El índice de precios para poner límites a los alquileres en zonas tensionadas, preguntas y respuestas

El índice para limitar los precios del alquiler en áreas tensionadas publicado por el Gobierno ya está disponible en la web del Ministerio de Vivienda aunque no entrará en vigor hasta el 13 de marzo. Sin embargo, sólo se podrá aplicar en las comunidades autónomas que lo soliciten y por el momento la única que lo ha hecho ha sido Cataluña.

¿Qué es el índice de precios del alquiler para zonas tensionadas?

Es un sistema que ofrece un rango de precios de alquiler de viviendas, como referencia y a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

El índice de precios de referencia para el alquiler es un sistema de rangos a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, el año de construcción o las zonas comunes (si tiene ascensor o aparcamiento). Con este sistema de precios, el Gobierno pretende que las viviendas «con menos valor» no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con otras de mayor calidad en la misma zona.

¿Cómo accedo a ese índice de precios del alquiler? 

Se puede consultar este índice de precios del alquiler desde la web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Para realizar una consulta solo hay que completar todos los campos que aparecen como obligatorios sobre la dirección, información catastral y características de la vivienda.

¿Desde cuándo estará operativo el índice de precios del alquiler?

El Ministerio ha explicado que da un plazo de diez días hábiles (13 de marzo) para examinar las propuestas de cada comunidad autónoma para establecer este índice en sus zonas. Una vez examinados todos los requisitos necesarios como establece la Ley de Vivienda y si todo es «correcto», se declarará la zona tensionada y, a partir del plazo legal establecido -uno o dos días- se podrá aplicar el límite del alquiler.

¿Dónde se podrá aplicar este índice ya que la competencia de vivienda es de las comunidades?

El índice de precios del alquiler sólo se podrá aplicar en el caso de que la comunidad autónoma solicite declarar una zona como área tensionada, ya que la competencia en materia de vivienda es de las administraciones regionales, tal y como indicó David Lucas, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana en rueda de prensa este martes 27 de febrero.

Cataluña sí lo ha hecho. Por el momento, solo Cataluña ha pedido declarar zona tensionada para 140 municipios de su territorio.

Navarra y País Vasco se quedan fuera, por el momento. El número dos de Vivienda apuntó que País Vasco y Navarra no tendrán aún disponible este sistema por tener regímenes fiscales distintos y no haber podido acceder a través de su Agencia Tributaria a las rentas de los propietarios, la base de este sistema. Aunque «se está trabajando» para desarrollar el índice con ambos territorios.

¿Cómo limitará este índice los precios de los alquileres en las zonas tensionadas?

Una vez se haya declarado el área como tensionada por decisión de la comunidad autónoma en las vivienda ya arrendadas, el nuevo contrato de alquiler «estará referenciado al contrato anterior». Es decir, se congelará la renta, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, que en 2024 está limitado al 3%, por lo que el precio solo podrá disminuir a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario y el índice funcionará «solo de referencia» para conocer el valor real de la vivienda en alquiler.

Aunque, como indicó Lucas, “se podrán hacer algunos ajustes de mejora del precio si la vivienda ha sido mejorada, si tiene rehabilitación energética o si cumple unas condiciones de durabilidad del contrato de arrendamientos superiores a lo contemplado en la ley de arrendamientos urbanos».

¿Cómo se puede conocer la referencia del contrato anterior en el caso de los nuevos inquilinos? El Ministerio explica que en este caso son las comunidades autónomas las que deberán proporcionar esta información a través de los registros de fianzas, un sistema que Cataluña ya tiene, pero que otros territorios «están desarrollando».

¿Por qué este índice de precios del alquiler afecta sobre todo a los grandes tenedores?

En caso de que la vivienda sea de un gran tenedor – que tenga más de diez vivienda o cinco en la misma área tensionada, según lo establecido por cada comunidad autónoma, ya sea persona física o jurídica- el precio del nuevo contrato no solamente tendrá en cuenta el contrato anterior, sino que además se hará la referencia con el sistema de precios de alquiler y se tendrá en cuenta «el menor de los precios», por lo que en este caso sí que se podrá mermar la renta según el índice publicado por el Ministerio.

Para las viviendas en zonas tensionadas que no hubieran estado arrendadas en los últimos cinco años y que se vayan a arrendar también será de referencia el sistema estatal de precios del alquiler.

¿Cómo se elabora este índice de precios del alquiler?

Se trata de un índice de base tributaria, por lo que se ha utilizado la última declaración de la renta de los distintos propietarios, que en el caso de este año es la 2022, y se actualizará anualmente, con la última declaración de la renta disponible, según indicó el secretario de Estado de Vivienda. Se puede consultar aquí la metodología detallada.

El sector inmobiliario ve ineficaz este índice y creen que frenará más la oferta de alquiler

• La Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) asegura que un índice de precios del alquiler que obligue a topar las rentas creará más temor entre los propietarios, lo que agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta.

• La Asociación de Promotores y Constructores de España considera por su parte que «son sorprendentes» las diferencias de precios entre los datos que ofrecen los portales inmobiliarios en comparación a los que arroja este índice, el cuál «provocará más confusión entre propietarios e inquilinos si no se explica bien».
  
  También avisa de que los usuarios deben ser conscientes de que no es una foto real del mercado, puesto que los datos que ofrece se corresponden a 2022, ya que los de 2023 estarán listos a finales de año, y será un problema para quienes lo tomen como base para actualizar los contratos de 2024.

• Desde el portal inmobiliario Idealista su portavoz, Francisco Iñareta, señala que la única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la falta de oferta. En este sentido, cree que esta medida fallida agravará el problema reduciendo más el mercado y tensionando los precios al alza.

• Fotocasa, por su parte, considera que este índice no va a ser efectivo en el mercado actual, ya que está dirigido a nuevos contratos y a grandes tenedores, que conforman un porcentaje muy reducido del mercado.

Fuentes

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Ministerio de Vivienda y agenda Urbana

La Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI)

La Asociación de Promotores y Constructores de España

Idealista

Fotocasa