Налоги в Италии: сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью в 2024 году

Обязанности и права нерезидентов

По итальянским законам, иностранец и гражданин страны имеют равные права и возможности при приобретении жилья. При этом покупка жилья не дает иммигранту автоматический ВНЖ в стране. Однако факт наличия собственной недвижимости будет преимуществом при получении вида на жительство Италии по другим основаниям (учёба, работа, бизнес, воссоединение с семьёй, брак с гражданином страны).

Италия не запрещает иностранцам (в том числе россиянам) приобретать недвижимость – им не нужно запрашивать разрешение на покупку дома или апартаментов. Однако Россия внесла Италию в список недружественных стран.

Особенности налогов в Италии

После покупки жилья иностранец обязан оплачивать налоги за недвижимость в этой стране. Размер ставки зависит от нескольких факторов:

• приобретённая недвижимость - «первого» или «второго дома». Под «первым домом» принято понимать объект, являющийся основным местом регистрации и проживания иностранца. Тогда как «второй дом» – это собственность, где владелец не проживает;
• с какой целью куплено жилье: для постоянного проживания, отдыха, инвестирования;
• к какому типу относится недвижимость, сколько объектов приобретено, какова их стоимость.

Налоги на «второй дом» в Италии существенно выше, чем на покупку первого жилья. Кроме этого, к «первому дому» применяются налоговые льготы, а ко «второму» нет.

Налоги при покупке недвижимости

Новоиспеченный владелец виллы или квартиры оплачивает регистрационный налог (imposta di registro), или налог на регистрацию собственности:

• «первый дом» – 2% при покупке у частного лица и 4% у застройщика;
• «второй дом» – 9% у частного лица и 10% у застройщика;
• земля под строительство дома – 9% у частного лица, у компании – €200 + НДС 22%
• жильё элитного класса – НДС 22% при покупке у застройщика.

Важно, что проценты считаются от более низкой кадастровой стоимости при покупке у частного лица, а НДС при покупке у компании – от цены продажи.

Иностранцы имеют право на пониженный регистрационный налог при покупке «первого дома» в случае, если оформляют ВНЖ и прописываются в данном объекте недвижимости.

Анастасия Ди Каприо

Наименование компании

Получить резиденцию необходимо в течение 18 месяцев – до выдачи пластиковой карточки также выдают речивуту, или квитанцию, подтверждающую подачу заявления на получение ВНЖ в Италии, по ричевуте уже можно получить карту идентиту (carta di identità), тессеру санитарию (tessera sanitaria ) и делать резиденцию (residenza).

Ипотечный налог оплачивается во время регистрации сделок в госреестрах недвижимости. Его размер – €50 при покупке у физлица и €200 – у застройщика.

Кадастровый налог (€50) берётся при кадастровых переводах и при смене собственников в кадастровой палате.

И гербовый сбор составит €50 при покупке у частного лица и €200 – у застройщика.

Налоги при владении недвижимостью

Владельцы недвижимостью в Италии должны постоянно оплачивать два налога:

• IMU – налог на владение жильём. Сюда же вошёл TASI – муниципальный налог на неделимые услуги;
• TARI – налог на вывоз отходов (при аренде оплачивает жилец).

IMU, единый муниципальный налог на имущество

Его оплачивают владельцы «второго дома», а также пристроек к дому (гараж/сарай/подвал/машиноместо). Освобождены от IMU владельцы «первого дома» а также элитных объектов недвижимости – виллы, особняков, замков и дворцов.

Важно: если приобрести недвижимость как «первый дом», рассчитывая в течение 18 месяцев сделать ВНЖ, нужно платить налог на владение, пока не будет оформлено проживание. IMU можно не платить , если регистрация оформлена в течение одного месяца.

На размер IMU влияет кадастровая стоимость жилья, потенциальный кадастровый доход, а также годовая ставка по налогу, установленная властями. Каждый из нескольких владельцев одного объекта оплачивает IMU за себя.

Размер IMU отличается в разных регионах Италии. По данным Службы работы, сплоченности и территорий UIL средних платежей за 2023 год, дороже всего IMU в Риме – €2 064. Схожие суммы надо платить в Милане – €2040 и в Болонье – €2038. Налог для владельцев элитного «первого дома» в Риме, Милане, Болонье и Венеции варьируется от €5000 до €6500. Низкий IMU, к примеру, в Гориции (€585), Асти (€580), Кротоне (€672) или в Сондрио (€674).

Существует ряд налоговых льгот при уплате IMU. Так, для «второго дома» налог не может превышать максимальную ставку 10,6 на тысячу. В случае аренды «второго дома» IMU уменьшается на четверть. Для старых домов IMU сокращается вполовину. Актуальные минимальные и максимальные ставки для каждой категории недвижимости опубликованы на сайте Минфина Италии.

Необходимо знать категорию своей собственности – она влияет на повышающий коэффициент. Последний лучше проверить перед приобретением недвижимости – он может быть очень большим, к примеру, в связи с исторической и культурной ценностью здания.

Освобождаются от IMU:

• владелец семейного дома, закрепленного за другим супругом;
• владелец с правом собственности на недвижимость, но без права на пользование;
• арендатор и заёмщик;
• владелец арендованной недвижимости, затронутый исполнительной процедурой выселения, приостановленной МСИ из-за чрезвычайной ситуации, связанной с ковидом.

IMU выплачивается двумя частями: одна до 16 июня для первоначального взноса и другая до 16 декабря для остатка.

TARI, налог на вывоз отходов

На величину TARI влияет количество жильцов дома и объём отходов. Новоиспеченные жители Италии могут сократить плату на 30-50%. Квитанции с TARI приходят в бумажном виде четыре раза в год – налог считается за текущий год.

По данным итальянской общественная организации Cittadinanzattiva, в среднем в 2023 году налог на вывоз мусора на семью из трёх человек, проживающих в доме площадью 100 квадратных метров, составил €320. Дороже всего TARI обходится в южных регионах Италии – так, в Кампании он составляет в среднем €416. Ниже всего TARI на востоке страны, например, в Марке – €250.

Сроки оплаты TARI устанавливаются отдельными муниципалитетами. Платят:

• 1-й взнос – до конца апреля;
• 2-й платеж – до конца июля;
• 3-й взнос – остаток, который необходимо оплатить до конца года.

Налоги при сдаче жилья в аренду

В Италии существует два способа начисления налогов при аренде жилья – обычный режим и фиксированная ставка.

В 2023 году действовали четыре налоговые ставки IRPEF (аналог НДФЛ) в зависимости от суммы годового дохода налогоплательщика. С 2024 года власти страны перешли на три, исключив ставку в 25%. Одновременно была увеличена безналоговая зона для тех, кто заработал менее €8 500, а также сокращён на €260 размер общего налогового вычета для плательщиков с доходом выше €50 000.

В таблице ниже приведено сравнение действующих категорий и ставок подоходного налога:

Период	Ставка	Доходы €		Налог
		от	до
2024	23%	0 €	28 000 €	6 440 €
35%	28 000 €	50 000 €	14 140 €
43%	50 000 €	—	—

Альтернативный вариант уплаты налогов – выплата по фиксированной ставке. Этот способ более дешёвый и позволяет избежать необходимости декларировать арендную плату, тем самым ставка IRPEF расти не будет. Такие доходы будут называть земельными.

Анастасия Ди Каприо

Наименование компании

Для фиксированной ставки применяется более низкий налог. С 1 января 2024 года вступил в силу закон о “сухом налоге”, по которому фиксированная ставка увеличилась с 21% до 26% для краткосрочной аренды (до 30 дней) Но это касается лишь тех, кто сдает в аренду более одного объекта.

Другие налоги которые надо платить при аренде – регистрационный и гербовый сбор.

Регистрационный налог уплачивается при регистрации договора аренды. По данным Управления налоговой службы Италии, владелец дома и арендатор оплачивают его пополам.

• Минимальный налог, подлежащий уплате ежегодно, не может быть меньше €67;
• Жилая недвижимость облагается налоговой ставкой в 2% от годовой арендной платы, которая умножается на количество лет заключенного договора;
• Для плательщиков НДС снижен до 1%;
• При аренде земли в деревне налог равен 0,5%;
• Можно воспользоваться 30%-ым снижением арендной платы в случае договоров аренды с согласованной арендной платой и когда недвижимость расположена в муниципалитетах с высокой плотностью населения.

Гербовый сбор уплачивается гербовой маркой стоимостью €16 за каждые 4 страницы договора аренды. Оплата должна быть произведена при регистрации договора аренды.

В случае режима фиксированной налоговой ставки описанные выше дополнительные налоги не предусмотрены.

Налоги при продаже недвижимости

У продавца есть два варианта – обычный режим налогообложения и замещающий (plusvalenza). При обычном режиме действуют стандартные ставки IRPEF; налогом облагается лишь прирост капитала, указанный в декларации. Во втором случае прибыль от продажи недвижимости облагается налогом по прогрессивной ставке в 26%.

Однако существуют исключения, при которых уплата налога на прирост капитала не требуется:

• если вы владели недвижимостью более 5 лет;
• если недвижимость принадлежала вам менее 5 лет, но служила в качестве основного места жительства большую часть периода владения.

Налоги на унаследованное или подаренное жильё

При получении недвижимости по наследству либо в дар налог составит 4–8 % в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Недвижимость до 1 млн евро, передаваемая между прямыми наследниками – супругами/детьми/внуками, налогом не облагается. Если жильё стоит дороже – придётся уплатить 4%.

Сёстры/братья освобождаются от налога на имущество до €100 000, свыше этой суммы налог составит 6%. Такая же ставка и для других родственников (до четвёртого колена), независимо от стоимости недвижимости.

Лица, вступившие в наследство и не являющиеся умершему родственниками, платят налог за всё унаследованное имущество по ставке 8%.

Аналогичные ставки действуют и при дарении недвижимости – их можно изучить на сайте Управления налоговой службы Италии.

Как сэкономить на налогах

Жители Италии могут получить налоговые льготы и скидки – в стране разрешается вычесть некоторую часть средств из общего налога на доход за год.

Как правило, сделать это можно двумя способами:

Вычесть из общей суммы дохода до формирования налога к уплате

• расходы на работников по дому (до €1550);
• взносы на накопительную часть пенсии и страхование жизни (до €5165);
• алименты;
• благотворительность в НКО.

Вычесть из суммы налога

• медицинские расходы (19%, если больше €129);
• затраты на ремонт дома (36%);
• оплату за обучение в вузе (19%);
• оплату за детский сад (ясли) – 19%, если больше €632;
• стоимость абонемента на фитнес или в бассейн (19%).

Чтобы доказать расходы, нужно сохранять все чеки и оплаченные квитанции, где указан ИНН покупателя и код НДС продавца. Их может потребовать итальянская налоговая в ходе проверки.

Мы перечислили далеко не все способы экономии на налогах в Италии – в каждой конкретной ситуации могут проконсультировать бухгалтеры и опытные риелторы, которым можно задать вопросы в процессе покупки жилья.

Редакция благодарит консультанта по недвижимости в Италии Анастасию ди Каприо за помощь в подготовке материала.

Фото: Unsplash (Josh Hild)