Покойся с миром, «льготная» ипотека

Повышение ставки рефинансирования до 16% очень синхронно совпало ещё с одним событием в сфере кредитования — условия по субсидированной государством («льготной») ипотеке были сильно ужесточены. По сути, налицо совершенно запретительные параметры, создающие практически непреодолимую преграду для получения данного вида ссуд. Риэлтеры уже в панике — даже за две предновогодние недели цены на недвижимость могут сильно просесть.

«Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ. Новым постановлением до 30% повышен взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8% годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Эта мера направлена на повышение качества кредитов. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн рублей», — говорится в официальном документе.

Как и предсказывала «Свободная пресса», до лета власти ждать не стали, и «новогодний подарок» состоялся. Причём его даже усугубили, срезав максимальный размер кредита. Что, как несложно догадаться, очень сильно ударит по рынку недвижимости в Москве, Питере и всех крупных городах.

Треть стоимости недвижимости при нынешних ценах — это очень много, такие деньги у большинства россиян отсутствуют. 6 млн рублей кредита при означенном первоначальном взносе соответствует 8,6 млн рублей стоимости объекта недвижимости. В столице на эти деньги пока даже однокомнатную квартиру не купить. Или расчёт на то, что ценам предстоит сильно упасть?

«Мы считаем, что есть признаки перегрева на ипотечном рынке, и один из этих признаков — разница в ценах на первичном и вторичном рынке. По нашим данным, эта разница сейчас составляет 42%. Такой разрыв создает риски прежде всего для граждан, которые могут попасть в ситуацию, когда им будет сложно обслуживать кредит, а окажется, что на вторичном рынке жилье в среднем на 40% дешевле», — говорит глава Банка России Эльвира Набиуллина.

С логикой тут всё в порядке, всё так и есть. Понятное дело, цены на «первичку» сейчас рухнут. А на «вторичку»? Судя по всему — тоже, так как банки уже начали поднимать стоимость «обычной» ипотеки. Сразу после объявления новой ставки ЦБ об этом заявили в ВТБ, значит, вскоре подтянутся и все остальные.

«Длительный период действия высокой ключевой ставки критичен для рынка недвижимости. На вторичном рынке, где нет льготных госпрограмм, ставки могут стать заградительными. Если ключевая ставка будет удерживаться на нынешних значениях, это уже в первом квартале может существенно сказаться на объеме сделок на рынке вторичного жилья. Что повлечет за собой сокращение сделок и в сегменте новостроек, как это было уже весной 2022 года — граждане не смогут покупать новостройки на средства от продажи в старом фонде», — считает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Но то ли ещё будет! Центробанк готовит новые правила регулирования ипотечного рынка, направленные, прежде всего, на улучшение качества заёмщиков. Это касается как «льготной» ипотеки, так и любой другой.

«Мы поддерживаем те меры, которые готовит сейчас правительство по уточнению параметров „льготной“ ипотеки. На наш взгляд, это приведет к некоторому охлаждению ипотеки, но основной эффект на портфель ипотеки в целом будет оказывать повышение ключевой ставки. Также влияние оказывают наши макропруденциальные меры, которые с 1 января еще будут дополнительно ужесточены», — отметила Эльвира Набиуллина.

То есть случится ещё один дополнительный пинок ценам. Вниз, естественно.

«После повышения ключевой ставки Центробанка и значительного удорожания ипотеки мы зафиксировали падение стоимости на „вторичку“ примерно на 5%. До конца года текущие цены не сильно изменятся, а с начала 2024 года темпы снижения могут ускориться и достичь к февралю 20%», — прогнозирует гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.

Правда, прогноз этот был сделан до повышения ставки ЦБ и до публикации информации о «запретительных» параметрах льготной ипотеки. Так что будет ещё веселей.

«Я не готова предсказать на сколько всё упадёт, но цены пойдут вниз шустро и весело. Уже пошли, причём давно, просто об этом не принято говорить. Но сейчас может и вовсе случиться обвал. Прогнозировать что-то точно, давать какие-то цифры, считаю, бессмысленно. Новости, влияющие на рынок, появляются нынче часто, и до Нового года таковые тоже ещё будут. Понятно лишь одно — в ближайшие полгода-год, а то и больше, ничего покупать не стоит», — рассуждает частный риэлтер Татьяна Иванова.

«Арктическая» и «дальневосточная» льготные ипотечные программы останутся, и их, быть может, даже распространят и на вторичный рынок — новостроек там не хватает.

«Программа семейной ипотеки может быть продлена после 1 июля 2024 года. Правительство сейчас думает над тем, чтобы её продлить. Конечно, оно должно исходить из реальных возможностей бюджета. Но лучше думать в сторону продления семейной ипотеки. Там и первый взнос минимальный, 20%, и ставка в 6%, а если в семье трое и более детей, полагается жилищная субсидия», — заявил в ходе прямой линии президент России Владимир Путин.

Правда, всё это на стабилизации спроса на рынке недвижимости никак не скажется. Молодым семьям даже на еду не хватает, не то что на ипотеку, здесь потенциальных покупателей самый минимум. Все поедут на Дальний Восток и в Мурманск-Архангельск, приобретать там новостройки? Даже не смешно. Да и нечего там приобретать, планы распространить льготные программы на «вторичку» появились не от хорошей жизни.

Обратная сторона у медали, конечно же, имеется и тут. Во-первых, на власти сейчас начнётся мощнейший наезд со стороны застройщиков, которые наклепали целые города — они стоят нераспроданными и уже разрушаются. Причём число пустых кварталов продолжает расти, стройки почему-то не останавливают. Не иначе владельцы на что-то надеются.

Во-вторых, в связи с изменением рыночной стоимости объектов недвижимости банкам придётся как-то пересматривать свои взаимоотношения с клиентами. Положим, человек должен 10 млн рублей, ставка 15% годовых, ссуда на 20 лет. Недвижимость, находящаяся в залоге, изначально стоила 12 млн рублей, но внезапно подешевела до 6 млн рублей. При этом аннуитетных платежей заплачено всего на 3 млн рублей — за два года. Как дальше быть?

Понятное дело, про 20 млн рублей потенциальной прибыли придётся забыть, но от этого не легче. Вернуть бы своё. А его много — портфель ипотеки превышает 16 трлн рублей! И если пока он как бы обеспечен залогами, но в самое ближайшее время это может сильно обесцениться. Судя по всему, ЦБ опять придётся вмешиваться и разруливать ситуацию. Которая грозит системными потрясениями во всей российской экономике.

В-третьих, изменится ситуация на рынке стройматериалов. По идее, вслед за уменьшением спроса со стороны строителей — возведение новых бесчисленных кварталов должно остановиться — всё должно подешеветь в связи с резким уменьшением спроса. Но мы живём в стране, где логика совершенно извращённая. Строительный бизнес, лишившийся сверхприбылей от застройщиков, может, наоборот, взвинтить цены на сталь, цемент, кирпич, лес и штукатурку.

Резкое падение цен на недвижимость было неминуемо, так как стоимость квадратного метра уже давно неадекватна доходам населения. Льготная ипотека лишь поддерживала этот дисбаланс, и вот её не стало. В целом новость хорошая, а все «нюансы», в принципе, решаемы.