Белгород и Ковров стали лидерами по росту цен.

В Северо-Западном ФО средняя цена кв. м за период карантина снизилась на 3%: с 87,2 тысяч до 85 тысяч рублей. Наибольшее снижение произошло в Мурманске, рост – в Калининграде.

Минимальное снижение средний цен зафиксировано в Дальневосточном ФО. Наибольший рост цен на вторичном рынке отмечен в Южном и Уральском ФО (+3%).

Среди всех городов РФ с населением от 10 тыс. человек лидерами по росту стоимости за месяц «карантина» стали:

● Салават, Приволжский ФО (+4,1%)

● Петропавловск-Камчатский, Дальневосточный ФО (+3,7%)

● Нижний Новгород, Приволжский ФО (+3,4%).

Наибольшее падение цен за тот же период отмечено в городах:

● Артем, Дальневосточный ФО (-7,5%),

● Махачкала, Северо-кавказский ФО (-6,1%)

● Якутск, Дальневосточный ФО (-4,7%).

Недавно сданные новостройки дешевеют синхронно с фоновой застройкой городов

Квартиры вторичного рынка в домах, построенных менее 10 лет назад, пользуются у покупателей большим спросом за счет своей ликвидности: современная концепция, продуманные планировки, новые коммуникации и отделка. Такие объекты вполне могут конкурировать с новостройками – однако покупатель получает главный бонус – ключи сразу после заключения договора. На фоне высокого роста цен в сегменте новостроек собственники вторичной недвижимости также активно повышают прайс.

Однако в период «карантина» стоимость снижалась одинаковыми темпами как для новой недвижимости, так и жилья в домах, построенных в домах до 2010 года. Для новых домов по всей России падение цен составило 4%. Для зданий, введенных в эксплуатацию до 2010 года, снижение оказалось на уровне 4%.

«Режим самоизоляции в разы усложняет приобретение недвижимости именно на вторичном рынке, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В сегменте новостроек дистанционные договоры заключались и до «карантина», на вторичном рынке такая схема не проработана, да и вряд ли кто-то согласится приобрести жильё «не глядя». Сложности связаны и со взаимодействием с органами исполнительной власти. Для заключения договора требуется ряд других документов: выписки из домовой книги, согласия родственников или органов опеки, если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий и прочее, собрать которые сейчас сложно из-за закрытий МФЦ и ограничения по работе других необходимых организаций. Снижению спроса на вторичном рынке также способствует и старт программы льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки, что приведет к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка. По этим причинам зафиксированное падение цен продолжится, как минимум до конца года. В период кризиса на вторичке усиливается разница в ожиданиях продавцов и покупателей. Кто-то готов будет ждать покупателя по «справедливой» цене до последнего, а у кого-то жизненная ситуация сложится таким образом, что и 20%-й дисконт относительно февральской цены будет неплохим решением».