Башкирия: как земли уфимских застройщиков становятся вне закона?
16 апреля 2015.
На днях в СМИ прозвучала информация, что несколько строительных фирм, в числе которых и компания «ИНТЕГРАЛ», оштрафованы за ведение работ без разрешительных документов. Каким образом известная фирма, ведущая свою деятельность уже четверть века, попала в список сомнительных?
Так будет выглядеть весь комплекс дома №106 по ул. Комсомольской.
Дом №106/1 уже заселён.
Кадастровые коллизии
Компания начинала свою деятельность в Нефтекамске в 1991 году. Небольшое предприятие по поставке компьютерного оборудования переросло в многопрофильный акционерный холдинг, основным направлением деятельности которого является промышленное и жилищное строительство. Ежегодно она сдаёт около 50 тысяч квадратных метров жилья. С 2000 года построено более 80 жилых, административных, торговых объектов и десятки других капитальных строений – автозаправки, гаражи, паркинги. Каким образом успешно действующее предприятие, чьи дома ни разу не попадали в списки проблемных, оказалось в числе нарушителей?
Речь идёт о застройке квартала на пересечении улиц Комсомольской и Малой Тихорецкой, около торгового центра «Июнь». Как стало известно, здесь строительное предприятие должно было снести деревянные дома и построить три высотки. 15-этажный дом по адресу ул. Комсомольская, 106 благополучно сдан и заселён. Достроен и второй 16-этажный объект по Комсомольской, 106/1. Но с вводом его в эксплуатацию появились проблемы, хотя жильцы уже заселены. Возникли вопросы и по третьему дому, который должен был стоять прямо по соседству с домом №106 по тому же адресу. Там пока выполнены работы на уровне котлована. Таким образом, из трёх объектов, расположенных на одном участке, один оказался законным, а два других – нет. Как такое возможно? В самой компании говорят, что причина проблем – в законодательных изменениях.
- Между администрацией города и «ИНТЕГРАЛОМ» был заключён договор на застройку квартала. Компания прошла все этапы согласования на строительство трёх домов. У нас имелась на руках вся документация: разрешение на землю, заключения градостроительного совета, госэкспертизы, - говорит Камиль МАНСУРОВ, генеральный директор. – С 1 марта 2008 года вступил в силу закон «О государственном кадастре недвижимости», который предполагает, что после формирования участка его ставят на временный кадастровый учёт. Наш участок был сформирован и поставлен на учёт в 2009 году.
Между тем п.4 ст. 24 закона гласит: «внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, когда право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости». Вступивший в действие в 2008 году закон предполагал, что «если по истечении двух лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости». В 2013 году были внесены изменения и срок продлён до пяти лет. Но участок на Комсомольской-Малой Тихорецкой в 2012 году уже был снят с учёта.
- Таким образом, два наших объекта оказались без земли. Да, мы вовремя не выявили и не решили этот вопрос, но в такой ситуации верным решением со стороны городских властей было бы поддержать застройщика, который действительно работает. Я понимаю объявленный курс на ужесточение контроля в строительной сфере, он оправдан и позволит не допустить обмана населения. Но, думаю, надо подходить к каждой ситуации разумно, - говорит Камиль Абрарович.
Просрочка – это убытки
С 2012 года предприятие занимается решением вопроса.
- На этой территории были ранее учтённые земельные участки, - поясняет Айсулу НАСИБУЛЛИНА, юрист предприятия. – Мы направили письмо в администрацию с просьбой предоставить нам землю и продлить договор. Нам ответили, что вопросов нет, согласны, надо провести межевые работы. Как того требует закон, мы подали заявление в кадастровую палату, но оттуда пришёл ответ, что на участке находятся ранее учтённые мелкие земельные участки и, чтобы провести кадастровый учёт, надо их снять с учёта. А это сделать может только администрация города. Вновь обратились туда. В течение 30 дней ответ не дали, продлили до середины апреля. Нами было принято решение обратиться в суд за защитой своих законных прав и интересов.
Причин, чтобы умышленно затягивать процесс, у предприятия нет. Напротив, оно заинтересовано в скорейшем разрешении вопроса, так как из-за простоя терпит убытки.
- Мы уже вложили в этот участок значительные средства – в конце 2009 года нами были снесены 6 аварийных домов и расселены 32 семьи, которые получили значительно более комфортные условия для проживания. В феврале 2014-го расселили еще один аварийный двухэтажный дом на 20 семей, - поясняет Наталья ГАЛЫШЕВА, финансовый директор предприятия.
Кстати, последний объект был включен в программу расселения ветхого и аварийного жилья в Уфе на 2014 год, и расселение должно было произойти за счет средств фонда реформирования и частично за счёт городского бюджета.
Компания в целом затратила на снос и расселение в этом квартале более 150 миллионов рублей собственных средств. Подвела к участку коммуникации. Готова расселить ещё два частных многоквартирных дома по адресам ул. Тихорецкая, 34 и 38, о чём оповещала администрацию
– Каждый день просрочки по сдаче объекта будет выливаться для нас в штрафы. Судебный процесс по возврату земли тоже может затянуться на годы, что также приведёт к огромным убыткам, - говорит Наталья Артуровна. - Но больше всего нас беспокоит, что из-за возникшей ситуации страдает наша репутация, на которую мы работаем вот уже почти 25 лет.
Кризис переживём
Грянувший кризис, который первым делом ударил по строительному рынку, может отразиться на темпах возведения жилья строительными предприятиями. «ИНТЕГРАЛ» уже имеет опыт успешного выхода из подобных финансовых ситуаций.
- В 2008-2009 годах многие застройщики ушли из этого бизнеса, некоторые оставили обманутых дольщиков. Мы в это время произвели диверсификацию своих средств. Те деньги, которые получали от деятельности других своих видов бизнеса, направили на завершение строительства домов. Привлекли кредитные средства, несли много расходов, но ни по одному объекту не допустили проблемных ситуаций, - говорит Галышева. – На сегодняшний день запустили на предприятии программу антикризисных мероприятий, которая подразумевает сокращение внутренних расходов. Предприятие приложит все усилия, чтобы заявленные объекты были сданы в срок. Кроме того, мы надеемся, что принимаемые программы по оживлению ипотечного рынка, в которых мы активно участвуем, выправят ситуацию.
Сегодня предприятие одновременно ведёт строительство в трёх городах. Успешно построены и сданы дома в городах Октябрьский, Янаул, Агидель.
Холдинг является генеральным подрядчиком возведения крупных социально значимых объектов республики - физкультурно-оздоровительных центров, детских садов, школ. Им построены здания загса и типографии в Нефтекамске, 4-этажная поликлиника в уфимском микрорайоне Южный, детские сады в Краснокамском районе и в Янауле. Застройщик принимал активное участие в восстановлении после взрыва трехподъездного жилого дома в Янауле и пяти домов, разрушенных ураганом, в селе Кариево.
Почему предприятие, которому государство доверило строительство стольких социально значимых объектов и которое является крупным налогоплательщиком региона, получает препятствия в своей деятельности? В компании не сомневаются, что суд вынесет справедливое решение по делу о предоставлении участка под строительство и от бюрократических препонов не пострадает ни застройщик, ни будущие жильцы многоквартирного дома.
Справка
В Уфе, кроме комплекса на ул. Комсомольской, компания застраивает участок в Затоне, по ул. Ахметова - Шмидта: два дома уже на стадии строительства (первый сдается в конце 2015 года), по третьему ведётся проектирование. В посёлке Зубово Уфимского района возводится коттеджный комплекс «Ласточкино гнездо». В Нефтекамске продолжается застройка большого микрорайона «Авалон», где по проекту запланированы 19 домов, 10 из которых построены. В Ижевске возводятся два дома.
Айгуль МУСИНА, Башкирское региональное приложение к газете «Аргументы и факты»