Четверть века за жилье: срок ипотеки в Татарстане достиг исторического максимума
3 шока для ипотечного рынка
В 2022 году рынок ипотеки попал в шторм после «тучных» 2020-2021 годов. В мае он нащупал дно и попытался восстановиться к концу года.
Выделим несколько точек, которые оказались переломными для рынка ипотечного кредитования в прошлом году.
На графике видно, что наибольший провал случился в мае прошлого года. Тогда в республике было зарегистрировано всего 1143 ипотечных кредитов. И это рекордно низкий показатель за 4 года.
Дело в том, что после введения санкций в феврале 2022 года Центробанк резко повысил ключевую ставку до 18% годовых. Вслед за этим взлетели и ипотечные ставки. Однако льготная ипотека на новостройки со ставкой до 7% продолжала действовать. Кроме того, заемщики торопились получить кредиты по заявкам, которые были одобрены раннее. Так что в марте-апреле спрос на ипотеку оставался высоким.
А вот в мае льготная ставка выросла до 12%, да и спрос на квадратные метры оказался исчерпан. Впрочем, уже в следующие месяцы ипотека оттолкнулась от дна. Продавцы и покупатели перестали паниковать, тем более что ставки начали вновь снижаться, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Люди при заключении кредитных договоров стали идти на увеличение срока ипотеки
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
К концу 2022 года спрос пусть и не достиг рекордов 2020-2021 годов, но оказался таким же, как и в относительно спокойном 2019 году. Например, в Татарстане в сентябре прошлого года было заключено 4804 ипотечных сделок. И это на 22% больше, чем в сентябре 2019-го года.
В октябре продавцы и покупатели недвижимости заняли выжидательную позицию. Хотя спрос на ипотеку на сей раз упал не так сильно, как мае – всего на 6% месяц к месяцу.
В ноябре-декабре рынок оживился: сказался не только сезонный рост активности, но и слухи об отмене льготной ипотеки на новостройки. Кроме того, Центробанк пригрозил свернуть ипотеку от застройщиков со ставкой от 0,1% годовых. На этих слухах активно спекулировали застройщики.
Правительство России продлило госпрограмму и в декабре в Татарстане было совершено 6 254 ипотечные сделки. Это примерно столько же, сколько было в марте 2022 года, когда наблюдался ажиотаж на рынке – люди стремились сохранить средства, покупая недвижимость.
Средний срок кредитования в Татарстане вырос до 24 лет
Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»
Цены растут, срок кредита тоже
Несмотря на все шоки рынок жилья в прошлом году устоял. Хотя звучало много пессимистичных прогнозов, что рухнут и спрос, и цены.
По данным агрегаторов, в 2022 году новостройки подорожали до 30%, вторичное жилье – более чем на 10%. О росте цен свидетельствуют и данные Центробанка по объему ипотечного кредитования. Ранее мы отмечали, что число выданных жилищных кредитов в прошлом году оказалось ниже, чем в 2020-2021 годах. Вместе с тем, объем выданных ипотек в рублях рос. В декабре 2022 года он составил 22,9 млрд рублей. Это самый большой показатель за последние четыре года.
В этих условиях люди при заключении кредитных договоров стали идти на увеличение срока ипотеки. Таким образом снижается ежемесячный платеж для заемщика. К декабрю прошлого года средний срок кредитования в Татарстане вырос до 24 лет. Для сравнения: в декабре 2021 года этот срок составлял 21,5 года, в декабре 2020 года – 18 лет, в декабре 2019 года – 17 лет.
Во-первых, появились программы, по которым можно получить ипотеку до 30 лет. Во-вторых, средний ипотечный кредит вырос с 2,7 до 4 млн рублей. Чтобы ежемесячный платеж оставался комфортным, приходится увеличивать ежемесячный платеж. Это реалии рынка, – сообщил «Татар-информу» директор агентства недвижимости «Этажи» Марат Галлямов.
Однако не стоит забывать, что когда увеличивается срок кредита, заемщику приходится переплачивать банкам по процентам. Например, если вы взяли в кредит 4 млн рублей по льготной ставке 7% на 20 лет, переплата составит более 3,4 млн рублей, а если на 24 года – около 4,3 млн рублей. Казалось бы, разница небольшая – всего четыре года. Но заемщик переплатит почти 900 тысяч рублей.
В 2022 году новостройки подорожали до 30%, вторичное жилье – более чем на 10%
Фото: © Рамиль Гали / «Татар-информ»
Пузырь продолжает надуваться?
Из-за роста цен на жилье увеличивается и в целом долг населения по ипотеке. К январю 2023 года общая задолженность в Татарстане достигла 442,4 млрд рублей. За год она выросла на 21,5%.
Сам Центробанк не раз предупреждал – из-за льготных ставок покупатели набирают кредиты, не думая о том, как будут их обслуживать. Так на рынке образуется ипотечный пузырь. Впрочем, участники рынка считают, что поводов для паники в настоящее время нет.
Если бы средний ежемесячный платеж составлял не 20-25 тысяч рублей, как сейчас, а 50 тысяч рублей, это была критичная ситуация. На данный момент можно говорить о том, что никакого пузыря нет. Выросла цена недвижимости, платеж будет закрываться дольше, но сама сумма платежа не повысилась – констатирует Галлямов.
Оптимизм внушают и данные ЦБ по просроченной задолженности. В Татарстане на протяжении последних двух лет плавно снижалась. На 1 января 2023 года она составила 1,2 млрд рублей.
Есть заемщики, которые не справляются с ипотечными платежами. Но речь идет не о единственном жилье, а об инвестиционных квартирах. Например, казанец купил квартиру в новостройке по ипотеке в январе 2022 года и рассчитывал, что через полгода или год продаст ее на 1,5-2 млн рублей дороже. При этом у него была небольшая первоначалка – 10%. Он платит по 50 тысяч рублей каждый месяц и понимает, что не тянет. А на рынке уже много предложений от дольщиков. Даже если он продаст квартиру, он покроет все расходы по ипотеке, которые понес, –считает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Участники рынка отмечают, что цены на жилье в Казани перестали расти, поэтому покупать квартиру в качестве инвестиции, тем более в ипотеку, стало невыгодно. Вероятно, это еще одна из причин, почему за последний год спрос на ипотечные кредиты снизился.
Фото на анонсе: © Рамиль Гали / «Татар-информ»