Коронавирусное (не)снижение арендной платы: судебная коррекция или отказ от договора? Или о соотношении ч.3 и 4 ст.19 Закона №98-ФЗ

Наш законодатель продолжает пытаться вмешательством в частные отношения решать задчи, требующие публично-правового вмешательства, а именно - определяться с тем, на кого бы из сторон аренды переложить проблемы, вызванные эпидемией. Сначала он очень резво свалил все беды на арендодателей, но потом чуть-чуть пошел на попятную, да и сами они вполне успешно саботировали поблажки для арендаторов.В первоначальной версии "коронавирусного" Закона №98-ФЗ, как известно, была ч.3 ст.19, предусматривающая право арендаторов недвижимости требовать снижения арендной платы за период невозможности использования арендуемого имущества в связи с установленными противоэпидемическими ограничениями. Что бы там ни говорили, ничего принципиально нового для отечественного регулирования аренды в этом нет - это закономерное развитие положений п.4 ст.614 ГК и практики применения ст.328 (подробности здесь: https://zakon.ru/publication/igzakon/8227). ВС РФ во втором коронавирусном обзоре практики в ответе на пятый опрос указал, что при недостижении согласия между арендатором и арендодателем по вопросу о снижении арендной платы по ч.3 ст.19 Закона №98-ФЗ суд по требованию арендатора может понудить арендодателя к заключению соглашения о таком изменении или же даже скорректировать размер арендной платы пост-фактум при ее взыскании с арендатора. Таким образом, ВС 30 апреля встал на позицию судебной корректировки размера арендной платы при невозможности использования арендуемого имущества (что, в принципе, соответствует и прежней практике реагирования на невозможность или ухудшение возможности использования по ст.328 и 614 ГК).У судебной корректировки условий договора есть огромные врожденные проблемы, с трудом решаемые вообще, а уж в условиях полной оторванности суда от гражданского общества - тем более. Можно бы было еще представить такую корректировку, решай эти вопросы присяжные, шеффены, третейские судьи или медиаторы... но наши отечественные судьи при разрешении таких споров вынуждены..