Сплошные плюсы. Инвестиции в отели Великобритании: фиксированные 8% годовых на 10 лет с индексацией и опцией обратного выкупа
Директор департамента международных инвестиций Intermark Global Екатерина Орлова рассказала о концепции holiday parks, которая обеспечивает фиксированный доход от аренды загородных коттеджей. Возможность, доступная и россиянам.
Куда вообще можно инвестировать в Англии частному лицу с относительно небольшим бюджетом
Выбор не так уж велик. В зависимости от оптимального для вас риск-профиля в Великобритании есть два основных типа инвестиционной недвижимости.
Первый – строящееся жильё. Порог входа – от £200 тыс. Доход поступает после введения проекта в эксплуатацию. Сдача в долгосрочную аренду через управляющую компанию позволит зарабатывать 3–5% годовых. Увеличить процент можно при сдаче жилья в центральных районах на короткий срок.
В обоих случаях расходы на управление, содержание, ремонт и страховку несёт собственник жилья. При покупке квартиры необходимо уплатить налог – Stamp Duty Land Tax (0–17%). Всё это в итоге влияет на чистую доходность.
Второй вариант – коттеджи в загородных отелях. Этот вариант интересен в первую очередь за счёт низкого порога входа – от £145 тыс. ($180 тыс.) и более высокой доходности – до 8% годовых, которая к тому же в некоторых проектах фиксированная (до десяти лет) и индексируется на уровень инфляции.
В таких проектах инвестору предлагаются уже готовые объекты, а значит, и доход можно получать сразу. Плюс предлагается опция обратного выкупа.
Что представляют собой загородные отели и как работает инвестиционная схема
Концепция holiday parks – британских загородных отелей – существует более 100 лет. По статистике Barclay’s, 79% англичан выбирают путешествия по своей стране, и «гостиницы на природе» весьма востребованы у арендаторов.
Успех проекта определяется местоположением и инфраструктурой. Поэтому чаще всего такие отели располагаются неподалёку от достопримечательностей и на больших территориях, где обустраивают бассейны, теннисные корты, детские площадки, прогулочные зоны и т. д.
***
Сегмент holiday parks весьма консервативен – в том смысле, что девелоперы и управляющие компании «погружаются» в него надолго. Intermark Global работает с одной из старейших семей, третье поколение которой управляет более чем 10 тыс. коттеджей.
У девелопера в собственности 16 отелей, которые развиваются по оригинальной бизнес-модели.
- В уже функционирующих отелях старые коттеджи меняются на новые и продаются инвесторам – частным и институциональным.
- Коттеджи сдаются в аренду. Инвесторы получают фиксированный доход, а у девелопера образуется капитал для реновации и расширения общих зон. Развитие инфраструктуры, а также установка джакузи, сауны, камина повышают арендную ставку.
- Управлением отелями занимается один из крупнейших операторов – Hoseasons (на рынке с 1978 года, 25 тыс.+ объектов под управлением).
- Девелопер проводит мероприятия по повышению заполняемости в низкий сезон – ивенты, недели здоровья и прочее, что влияет на его доходность.
.jpg)
Сколько надо вложить в проект и сколько можно получить
Одна из возможностей для частного инвестора – проект Woodlakes Park в Норфолке. Стартовая цена – £160 тыс. за полностью меблированый коттедж с террасой, джакузи и сауной. Всю сумму нужно выплатить сразу.
Собственник может две недели проживать в любом коттедже сети и в любой момент выйти из инвестиций, продав актив на вторичном рынке или девелоперу по опции обратного выкупа.
***
Девелопер ежеквартально выплачивает собственнику 8% годовых в течение десяти лет с ежегодной индексацией на инфляцию (не более 3%). Доход фиксированный, то есть не зависит от того, как был загружен коттедж в течение года.
Управляющей компании каждый юнит приносит куда больше. В летние месяцы выручка составляет £4,5–5 тыс., осенью и зимой – £2 тыс. За вычетом операционных расходов в среднем коттедж приносит в год £20 тыс. При средней стоимости коттеджа в £160 тыс., чистый доход девелопера – 12,5% годовых. Из них 8% он отчисляет собственнику, а оставшиеся – оставляет себе.
Доход зачисляется на счёт инвестора, указанный в контракте. По состоянию на начало 2024 года это может быть и российский счёт, но это не самая надёжная возможность. Возможно, лучше иметь на всякий случай и счёт за рубежом.
***
Опция обратного выкупа возможна:
- По инициативе инвестора – за 105%, 107% или 110% через пять, семь или десять лет. Прирост небольшой – 1% в год. Из плюсов – не нужно оплачивать юридические услуги.
- По инициативе девелопера, который может прибегнуть к ней через три, четыре или пять лет за 110%, 112% или 115% соответственно. Здесь уже цена вырастает на 3–3,5% в год, и общий чистый доход – с учётом фиксированных выплат – составляет 10,5% годовых.
Как практически купить коттедж
«Цвет паспорта» инвестора значения не имеет. Главное – располагать необходимой суммой и не находиться под санкциями. А далее – есть две уже проверенные схемы.
1. Сделка сопровождается местными британскими юристами, которые имеют лицензию и страховку профессиональной ответственности.
Главное в этом случае – подтвердить источник средств и показать их исключительно безналичное передвижение со счёта на счёт. В случае если в цепочке переводов деньги были обналичены, схемой воспользоваться не получится.
Первые £5 тыс. перечисляются на банковский счёт застройщика по договору бронирования и инвойсу. Оставшаяся сумма перечисляется на клиентский счёт юридической компании (аналог эскроу) по инвойсу и контракту с юристами.
Срок проведения сделки от бронирования до её завершения – в среднем 30–45 дней.
Расходы – £3 тыс., которые выплачиваются британским юристам.
2. Перевод денег из России на счёт девелопера в Дубае (дубайское юрлицо) посредством выпуска менеджер-чека на предъявителя. Источник происхождения средств также надо показать.
Дополнительные расходы: 2% за выпуск менеджер-чека и 2–3% за конвертацию (в этом случае изначально оплата может осуществляться в рублях). Доход будет начисляться на полную сумму затрат.
Срок проведения сделки составляет в среднем одну-две недели.
***
Договор заключается с девелопером и управляющей компанией. У Intermark Global разработан пакет из четырёх контрактов: на покупку, аренду земли, управление и опцию обратного выкупа. Все они подписываются единовременно.
Дополнительные расходы
Налоги. При покупке коттеджа инвесторам не нужно платить налог на покупку (Stamp Duty Land Tax).
Налог на доходы от сдачи в аренду зависит от величины заработка. В Англии прогрессивная ставка налогообложения (0–45%), первые £12 570 годового дохода не облагаются налогом. Поэтому клиенты часто оформляют по одному коттеджу на взрослого члена семьи.
Комиссии. При покупке актива с участием британского юриста инвестор единоразово платит компании Intermark Global 50 тыс. рублей за сопровождение сделки бизнес-ассистентом и послепродажное обслуживание.
При продаже коттеджа необходимо оплатить юридические услуги и налог на прирост капитала.
А какие есть риски?
Вторая сторона договора перестанет платить доход
Во-первых, если управляющая компания не платит доход, то после 21 дня задержки клиент может расторгнуть договор по электронной почте.
Во-вторых, в договоре прописано: «Если управляющая компания перестала выплачивать доход, девелопер полностью оказывает сервис по подбору и заключению контракта с новой УК и сделает это в любой момент, пока вы владеете коттеджем».
Купишь неликвидный объект, который затем не перепродать
Неликвидный объект можно купить и на раскрученном рынке. От этого никто не застрахован. Но оба риска при покупке коттеджа сведены практически к нулю. Объект востребован на внутреннем рынке среди туристов и генерируют доход. А перепродать можно самостоятельно через такие агрегаторы, как Rightmove, Zoopla и OnTheMarket. Тем более что, по оценке RICS – сертифицированных специалистов в области недвижимости, цены на коттеджи у девелопера на 10–25% ниже рыночных.
Наконец, риск некачественного управления, которое в будущем может повлиять на доходность
Здесь гарантией является 45-летний опыт совместной работы девелопера и управляющей компании. Они трудятся профессионально и, главное, без жадности. Все отели структуры имеют рейтинги на Booking от 8,0 до 9,2.
Фото предоставлены компанией