Дмитрий Холявченко: «Ни в коем случае нельзя покупать новостройку в кредит»
Продажи строящегося жилья у новосибирских застройщиков за последний месяц снизились в полтора раза, сообщает Росреестр. Этому способствовала реформа страхования и уход с рынка крупных страховых компаний, вызвавший панику у застройщиков. Как это произошло и почему следует избегать покупки новостроек, особенно сейчас и особенно в кредит, в интервью «Новосибирским новостям» рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко.- В октябре Росреестр зарегистрировал резкое падение количества зарегистрированных договоров долевого участия. Их число в Новосибирске снизилось на 40%. Причина тому – ужесточение требований к страховым компаниям на рынке новостроек. Что произошло со страхованием, и как вы считаете, к чему это может привести? - На мой взгляд, страхование – это попытка государства минимизировать риски застройщиков. Но страховые компании тоже не вчера родились и прекрасно представляют себе этот рынок. Поэтому 1 октября, когда в силу вступили новые жесткие требования, серьезные страховщики не захотели выходить на рынок новостроек, не желая компенсировать ответственность застройщиков.
И вопрос не в том, что их Центробанк не допустил. Они сами не пожелали участвовать в аккредитации, а страховать ответственность застройщиков берутся небольшие страховые компании. Но ошибка не в способе привлечения страховых компаний, а в том, что сам закон о долевом участии ошибочен. Я считаю, что его надо отменять, потому как это неправильная схема привлечения денег. И вообще, я бы рекомендовал по возможности избегать покупки новостроек.
- Вообще всех?
- На ранних стадиях строительства не рекомендую никакие. Остальные надо смотреть. Либо это застройщик, у которого есть какая-то «подушка безопасности» или его объемы настолько велики, что они как-нибудь выкрутятся. Меньше всего рисков у самых крупных застройщиков. У средних и мелких вероятность, что что-то случится, гораздо выше.
И главное – ни в коем случае нельзя покупать новостройку в кредит. Я занимаюсь ипотекой более 10 лет, и уверен, что ипотечный кредит – это очень большой риск. И покупка новостройки – это тоже риск. Они накладываются друг на друга – это двойной риск, и делать этого нельзя, тем более в сегодняшней ситуации.
- Так в чем же главная ошибка закона о долевом строительстве?
- Строительные компании – это очень неустойчивый бизнес. И вообще, по сути, они бизнесом не являются. Они сильно аффилированы с госструктурами и компаниями, производящими стройматериалы, они не имеют необходимого капитала, чтобы вести самостоятельную экономическую деятельность, поэтому вынуждены постоянно привлекать деньги дольщиков. Они зависят от того, как продаются их квартиры.
Фото Михаила Перикова
И в этом году эта зависимость всерьез проявила себя как фактор существования рынка новостроек. Полагаю, что уже весной мы увидим какие-нибудь громкие банкротства. Это обязательно произойдет, потому что сейчас у многих строительных компаний серьезные проблемы.
- И что сделает страховая компания в случае банкротства застройщика?
- Если она крупная, то она что-то будет выплачивать. Если мелкая, то ей будет проще ликвидироваться. Насколько я понимаю, большинство страховых компаний были именно такими. Никаких радужных ожиданий для рынка новостроек я не вижу вообще. К сожалению, совершенно неадекватная позиция федеральных властей по субсидированию процентных ставок по ипотеке на новостройки не способствует защите интересов покупателей.
- Но на эту государственную программу возлагалось так много надежд. И всё впустую?
- Это очень большая ошибка. Это не поддержка участников долевого строительства. Это поддержка застройщиков. А они – тот самый неэффективный бизнес. Если говорить простым языком, то, на мой взгляд, государство подставляет потенциальных инвесторов с этой «госипотекой». Так делать нельзя. Я считаю, что если компания хочет построить дом, то она строит его за свои деньги или на кредитные средства, и продает квартиры только после сдачи дома в эксплуатацию.
- Что мешает застройщикам работать по такой, казалось бы, очевидной схеме? Им не дают кредиты?
- Кредиты им дают. Он просто не хотят нести ответственность. Это бизнес, который принципиально пытается существовать вне зоны рисков. Плюс лобби. Получается, что они просто лоббируют свои интересы вопреки интересам общества.
Власти со своей стороны требуют сдавать определенное количество квадратных метров. Но это не должно быть целью. И если есть хоть какой-то разум, то местные власти должны просто-напросто этому воспротивиться. Особенно в условиях кризиса. Потому если продолжать сейчас эту политику, особенно если будет начато новое строительство, то это приведет к новым обманутым дольщикам.
Фото Михаила Перикова
- У нас же есть примеры в городе, когда строительная компания строила дома на собственные средства и продавала квартиры после завершения строительства?
- Таких очень мало. Например, «Стройхолдинг», построивший ЖК «Седьмое небо», а также строительная компания «Русь». Остальные застройщики просто возлагают всю ответственность на покупателей.
- Возможен ли такой вариант, что дольщиков заставят самостоятельно страховать свои риски?
- Если такое произойдет и страхование будет реальным, то это существенно увеличит себестоимость новостроек. Тогда первичный рынок станет менее конкурентен относительно некоторых сегментов вторичного, где сегодня большое падение цен. И мы уже сейчас видим переключение спроса, даже инвестиционного, на вторичку. Причем не только на хрущевки, но и сданные в последние 10 лет дома, где квартиры с хорошими параметрами.- Почему же люди бросились покупать именно новостройки?
- Помимо жадности есть еще недооценка перспектив выгодности купленной недвижимости. Никто не считает выгоду вложения инвестиций по принципу доходности. У нас в России недвижимость не воспринимается как капитал. Люди воспринимают ее как жилье. Не более.
Мало кто понимает, что квартиру или дом можно продать, купить дешевле, на разницу открыть свой бизнес, например. Затем снова продать, добавить и купить дороже. Но у нас даже покупка «быстрой» студии у «Дискуса» воспринимается исключительно как покупка жилья. Себе или детям, или пусть просто постоит, или для сдачи в аренду.
На мой взгляд, покупка вторичного жилья и сдача его в аренду выгоднее, чем покупка большей части новостроек, даже несмотря на амортизацию сдаваемой квартиры. Но это никто не считал, поэтому фактически рынок новостроек превратился в массовые инвестиции для неквалифицированных инвесторов, которые не представляют себе издержки и риски.
- В этом году на торги массово выставлялись заложенные квартиры, в том числе с просроченными платежами. Это можно объяснить только кризисом и неспособностью людей еще «на берегу» рассчитать свои силы?
- Большая ошибка ипотечных заемщиков в том, что они сразу хотят купить квартиру своей мечты. Рискуют и берут кредит на пределе своих возможностей. Но ведь можно вместо 3-комнатной купить сначала 2-комнатную квартиру. Пожить в ней, а потом продать. Кстати продать заложенную квартиру вообще никаких проблем не составляет. И это совершенно безопасно для покупателя. Непонимание того, что можно двигаться к своей мечте поэтапно. Несколько такое инфантильное отношение к действительности.
Фото Марии Козловой
- Это из той же истории, когда живущие в старых домах люди имеют дорогие автомобили. Я не перестаю удивляться своим соседям, которые ездят на новеньком серебристом «Лексусе», а живут в доме, признанным аварийным. Почему? Что с ними не так?
- Это глобальный вопрос. Проблема в том, что после развала Советского Союза у людей не сформировались представления о рыночной экономике, предпринимательской активности, конкурентной среде и частной собственности. Когда у людей есть представления об этих вещах, значит, есть и представления о здравом смысле. Но такие традиции не успели появиться в 1990-е годы, тогда мы сразу попали в общество потребления, где маркерами успеха были западные маркеры, а структура потребления осталась в самом примитивном «совке».А все потому, что большая часть населения не зарабатывает своих денег, они существуют за счет государства, и их доход не зависит от эффективности их работы. В такой ситуации квартира нормального качества достигается гораздо сложнее, чем покупка машины, которая способна удовлетворить амбиции.
Эти люди не живут в реальном мире. Они выплачивают кредиты за автомобиль, который через 10 лет превратится в консервную банку. Квартира, купленная за те же деньги в ипотеку, конечно, не позволит заработать, но хотя бы сохранить большую часть стоимости. Даже с учетом падения цен. Они смогли бы ее передать своим детям и внукам. Вот эта система отношения к частной собственности не сложилась. Люди воспринимают собственность не как капитал, а как предметы потребления. А автомобиль потреблять престижнее, его лучше видно.