«Разрыв между первичкой и вторичкой». Об аномалиях на российском жилищном рынке

Как отмечают эксперты, новостройки стоят дороже, чем вторичное жилье, потому что на них была распространена программа льготной ипотеки. После повышения ключевой ставки Центробанка РФ рыночная ипотека стала очень дорогой, а чем она дороже, тем выгоднее ипотека на новостройки.

Это началось в 2022 году, когда Центробанк РФ сильно поднял ключевую ставку, а льготную ипотеку сделали дешевле: сначала ставки были на уровне 12%, затем их снизили до 8%. Тогда цены на новое жилье держались на прежнем уровне. Затем ключевая ставка начала снижаться, рыночная ипотека становилась доступнее.

В 2023 году цены на новостройки начали расти быстрее, чем на вторичное жилье. А потом снова поднялась ключевая ставка. Следовательно, покупать квартиры на первичном рынке опять стало выгоднее. На этом фоне застройщики активно повышали цены. А вторичка, хоть и подросла немного в 2023 году, не могла себе позволить такого же темпа.

При этом, хотя параметры льготной ипотеки на новостройки и ужесточили, но это ужесточение произошло тогда, когда разрыв уже зафиксировался. И теперь мы находимся в ситуации, когда вторичка стоит дешевле.

Сейчас мы видим стагнацию цен, так как, ипотека достаточно дорогая. В течение нескольких месяцев тенденция сохранится. Потом, скорее всего, на первичном рынке будет удерживаться прежний уровень, а вторичное жилье будет стремиться догнать и перегнать новостройки, чтобы все вернулось в свое естественное состояние.

С 2020 года, когда правительство РФ запустилольготную ипотеку под 8%, цена новостроек выросла на 100%. Стоимость вторички при этом стала выше на 70%. Это образовало спред: в 2024 году первичка примерно на 40% дороже готового жилья.

Пока Центробанк РФ держит двузначную ключевую ставку, вторичный рынок будет находиться под давлением. В то же время жилье в новостройках все еще можно взять по льготным программам, например, по семейной ипотеке или арктической под 2%.

Первичка часто пользуется большим спросом, потому что это новый и современный дом, свежая отделка и нет истории предыдущих жильцов.

Из-за ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения первоначального взноса, заемщикам сложнее накопить нужную сумму, так как они вынуждены брать в кредит меньше, чем планировали. Возможно, это заставит застройщиков пересмотреть ценовую политику, хотя это и не точно.