Где взять первоначальный взнос и как снизить ставку по ипотеке? Интервью с гендиректором агентства недвижимости Ириной Малыгиной

В 2023 году в России произошел ипотечный бум. В середине прошлого года в Нижнем Новгороде били рекорды показатели реализованных квартир в новостройках. Так, по данным аналитической системы «Домострой Профи» проекта ДОМОСТРОЙРФ.РУ, в январе 2023 года в столице Приволжья купили 297 квартир, а уже в августе этот показатель достиг 1065 единиц жилья. Также росли и цены. Согласно данным, за прошлый год «квадрат» в нижегородской новостройке подорожал почти на 30%.

На начало 2024 года ключевая ставка остается высокой, а в середине года льготные ипотечные программы, по мнению экспертов, станут адресными. Можно ли в современных реалиях купить квартиру мечты, где взять деньги на первоначальный взнос, как уменьшить процент по ипотеке и зачем нужна ипотека с созаемщиками проекту ДОМОСТРОЙРФ.РУ рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина.

— Ирина Евгеньевна, расскажите, пожалуйста, откуда взять деньги на первоначальный взнос?

— В первую очередь, это накопления. Во вторую — продажа старой квартиры и покупка новой. В нынешнее сложное время, пожалуй, этот способ вышел на первое место. К нему прибегают в ситуациях, когда семья разъезжается или когда покупают жилье детям, либо для улучшения жилищных условий в связи с пополнением в семье. То есть первоначальный взнос — это имеющаяся недвижимость.

Также есть клиенты, которые берут потребительский кредит на первоначальный взнос, если не хватает собственных средств. Для нас это означает, что в семье остро стоит жилищный вопрос. Потом мы помогаем таким клиентам рефинансировать их долги. Этим занимается наш ипотечный брокер, который на протяжении всей сделки работает с семьями, учитывая особенности каждой.

Если мы говорим о первичном рынке, также есть способ, когда первоначальный взнос уменьшает застройщик. Его может снизить и участие в государственных программах — семейная ипотека, IT-ипотека и другие.

Исходя из опыта, могу сказать, что клиентам более-менее понятно, где взять деньги на первый взнос. Непонятно, что делать дальше. Например, отдельной семье полностью просчитали ипотеку, и сумма оказалась большая. И вот тут подключаются всевозможные программы и продукты для инвестирования. Этих кейсов много, они все рабочие.

— Существует ли такая схема, когда застройщики предоставляют клиенту возможность выплатить первоначальный взнос до момента сдачи квартиры в эксплуатацию, а процент по ипотеке уже после сдачи? Если да, то, как это работает на практике?

— Такой схемы, когда застройщики предлагают заплатить первоначальный взнос сначала, а проценты по ипотеке потом, не существует. Потому что ипотечный кредит предоставляет банк, а не застройщик. Но, несмотря на это, существуют другие очень выгодные предложения для покупки недвижимости на первичном рынке.

Ни для кого не секрет, что сейчас рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена в связи с высокой ключевой ставкой. Но строительство в России остановить невозможно, поэтому застройщики разрабатывают всевозможные схемы оптимальной покупки квартиры среднестатистическими гражданами, которым необходимо решить вопрос с улучшением жилищных условий.

В моей практике уже были случаи, когда рынок недвижимости переживал тяжелые времена. Тогда в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи застройщики активно предоставляли всевозможные программы. Например, внося определенный первоначальный взнос, клиенты получали такие привилегии как 0,01% на строительство, а потом они начинали выплачивать льготную или даже субсидированную ипотеку.

Также был кейс с траншевой ипотекой за 1 рубль. То есть пока строится дом, клиент платит всего 100 рублей за весь срок строительства, а после ввода в эксплуатацию он переходит к определенной ставке. Как только времена налаживались, все эти практики и всевозможные скидки уходили. А сейчас это возобновилось. Сегодня действительно можно очень выгодно купить жилье, поэтому мы постоянно держим руку на пульсе.

Например, на данный момент 26 наших нижегородских жилых комплексов участвуют в ипотечной программе от одного известного банка. По ее условиям во время строительства клиент платит 1,99%, и только после ввода в эксплуатацию он будет погашать ипотеку с тем процентом, который ему одобрил банк. Если это ипотека с господдержкой, то он будет в пределах 8%, если это семейная ипотека, то в пределах 6%, если IT-ипотека — в пределах 5%. Если мы говорим о новых жилых комплексах, строительство которых в среднем занимает 2−2,5 года до ввода в эксплуатацию, то, конечно, это огромная поддержка семей со среднестатистическим достатком, которым нужно прямо сейчас купить квартиру (за время написания этого интервью программу закрыли — прим. ред.).  

— То есть на сегодняшний день эта программа — это единственный вариант, когда можно снизить финансовую нагрузку на граждан?

— Нет, это просто пример программы, которая работала в Нижнем Новгороде. Другой застройщик может работать с другим банком и разработать что-то подобное. Подобных программ очень много, невозможно перечислить все. У меня единственный посыл к покупателям: если вам действительно нужна квартира, то возможностей сейчас много. На нашем рынке работает правило: покупать надо в тяжелые времена, а продавать — в хорошие. Именно сейчас есть возможности очень выгодно приобрести жилье, потому что застройщики делают скидки и акции вроде «Квартира дня», дают беспроцентные рассрочки и субсидированную ипотеку. Некоторые девелоперы, например, столичные, уменьшают обязательный первоначальный взнос 30%, и все это в рамках закона.

Выгодных программ сейчас много, самим разобраться сложно. Да это и не нужно, для этого есть профессионалы. Приведу реальный пример: буквально на прошлой неделе мы получили несколько заявок от клиентов с просьбой выяснить, что за застройщик огородил для строительства ту или иную территорию. Они же просили выяснить, что здесь будет построено, сроки, цены, адекватность этих цен в конкретной локации. И это правильно! На все эти вопросы может ответить объективно независимый риэлтор, который не продает конкретного застройщика и знает цены и условия продаж практически всех ЖК города.

Это наша задача — сложить ваши возможности и желания и дать вам профессиональную консультацию, где и что наиболее выгодно купить именно сейчас, когда так все быстро меняется.

Мы сегодня работаем в тесном контакте с застройщиками, они понимают, что риэлторы — это проводники в мире недвижимости. Это наша профессия — узнать все новости, держать руку на пульсе цен, изменений, программ, и каждую семью проводить по пути покупки недвижимости. И очень часто мы получаем благодарности и отзывы со словами: «Мы даже не представляли, что могли себе такое позволить!».

— А банки не теряют прибыль, когда используются такие выгодные для покупателя программы?

— Нет, банкам это субсидирует застройщик. То есть они работают в паре. И если застройщик заинтересован в клиентах и в продаже своих новостроек, то они договариваются об определенных программах.

— Какие условия сегодня предлагают банки, на какие программы стоит обратить внимание?

— В 2023 году в России был ипотечный взрыв. Порядка 88% всех сделок пришлось на покупку недвижимости с государственной поддержкой. Сейчас, конечно, тоже стоит обратить внимание на ее условия. Из опыта могу сказать, что под эту программу подходит буквально каждая семья. Люди до сих пор не знают, что могут воспользоваться помощью от государства, и я хочу развеять это заблуждение. Вопрос только в том, что вы хотите и какой у вас бюджет. Даже если вы не попадаете под господдержку, можно купить жилье и без нее, но обратить внимание на всевозможные условия рассрочек и на все то, что разрабатывают застройщики под каждый конкретный жилой комплекс.

Вновь заработала комбо-ипотека, потому что людям не хватает 6 млн рублей (максимальный на сегодня ограниченный бюджет выделения денег по программам господдержки — прим. ред.). Например, ваша квартира стоит 10 млн рублей, первоначальный взнос должен быть 3 млн (30% — прим. ред.), в таком случае 6 млн вы берете по госпрограмме, а оставшийся 1 млн рублей — по рыночной ставке. Тогда ваш процент будет средневзвешенным. Мы работаем с банками также тесно, как с застройщиками. Помогаем нашим клиентам все правильно рассчитать и помочь при выборе наиболее выгодных для него условий.

— Давайте разберем на примере: молодая семья, оба не так давно окончили институт, поженились, начали карьеру, недвижимости в собственности у них нет, продавать пока нечего. Что они могут в такой ситуации?

— В данный момент они могут подобрать себе недорогую студию. Объясню, почему именно студия, а не однокомнатная квартира. Потому что господдержка ограничена 6 млн рублей, то есть клиентам могут предоставить субсидированную ставку только на эту сумму. Кроме того, накопить большой первый взнос достаточно сложно. Именно поэтому тренд конца 2023 года и начала 2024 — это студии и однушки, которые стоят в пределах 6–8 млн рублей.

Итак, у нашей гипотетической семьи есть 6 млн рублей государственной поддержки. У них нет детей, они не являются сотрудниками IT-компаний. То есть это обычная семья, оба устроились на хорошую работу, проработали как минимум 3 месяца (требования к заемщикам — прим. ред.). Скорее всего, у них есть деньги, которые им подарили на свадьбу, они могут стать первым взносом.

Также наш опыт показывает, что молодым семьям активно помогают родители. Они рады, что дети готовы обзавестись своим жильем, и вносят свою лепту в первоначальный взнос. Поэтому здесь я посоветую молодым ребятам начать с чего-то небольшого, например, студии, и обязательно воспользоваться господдержкой. Мы рекомендуем покупать жилье с предчистовой отделкой White Box либо с отделкой под ключ.

На сегодняшний день аренда квартиры рвет все тренды. Многие не понимают, что лучше платить эти деньги за свою недвижимость, чем за чужую. Нужно искоренять мысль о том, что обычная среднестатистическая семья не может позволить себе покупку недвижимости. Программы господдержки работают буквально для каждой российской семьи.

Если мы говорим о вторичном жилье, то и здесь есть варианты снизить ставку. Например, существуют субсидированные ставки на вторичное жилье, которые составляют 0,01–10,5–11,49%. Какая ставка подойдет под конкретного покупателя, риэлторы выясняют на личной встрече. Могу сказать, что ставка 0,01% на вторичном рынке — это на моей практике впервые! А ставки 10,5–11,49% — это уже привычные для нас программы, с которыми мы работаем.

Жизнь нельзя остановить — дети рождаются, люди женятся, изменяют свои условия, переезжают в другие регионы. По России огромный поток межрегиональных сделок. Поэтому заинтересованы все — и застройщики, и банки, и покупатели. Когда все работают в общих интересах, то риэлтор — это связующее звено для того, чтобы эти молодые ребята, о которых мы говорим, обязательно купили квартиру своей мечты.

— Ипотека с созаемщиками. Что это, как это и для чего это нужно?

— Ипотека с созаемщиком — это когда у клиента не хватает дохода для одобрения нужной суммы кредита и к нему подключаются созаемщики, чтобы увеличить доход. Как правило, созаемщики — это близкие люди, супруги или родители, те, кто заинтересован в улучшении ваших жилищных условий, потому что потом они также несут ответственность за выплату кредита.

Не могу сказать, что это тренд, но это одна из возможностей приобрести квартиру, когда не хватает собственного ежемесячного дохода. Предположим, вам надо 3 млн на квартиру, а, исходя из ваших доходов, банк дает только 1,8 млн рублей. Получается, что одобрение есть, а квартиру, которая вам нужна, вы не можете купить. Таким способом просто увеличивается уровень дохода.

Кроме того, существуют программы под залог собственной недвижимости. Чаще всего таким образом родители помогают детям. Они верят в их платежеспособность и подставляют плечо.

Не буду лукавить, не все с радостью становятся созаемщиками или предоставляют свою квартиру под залог. Это просто инструменты, которыми можно пользоваться.

— Как Вы считаете, продолжится ли льготная ипотека в России?

— Я думаю, что да, и это здорово. Вопрос, в каком виде она будет работать, какие семьи будут поддерживать. Недавно была новость о том, что все субъекты России хотят разделить на пять ипотечных кластеров: «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные». При этом государство будет поддерживать только три из них. Это очень хорошая инициатива.

Я думаю, что наш город-миллионник может войти в кластер «с нехваткой предложения», потому что у нас строят очень мало. Мы входим в тройку антилидеров по вводу многоквартирного жилья и по высокой стоимости недвижимости на первичном рынке. Поэтому господдержка продолжит свое существование, но она будет адресной.

— Какие максимально выгодные для среднестатистического покупателя варианты можно рассмотреть сегодня?

— Ну, конечно, это новостройка. Во-первых, новое строящееся жилье более современное, качественное. Во-вторых, оснащение новых ЖК гораздо удобнее. Это комфортные входные группы, колясочные, подземные паркинги, благоустройство, дворы без машин. Это не ставится в сравнение со спальными районами из хрущевок и панельных девятиэтажек.

В-третьих, это государственная поддержка. То есть более выгодные условия по ипотеке сейчас действуют на первичку. Также застройщики предлагают разные акции.

Для каждого нижегородца можно найти выгодные условия, выгодные программы. Главное, работать с профессиональным риэлтором. Когда к нам приходят клиенты, мы, в первую очередь, начинаем задавать вопросы: «А есть ли возможность для этого?», «А как обстоят дела с этим?», «А что у супруги?». Мы рассматриваем любые возможности. И потом оказывается, что наши клиенты — это люди, которые могут позволить себе отличную квартиру.

Покупатель не то, что имеет право, а обязан воспользоваться самыми лучшими условиями для себя, сэкономить бюджет семьи, воспользоваться лучшим предложением на сегодняшний день.

Мы с коллегами часто шутим, что в это тяжелое время мы превратились еще и в агентство консультаций, потому что у людей море вопросов. Покупать нельзя продавать — где поставить запятую сегодня? Особенно пусть услышат меня те, кто говорит, что сейчас рынок стоит, ничего не продается, ничего не покупается. Когда сделок становится меньше, работы появляется в разы больше. Мы консультируем людей, отвечаем на все телефонные звонки, рассеиваем страхи. Мы сидим и изучаем программы, жилые комплексы, чтобы предлагать людям.

— Вы сказали, что сейчас на нижегородском рынке недвижимости первичка дороже вторички. Это нестандартная ситуация?

— Почти в 60% регионов страны цена на новостройки выше, чем на вторичку. Такая ситуация стала трендом последних нескольких лет. До этого вторичка всегда была дороже. Считалось, что вторичное жилье надежнее, на руках есть все документы, не нужно ждать заселения.

Но со временем первичка стала набирать обороты, потому что строительство — это приоритет. Почему строительство поддерживается государственными программами? Потому что это новые качественные дома.

В столицах, например, работают программы реновации. То есть эти панельные девятиэтажки, которые мы считаем хорошим жильем, там считают старым фондом. И на их месте строят новое. Потом люди туда заселяются и живут в качественных домах в своем родном районе.

В сегодняшних реалиях то, что первичное жилье дороже вторичного — это нормально. Ненормально то, что есть большой перекос. В Нижнем первичка на 40% дороже вторички. Это происходит, потому что у нас недостаточно предложений. Для нашего города-миллионника вводится катастрофически мало многоквартирного жилья.

— Раньше у большинства людей была уверенность, что вторичное жилье лучше новостроек, потому что они крепче, теплее, там лучше звукоизоляция. Сейчас это мнение устарело?

— Покупатели сами для себя принимают решение, они голосуют рублем. Каждая семья для себя решает, готова ли она купить квартиру в новостройке, ждать и платить дороже или купить жилье на вторичном рынке с высокой ключевой ставкой. Я могу сказать, что в панельных домах и хрущевках тоже звукоизоляция плохая. Так что на сегодняшний день мы видим, что первичку выбирают чаще.

— А на вторичном рынке сейчас тоже мало предложений в Нижнем?

— Вторичка — это сложный рынок. Я повторюсь, что сейчас очень мало предложений с адекватным соотношением цены и качества. На сегодняшний день большое количество сделок на вторичном рынке — это районные сделки. Например, бывают квартиры, про которые мы понимаем, что ее не купит никто, кроме жителей этого конкретного района. Потому что они к нему привыкли, они знают все тонкости жизни в этом месте. Конечно, никто не поедет из центра города на окраину. А для кого-то эта квартира — отличный вариант, потому что здесь живут родители, рядом школа, хороший детский сад.

Также на вторичке сейчас много альтернативных сделок, когда продают свою квартиру и параллельно покупают новую.

— Ирина Евгеньевна, чтобы вы сказали нашим читателям, которые планируют в скором времени брать жилье в ипотеку?

— Дорогие друзья, я повторюсь, на сегодняшний день у вас есть большое количество возможностей выгодно купить квартиру. Обращайтесь к профессионалам, не бойтесь консультироваться и задавать вопросы. В нынешних непростых условиях можно и нужно покупать недвижимость на самых выгодных условиях!