«Популярный вычет»: как севастопольцу купить квартиру и сэкономить

Самый популярный среди россиян — имущественный вычет, предоставляемый при приобретении недвижимости. Начальник отдела камерального контроля НДФЛ и СВ №2 УФНС России по г. Севастополю Наталья Балуева рассказала, кому вернут часть денег.

Налогоплательщик, который хочет получить имущественный вычет, должен соответствовать общим требованиям (как и для получения социальных вычетов на лечение, фитнес, образование), а именно:

- он должен быть быть резидентом РФ, то есть находиться в течение 183 календарных дней за 12 месяцев календарного года в стране;

- иметь доход, с которого уплачен налог на доходы физических лиц по ставке 13%;

- иметь расходы, которые подпадают под вычет, и подтверждающие их документы.

Помимо этого, заявить о праве на вычет в текущем году можно только при условии, что гражданин подал декларацию в отношении расходов, понесенных в 2023, 2022 и 2021 гг.

За что дадут вычет

Существует несколько статей расходов, когда предоставят вычет:

- покупка квартиры, доли в жилом объекте, переуступка прав собственности;

- строительство дома;

- погашение процентов по кредитам, выданным на приобретение жилой недвижимости или на рефинансирование таких займов.

В каждой из этих ситуаций есть нюансы, связанные как с размерами вычета, так и с порядком расчета. Но надо понимать, что, если вы приобретаете жилье или строите дом за счет материнского капитала, любых сертификатов и безвозмездных целевых жилищных займов, вложенные бюджетные средства налоговики не рассматривают как ваши личные расходы, потому вычет по таким вложениям не дадут. Для получения «компенсации» важны только собственные затраты налогоплательщика или заемные средства.

Еще один момент, на который смотрят в налоговой службе: стороны сделки купли-продажи. Если сделка совершена между так называемыми взаимозависимыми лицами (супругами, родителями, детьми, включая усыновленных, братьями и сестрами), получить вычет после покупки жилья не удастся.

При покупке жилой недвижимости или доли в ней, приобретении участка и дальнейшего строительства дома гражданам возвращают 13% от потраченных средств (стоимости объекта, доли), ограниченных лимитом в размере 2 млн руб. на одного налогоплательщика (260 тыс. руб.).

К примеру, вы купили квартиру с вложением средств маткапитала, но собственных средств потратили 1,5 млн руб. Вам вернут 13% от ее стоимости (195 тыс. руб.). Если же вы купили жилье за 6 млн руб., то вычет рассчитают, исходя из лимита в 2 млн руб., и вернут только 260 тыс. руб. Есть ситуация, когда сумма может увеличиться вдвое: квартиру купили супруги, и каждый из них имеет право на имущественный вычет.

Поскольку имущественный вычет - переходящий, налогоплательщик сможет получать его в течение нескольких лет и даже по нескольким разным объектам недвижимости до тех пор, пока установленный лимит не будет исчерпан. Вернемся к примеру, когда вы купили квартиру за 1,5 млн руб. До лимита еще 500 тыс. руб. Это значит, что при покупке другого жилья вы сможете заявить о своем праве на вычет в пределах этой суммы. И получить еще 65 тыс. руб. (500 000 х 13%).

Но тут есть исключение: если налогоплательщик воспользовался правом на имущественный вычет до 1 января 2014 г., даже при наличии остатка потратить его на другой объект уже не получится.

Лимит в 2 млн руб. действует не только в случае, когда квартира куплена налогоплательщиком для себя, но и в ситуации, когда жилье предназначено для несовершеннолетнего. Но, поскольку у ребенка еще нет доходов, а квартира фактически покупалась за счет средств родителя, вычет получит именно родитель. Когда ребенок начнет зарабатывать и платить налоги самостоятельно, он тоже сможет воспользоваться вычетом, но уже в отношении других объектов недвижимости.

Налогоплательщик сможет получить при покупке жилья имущественный налоговый вычет в размере 260 тысяч рублей

Если вы стали собственником жилья с помощью ипотеки, то, помимо 13% от стоимости квартиры или дома, сможете вернуть еще 13% от суммы уплаченных процентов. В расчет возьмут все погашенные проценты, но в пределах 3 млн руб. Если вы заплатили банку больше процентов, то все равно получите только 13% от 3 млн руб. (390 тыс. руб.).

Исключение - ипотечные кредиты или займы рефинансирования, оформленные до 2014 г. Если у вас такой договор, то вы сможете получить 13% от суммы всех уплаченных процентов без ограничений.

Сумма имущественного вычета при покупке жилья и погашении процентов достаточно большая, и не все налогоплательщики успевают ее получить до момента выхода на пенсию, когда уже нет зарплаты или иного дохода, облагаемого налогом в 13%.

Чтобы человек не потерял льготу, Налоговый кодекс позволяет переносить неиспользованный остаток не на будущие годы, а на прошлые периоды. Но не более чем на 3 года до года образования остатка вычета. Например, в 2022 г. вы купили квартиру. В 2023 обратились за вычетом и получили его часть, а в 2024 г. вышли на пенсию. У вас есть возможность подать декларацию и попросить вычет в счет НДФЛ, который уплачивался в 2023, 2021 и 2020 гг.

Главное требование для получения имущественного вычета при приобретении недвижимости: она должна быть жилая (дом, квартира, комната или доля в жилом помещении). Если вы купили земельный участок для индивидуального жилищного строительства, то воспользоваться вычетом сможете только после того, как зарегистрировали на нем дом. Если же вы купите гараж, сарай или иную недвижимость, которая не относится к категории жилой, вычет не предоставят.

Получить вычет гражданин может с года, в котором он купил дом, квартиру или долю и зарегистрировал право собственности на объект в Едином государственном реестре недвижимости. Если речь о долевом строительстве, севастопольцы вправе обращаться за вычетом после получения акта передачи квартиры или доли в ней. При этом декларацию подают в Налоговую службу на следующий год.

Объясним на примере. Вы купили квартиру (получили акт о передаче в многоквартирном доме, который еще не сдали в эксплуатацию) в 2024 году. Обратиться за вычетом вы сможете начиная со следующего года.

Если вы купили земельный участок и построили на нем дом, получить имущественный вычет вы сможете начиная с года, в котором зарегистрировали право собственности на этот дом. И даже если в вашей собственности участок находится с 2020-го, но право собственности на дом появилось в 2024 г., обратиться за вычетом вы сможете только в 2025 г.

Под вычет попадают расходы на покупку земли и определенные расходы на строительство. Как объяснила начальник отдела камерального контроля НДФЛ и СВ №2 УФНС России по г. Севастополю Наталья Балуева, будут учитываться только те суммы, которые потрачены на возведение объекта: фундамент, крышу, окна. Затраты на улучшение условий, внутренние коммуникации и ремонт для вычета не учитываются. То есть за трубы, отопительный котел, смеси для отделки стен и потолка, обои, плитку и ламинат деньги не вернут. Но за кирпич, цемент, черепицу для крыши и прочие стройматериалы, необходимые для капитального строительства, получить вычет можно.

В отличие от имущественного вычета на покупку или строительство жилья, при погашении процентов вычет предоставляется только в отношении одного объекта. К примеру, вы уплатили 2,5 млн руб. в виде процентов. Налоговый орган насчитал и перечислил вычет в размере 325 тыс. руб. (2 500 000 х 13%). Остаток от лимита в 3 млн руб. при покупке другого жилья в ипотеку вам уже не выплатят.

Есть еще один вид имущественного вычета - при продаже недвижимости. Но он сильно отличается от того, который предоставляют при покупке домов и квартир. Во-первых, налогоплательщик никаких денег не получает, но он платит меньше налогов, поскольку уменьшается налогооблагаемая база. Во-вторых, такой вычет предоставляют как при продаже жилой недвижимости, так и нежилой. Но обо всем по порядку.

Итак, вы продали квартиру (земельный участок, на котором расположен жилой объект), получили доход. Если недвижимостью вы владели больше минимального срока, который устанавливают власти, вы не отчитываетесь о полученной сумме и не платите налог. По закону Севастополя от 17.11.2020 № 610-ЗС минимальный срок владения имуществом, при продаже которого не уплачивается НДФЛ, равен 3 годам. По общему правилу срок владения определяется с даты, когда зарегистрировано право собственности в ЕГРН. Исключение: имущество вам досталось по наследству. В этом случае срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя.

Также не платить налоги и не отчитываться о доходах, полученных от продажи жилья, могут семьи с двумя и более детьми младше 18 лет (до 24 лет, если ребенок обучается на очно).

Но возможность появляется, если соблюдены еще несколько условий:

- кадастровая стоимость проданного жилья меньше 50 млн руб.;

- до 30 апреля следующего года приобретено другое жилье (при долевом строительстве - оплачена его полная стоимость);

- купленное жилье больше по площади или кадастровой стоимости проданного;

- членам семьи на дату продажи жилья не принадлежит более 50% иного жилого помещения, площадь которого больше купленного объекта.

Если вы по закону не имеете права на освобождение от уплаты НДФЛ, то вы сможете выбрать один из двух вариантов: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных при покупке имущества, либо попросить имущественный вычет. Размер такого вычета при продаже жилых помещений, садовых домов и земельных участков - 1 млн руб., а нежилых, к примеру, гаража, - 250 тыс. руб. Аналогичный вычет в размере 250 тыс. руб. предоставляют при продаже транспортных средств, которые находились в собственности менее 3 лет.

Как пользоваться вычетом?

Поскольку вы обязаны задекларировать доходы от продажи и заплатить налог по ставке 13%, вычет уменьшает сумму, которую вы перечислите в бюджет. К примеру, вы продали квартиру за 5 млн руб. С этой суммы НДФЛ составит 650 тыс. руб. (5 000 000 х 13%). Но если вы воспользуетесь вычетом, то сумма налога снизится до 520 тыс. руб. (0,13 х (5 000 000 - 1 000 000)). Но надо учесть, что вычет предоставляют не каждому налогоплательщику, а в отношении одного объекта. Поэтому если супруги продают совместно нажитую недвижимость (доли равные), им предоставят не более чем по 500 тыс. руб. вычета.

Еще более выгодный вариант - сохранить чеки или иные документы, подтверждающие расходы на покупку проданного имущества, и уменьшить налогооблагаемую базу на эти затраты. К примеру, вы купили автомобиль за 600 тыс. руб., а продали за 800 тыс. руб. Если не пользоваться ни вычетом, ни уменьшением на расходы, НДФЛ составит 104 тыс. руб. (800 000 х 13%).

Если у вас остались чеки о покупке авто, чтобы посчитать сумму НДФЛ, надо от полученного после продажи авто дохода отнять вложенную сумму, а потом с разницы заплатить налог. Получится следующий расчет: 0,13 х (800 000 - 600 000) = 26 000. Если платежные документы вы не сохранили, то обязательно пользуйтесь имущественным вычетом в размере 250 000. Сумма НДФЛ с проданного авто в таком случае составит: 0,13 х (800 000 - 250 000) = 71 500 руб.

Учтите пару нюансов, возникающих при продаже недвижимости по низкой цене. У властей это вызывает подозрение касательного того, что вы собираетесь уклониться от уплаты налогов. Поэтому, если вы продали недвижимость по цене ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, налог на доходы вам рассчитают с суммы, которая равна кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. К примеру, кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 4 млн руб. Но вы продали ее за 2,5 млн. и пришли задекларировать этот доход.

В налоговом органе примут решение, что цена занижена, поэтому пересчитают налогооблагаемую базу, как 4 000 000 х 0,7 = 2 800 000 руб. С 2,8 млн руб. вам и придется платить НДФЛ. Даже если вы реально получили только 2,5 млн.

Документы, которыми можно подтвердить расходы на покупку жилья, - договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве и передаточный акт, платежные документы, подтверждающие факт передачи денежных средств.

Если человек построил дом, у него, возможно, есть договор купли-продажи участка, договор с какой-то подрядной организацией, различные чеки, подтверждающие расходы на строительные материалы.

Для вычета в связи с расходами на погашение процентов по ипотечному кредиту необходим договор займа и справка из банка о размере уплаченных процентов.

Помимо этих документов, потребуют выписку на недвижимость из ЕГРН, которая подтвердит, что налогоплательщик является собственником жилого помещения. Также могут понадобиться свидетельства о рождении детей, а если ребенок обучается очно - справка из учебного учреждения.

Подают декларацию и заявление о предоставлении вычета в налоговую службу лично, онлайн через интернет-сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» или через портал госуслуг. Получить сами деньги можно либо у работодателя частями, либо через налоговый орган единой суммой на указанный банковский счет.

Для имущественного вычета введен так называемый упрощенный порядок получения. Но он действует только при обращении через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц». Налогоплательщику через интернет-сервис приходит специальное уведомление и предзаполненное заявление на вычет, которое остается подтвердить и отправить налоговикам.

Заявление формируется на основании данных из банков и работодателей, и у налогового органа автоматически появляется информация об ипотечном договоре, сумме уплаченных процентов, стоимости приобретенного жилья, уплаченных налогах. Сейчас все работодатели подают сведения о доходах и налогах. Что касается банков, то у УФНС России по Севастополю налажено взаимодействие с 21 кредитным учреждением, среди которых Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Совкомбанк, Альфа-банк и др.

Основная причина отказа предоставления вычета в упрощенном порядке - налогоплательщик просит имущественный вычет и по упрощенному, и по общему порядку. Но в основном севастопольцы понимают, что упрощенный вариант намного удобнее и быстрее, так как срок проверки сокращается за счет полученных от работодателей и банков сведений.

Самый удобный способ обратиться в налоговый орган - через интернет-сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц». Есть еще телефон горячей линии 8-800-222-22-22, где принимают звонки в рабочие дни (пн. и ср. с 9 до 18, вт. и чт. с 9 до 20, пт. с 9 до 16:45). Помимо этого, задать вопросы и получить информацию можно по следующим адресам: ул. Кулакова, 37; ул. Пролетарская, 24; - ул. Героев Севастополя, 74.