Долговая нагрузка и первый взнос: увеличиваем шансы на ипотеку

В 2024 году получить ипотеку сложнее — почти каждому второму отказали. В феврале доля отказов составила 56%, увеличившись на 15 п.п. к концу года. На рынке новостроек показатель выше — там отказали 65% заемщикам. Почему банки реже одобряют кредиты и как повысить шансы на то, что заявку примут.

В 2024 году получить ипотеку стало сложнее — почти каждый второй потенциальный заемщик получал отказ. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в феврале доля отказов по заявкам на ипотечные кредиты составила 56%, увеличившись на 15 п.п. к концу года. Причем на рынке новостроек показатель еще выше — там отказ получали 65% потенциальных заемщиков. Почему банки в этом году реже одобряют жилищные кредиты и как повысить шансы на то, что вашу заявку все-таки одобрят, разбираемся с экспертами.

Почему банки чаще отказывают в ипотеке в этом году

Увеличение доли отказов эксперты в первую очередь связывают с мерами ЦБ по охлаждению рынка ипотечного кредитования. С 1 марта 2024 года Банк России ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом банки должны формировать дополнительные резервы, что делает такие кредиты невыгодными. «После ужесточения ЦБ анализа клиентов в части долговой нагрузки и ужесточения требований к банкам по проверке клиентов количество отказов в выдаче ипотечного кредита возросло. При этом основное ужесточение коснулось клиентов, которые не могут официально подтвердить свой доход», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

В этом году помимо стандартных причин отказа в ипотеке (например, плохая кредитная история) добавились еще две — превышение уровня платежно-долговой нагрузки (ПДН) потенциального заемщика и отказы после предварительного одобрения из-за несоответствия заявленного и подтвержденного дохода, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. «В платежно-долговой нагрузке учитывается абсолютно все: платежи по имеющимся кредитам, лимиты по кредитным картам, даже если их просто оформили, но никогда не пользовались, поручительства по другим кредитам и в части банков даже одобренные и не полученные кредиты», — пояснила эксперт.

Во втором случае банки стали чаще требовать дополнительные документы после предварительного одобрения заявки, продолжила она. Плюс появились отказы, когда потенциальный заемщик подал заявки сразу в несколько банков. «Причем в случае отказов других банков это может снизить кредитный рейтинг, а в случае получения одобрения — увеличить размер долговой нагрузки», — отметила Регина Дыдалина.

Кроме того, на увеличение доли отказов влияют ужесточение требований по льготной ипотеке. Например, с конца прошлого года увеличился первый взнос с 20% до 30% по льготной ипотеке на новостройки.

Как повысить шансы на кредит

По словам экспертов, каждый банк имеет свою кредитную политику, тем не менее есть общие правила, которые помогут повысить шансы на одобрение ипотеки в 2024 году. Рассмотрим основные из них.

Предельная долговая нагрузка — не более 50%На фоне ужесточения требований регулятора банки в этом году особое внимание уделяют показателю долговой нагрузки будущего заемщика. Например, человеку, у которого на обслуживание кредита будет уходить 70–80% доходов, теперь сложнее получить одобрение. Ему придется снизить сумму кредита или привлечь созаемщика.

Поэтому перед подачей заявки на ипотеку эксперты рекомендуют проверить, какая примерно часть доходов будет уходить на обслуживание ипотеки. Сделать это, в частности, позволяют ипотечные калькуляторы. Эти сервисы рассчитывают ежемесячный платеж и необходимый доход в зависимости от цены жилья, первого взноса, а также ставки и срока кредита. «На наш взгляд, относительно комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3», — говорит директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

НБКИ даже создал показатель, который рассчитывает рекомендованный семейный доход для оплаты ипотеки. Он фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей семьи (домохозяйства) к ежемесячным денежным поступлениям. Так, в начале 2024 года он составил 101,6 тыс. руб.

Для большинства банков в этом году оптимальный уровень долговой нагрузки по всем обязательствам с учетом платежа по одобряемой ипотеке — не более 50% от подтвержденного дохода, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи». «Сейчас банки стали достаточно резко учитывать в долговой нагрузке то, на что раньше не обращали внимания: поручительства, рассрочки, кредитные карты, какие-то краткосрочные обязательства», — указала эксперт. «Поэтому перед подачей заявки становится актуальным проверить свою кредитную историю и корректно рассчитать кредитный потенциал с учетом всех финансовых обязательств», — добавила она.

Первый взнос от 30%

Еще один важный фактор — это первый взнос. Если раньше можно было получить ипотеку даже с небольшим первым взносом, в 15–20% стоимости приобретаемого жилья и даже меньше, то в этом году шансы с таким взносом низкие. При этом сам первый взнос рассматривается в привязке к ПДН. «Очевидно, что чем больше первоначальный взнос, тем выше шансы получить кредит. Но также надо понимать, что размер первоначального взноса и показатель долговой нагрузки заемщика влияют на коэффициент риска, который, в свою очередь, определяет резервы на возможные потери банков по такого рода ссудам», — отмечает Алексей Волков.

Например, чтобы банк не нес дополнительные затраты в виде отчислений в резервы на возможные потери по кредиту на квартиру в новостройке, первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а ПДН — не более 70%. Соответственно, на вторичном рынке дополнительные резервы по таким ссудам не начисляются в случае, если первоначальный взнос составляет 30%, а ПДН — до 50%, привел примеры директор по маркетингу НБКИ.

«Оптимальный размер первоначального взноса зависит от целого ряда факторов, в том числе долговой нагрузки будущего заемщика. В целом сейчас банки более стабильно одобряют ипотеку при первоначальном взносе от 30% и выше», — добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи».

Поэтому эксперты рекомендуют постараться внести больший первый взнос или уменьшить сумму кредита. Иначе можно получить отказ.

Кредитная история

Важным аспектом, как и раньше, является кредитная история — эксперты рекомендуют проверить ее перед подачей заявки. Сделать это можно бесплатно в бюро кредитных историй. Если есть просроченные задолженности, необходимо их закрыть. «Чем меньше у вас действующих непогашенных кредитов, тем лучше. При этом наличие хорошей кредитной истории будет для вас большим преимуществом», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

Оценить шансы на ипотеку поможет персональный кредитный рейтинг (ПКР). По словам Алексея Волкова, он помогает потенциальному заемщику взглянуть на себя «глазами банка». «Чем выше ПКР, тем выше шансы на получение кредита и выгоднее условия по нему. Очевидно, что меньше всего шансов получить ипотеку у заемщиков с недостаточной кредитоспособностью», — указал эксперт.

Что еще можно сделать для получения ипотеки

Чтобы снизить долговую нагрузку и повысить шансы на получение ипотеки, можно закрыть лишние кредитные карты и сократить лимит по ним. «Открытые кредитные карты учитываются при расчете ПДН, даже если клиенты ими не пользовались или вовсе забыли, что они у них есть. И из-за этого долговая нагрузка также увеличивается», — объяснила руководитель пресс-службы Сбербанка Полина Тризонова.

Также можно привлечь созаемщика с достаточным доходом и низкой долговой нагрузкой. «Это означает, что клиент и созаемщик берут кредит на двоих. И при расчете ПДН будет учитываться заработок и клиента, и созаемщика, что увеличит общую сумму месячного дохода», — пояснила Полина Тризонова.