Жилья массив
После ужесточения условий по стандартной льготной ипотеке на новостройки самым востребованным инструментом для улучшения жилищных условий стала семейная программа. Однако это не единственный способ снизить затраты на покупку квартиры. Давайте разберемся, какие программы предлагаются для семей в 2024 году и как их можно комбинировать.
Семейная ипотека доступна родителям с одним ребенком от трех месяцев до шести лет, а также для всех семей с двумя и более детьми или с ребенком с инвалидностью. Особенно актуальна эта программа для жителей Москвы и Санкт-Петербурга, где обычная льготная программа для новостроек из-за ограничения суммы кредита в 6 млн рублей позволяет купить в лучшем случае студию. Семейная ипотека с суммой кредита до 12 млн рублей и первоначальным взносом в 20% позволяет рассчитывать на жилье за 15 млн рублей — в этот бюджет попадает 52% трехкомнатных квартир в Новой Москве. Ежемесячный платеж при стандартных условиях составит около 72 тыс. рублей.
Если у семьи уже есть жилье достаточной площади, то семейную ипотеку можно потратить на приобретение квартиры для ребенка «на вырост» — согласно исследованиям, девять из десяти родителей хотят помочь детям с покупкой стартового жилья. Хорошую однокомнатную квартиру можно найти даже внутри МКАД. Варианты в бюджете до 15 млн рублей доступны как на окраинах вроде «Аннино» или «Тушинской», так и сравнительно недалеко от центра, например у метро «Коломенская», «Нижегородская» и даже на «Алексеевской». Пока ребенок взрослеет, приобретенное жилье можно сдавать. Аренда однокомнатных квартир в Москве сейчас стоит около 60 тыс. рублей, что позволит покрыть 90% ежемесячных затрат на ипотеку, а по мере подорожания аренды даже выйти в плюс.
Семьи с детьми из других городов могут получить кредит на сумму вдвое меньше, чем в Москве и Петербурге, но и цены на жилье там куда дешевле. К тому же в некоторых регионах действует сниженная ставка. Так, на Дальнем Востоке семейную ипотеку можно взять под 5% годовых вместо 6%. Дополнительное преимущество в том, что заем можно потратить не только на новостройку, но и на вторичное жилье в сельской местности, что увеличивает количество доступных вариантов.
Еще выгоднее для жителей Дальнего Востока и Арктики будет воспользоваться вместо семейной ипотеки специальными региональным программами под 2% годовых, что по нынешним временам почти даром. Такую ставку могут получить даже супруги без детей, но только если им не более 36 лет. Лимит по этой программе также составляет 6 млн рублей, однако при покупке или строительстве жилья более 60 кв. м максимальная сумма увеличивается до 9 млн. Так что молодые семьи, например в Хабаровске или Архангельске, могут приобрести жилье намного выгоднее, чем в других регионах.
При размере кредита 6 млн рублей ежемесячный платеж со ставкой 2% составит всего 22 тыс. рублей против 39 тыс. по стандартной семейной ипотеке. К слову, для получения кредита жить можно в любом городе, главное — быть гражданином РФ. Так что этот инструмент можно использовать в инвестиционных целях — например, продать квартиру дороже после того, как она будет готова, и взять в своем регионе, допустим, по той же семейной ипотеке. Только нужно учитывать, что в течение девяти месяцев после оформления права собственности необходимо зарегистрироваться в квартире, так что, если переезда нет в планах, не стоит затягивать с перепродажей.
Кстати, семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты подоходного налога с продажи жилья: правда, лишь при условии, что новая квартира будет большей площади или выше по кадастровой стоимости, чем проданная, — освобождение от НДФЛ действует во всех случаях вне зависимости от используемой программы, то есть для этого необязательно брать семейную ипотеку или получать еще какую-то льготу.
Во всех регионах действует программа сельской ипотеки. Ставки по ней всего 3%, но квартиру нужно приобрести в населенных пунктах с населением до 30 тыс. человек.
За низкими ставками необязательно ехать на Дальний Восток, Крайний Север или в сельскую местность. Семьям с детьми стоит обратить внимание и на специальные программы, которые банки предлагают в отдельных регионах или совместно с застройщиками-партнерами. В крупнейших финорганизациях стандартные ставки по семейной ипотеке в рамках специальных программ могут быть снижены на 1–4,5 процентного пункта, так что кредит для семьи в Ростовской области в некоторых банках может оказаться даже дешевле, чем в Мурманске.
Кроме того, стоит присмотреться и к ассортименту государственных льготных программ. Например, если один из супругов — IT-специалист в компании, аккредитованной Минцифры, то жилье для детей, в том числе и будущих, он сможет купить с лучшими условиями, чем по семейной ипотеке. Ставка по такому займу составляет до 5% годовых, а кредитный лимит — 18 млн рублей для всех городов-миллионников и 9 млн для остальных.
Также для семей, которым не хватит кредита по семейной ипотеке для покупки достаточной площади, верхний лимит можно увеличить до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн рублей в регионах. Правда, льгота будет действовать только на 12 и 6 млн соответственно, а остальную сумму дадут по рыночным ставкам. Еще один способ увеличить доступную площадь — построить дом самостоятельно или с помощью подрядчика. На дома в рамках ИЖС действует как семейная, стандартная льготная, IT-ипотека, так и другие программы.
Нельзя забывать и о маткапитале, который можно потратить на первоначальный взнос, погашение кредита или процентов по нему, а также на оплату части квартиры без ипотеки. Если в семье двое детей, рожденных после 2007 года, сумма сертификата составит 833 тыс. рублей. Сейчас его можно получить даже с одним ребенком, если он появился на свет после 1 января 2020-го. Однако сумма будет меньше — 630 тыс., при рождении второго сумму сертификата увеличат.
Семейная ипотека — самая известная базовая программа для покупки квартиры для детей, но не стоит ограничиваться только ею при выборе вариантов кредитования. Стоит изучить условия государственных льготных программ и специальных предложений от банков и застройщиков — возможно, условия окажутся даже лучше.
Автор — коммерческий директор «Яндекс Недвижимости»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора