Брать или не брать — вот в чём вопрос. Где, как и когда выгоднее оформить ипотеку?| рейтинг «Выберу.ру»

У человека, который только что столкнулся с покупкой недвижимости, обилие информации может вызвать недоумение: в каком банке брать кредит, как сэкономить, стоит покупать квартиру сейчас или лучше подождать дальнейшего снижения ставки или наоборот — быстрее покупать. Редакция «Выберу» рассказывает, как найти оптимальное время для покупки жилья.

Рынок недвижимости постоянно находится в движении: меняются цены на квартиры, ипотечные ставки, появляются новые жилищные программы. У человека, который с этим только что столкнулся, обилие информации может вызвать недоумение: в каком банке брать кредит, как сэкономить, стоит покупать квартиру сейчас или лучше подождать дальнейшего снижения ставки или наоборот — быстрее покупать. Редакция «Выберу.ру» следит за тенденциями. Рассказываем, как найти оптимальное время для покупки жилья.

2019 бьёт рекорды

В начале 2019 года перед банками и чиновниками стояла задача от президента — снизить ставки по ипотеке до 8% годовых. На тот момент это казалось невероятным, поскольку год начался с роста ипотечных ставок на 1 п. п., что испортило среднюю процентную ставку по итогам года. 

Тенденция к снижению началась в октября — ноябре, когда Центробанк активно снижал ключевую ставку. К концу года, пока было сезонное увеличение спроса, банки запустили специальные предложения и акции, по которым можно оформить жилищный кредит от 8% годовых. В отдельном материале мы писали о этих программах. В итоге, по данным ЦБ, средняя процентная ставка составила 9,19%.

Отдельная тема — ипотека с господдержкой. С каждым годом программ становится всё больше, и в них вносятся существенные корректировки. Так, сейчас семьи с детьми могут оформить ипотеку на новостройку под 6% годовых и ниже, жители Дальнего Востока — под 2%. В послании Федеральному собранию президент обратился к банкам с просьбой активнее включаться в льготные ипотечные программы.

_{Президент рекомендовал банкам активнее включаться в госпрограммы. Фото: spichky.ru} 

На конец 2019 года средние процентные ставки таковы:

• новостройки (без учёта программ господдержки) — 9%;
• вторичное жильё — 9,51%.

Однако падение ипотечных ставок не разогнало рынок недвижимости — рост выданных кредитов минимальный и не оправдал ожиданий. Этому есть несколько причин:

• повышение цен на недвижимость. По данным ДомКлик — 10−12% за год;
• досрочная реализация спроса (желающие купить квартиру сделали это в 2018 году);
• закредитованность населения;
• падение реальных доходов;
• ужесточение политики ЦБ.

Ставки продлжат падение, а цены — рост

Аналитики ожидают дальнейшее падение ставок, но без рекордов. «Дом.РФ» предполагает, что в 2020 году средняя ставка снизится до 8,5%. При этом ипотечного бума многие не ждут из-за причин, описанных выше. Аналитики говорят, что застройщики будут торопиться выполнить нацпроекты к 2024 году. На фоне стагнации рынка появятся выгодные предложения.

Однако падения цен на новостройки не будет. Эксперты предрекают повышение цен на 3% из-за перехода на эскроу-счета.

Впрочем, вероятен и другой сценарий. Будет введён материнский капитал на первого ребёнка, повышен на второго, за третьего продолжат действовать субсидии. Это повысит интерес к недвижимости и кредитам на неё. С учётом того, что ипотека с господдержкой для семей с детьми продолжает действовать, новостройки могут ощутимо подорожать. Это произойдёт не сразу — для рождения детей нужно время.   

_{Правительство активно стимулирует рождаемость жилищными программами и МСК. Фото: gtncomsys.ru}

В 2020 появится новая программа льготного кредитования для сельских жителей в 3%. Подробнее о ней читайте в нашем материале. Что примечательно, пока ею можно воспользоваться даже в пригородах. Требований к прописке и месту работы нет. Это подогреет интерес к загородной недвижимости. 

Подытожим:

1. Большинство экспертов сходятся во мнении, что ставки по ипотеке продолжат падать. Пока мы этого не наблюдаем, и официальных анонсов от банков не было.
2. Цены на жильё будут расти, но прогнозы слишком противоречивые, чтобы делать однозначные выводы. Тем, кто желает купить жильё, лучше постоянно следить за ценами и находиться в готовности.
3. Обладателям материнского капитала лучше подождать, пока определится ситуация с распоряжением президента на счёт повышения МСК за второго ребёнка. Из его слов не ясно — выплаты повысят для тех, кто только родил второго ребёнка, или для всех обладателей неиспользованного сертификата.
4. Центробанк предлагает ужесточить политику по выдаче ипотеки и включать в анализ заёмщика показатель долговой нагрузки, как это происходит с потребительскими кредитами. Ипотеку сложно будет получить людям с «серой» или маленькой зарплатой, а также обладателям кредитов. Людям из этих категорий лучше подать заявку сейчас, пока правило не действует.    

Где брать ипотеку

Существующие ипотечные программы уже предлагают выгодные кредитные продукты, которые позволят не откладывать покупку. Редакция «Выберу.ру» составила рейтинг банков с лучшими предложениями по ипотеке за 2019 год:

ПримСоцБанк. Квартира в новостройке:

• срок 3−30 лет;
• сумма кредита 500 — 20 000 тыс рублей;
• первый взнос от 10%;
• процентная ставка от 7,99%, для зарплатных клиентов “Росбанка” - 7,49%.

Банк ВТБ. Новостройка:

• срок — до 30 лет;
• сумма — 600 −60 000 тыс рублей;
• первый взнос — от 10%;
• процентная ставка — 8,4% при первом взносе от 50%, 9,1% - при первом взносе менее 20%.

Банк «Открытие». Новостройка:

• срок 3−30 лет;
• минимальная сумма 500 — 30 000 тыс рублей;
• первый взнос 20 — 80%, для зарплатных клиентов — от 10%;
• ставка — 7,95%.