По зову долга: заложенное за ипотеку имущество разрешат продать самостоятельно
Закон, дающий гражданам возможность самостоятельно продать имущество, которое находится в залоге у банка, по максимально выгодной цене, был финально принят Государственной думой и ушел на одобрение Совфеда. Как рассказала «Известиям» зампред Госдумы Ирина Яровая, ипотечный договор должен давать человеку возможность защиты вложенных финансов. Законопроект уже поддержан правительством РФ, ФССП, Центробанком и фракцией «Единая Россия». Кроме того, концепция одобрена членами Совета законодателей. Подробности — в материале «Известий».
Предполагаемая выгода
До сих пор по закону гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, мог продать его только через публичные торги или аукцион. Изменения дадут возможность самостоятельно сбыть такие объекты по максимально выгодной цене.
— На практике заложенное имущество продается по низкой нерыночной цене и, более того, оказавшись, очевидно, и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), плюс работа оценщика, — рассказала «Известиям» вице-спикер нижней палаты парламента Ирина Яровая.
Как объяснила зампред ГД, принятый законопроект направлен на то, чтобы сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк. Банк дает разрешение в течение четырех месяцев самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная продажная цена, по которой данное имущество может быть продано, чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это дает человеку возможность по рыночной цене реализовать жилье, активно находить покупателя.
— Но самое главное — закон создает возможность получения гражданином сверх той суммы, которую он должен банку, реальных средств, которые бы позволили ему компенсировать свои ранее понесенные затраты, — сказала Ирина Яровая.
Начальник правового управления Ассоциации банков России (АБР) Сергей Клименко разъяснил «Известиям»: там, где имущество имеет спрос на рынке, выгоднее продавать самому, поскольку понятно, что оно будет быстрее реализовано и человек быстрее закроет свои обязательства перед кредиторами.
— Часто аукционы и торги проводят в отношении дорогостоящих квартир или каких-то уникальных объектов недвижимости, в этом случае стоит пойти более понятным и простым путем без самостоятельной реализации, — сказал Клименко.
Эксперт проекта Народного фронта «За права заемщиков» Александра Пожарская считает, что принятый закон серьезно увеличивает шансы ипотечников не стать банкротами:
— С учетом нынешней разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, теперь ипотечные должники смогут продать залог по рыночной цене, выплатить долг, а «на сдачу» купить, например, жилье меньшей площади, в другом районе, менее комфортное, но все-таки жилье.
Руководитель ипотечных продуктов банка «ДОМ.РФ» Игорь Руденко рассказал «Известиям», что в компании уже предусмотрен бесшовный механизм покупки квартир, находящихся в ипотеке. Чаще всего это актуально для клиентов на этапе планирования или расширения семьи с целью улучшения жилищных условий, отметил Руденко.
Самим выгоднее
По мнению начальника Ипотечного центра АКБ «Держава» ПАО Дмитрия Гуслица, больших изменений для кредиторов и заемщиков новый законопроект не несет. Он поясняет, что собственник-залогодатель может и сейчас сбыть имущество сам, правда, с согласия залогодержателя.
— Нововведение в том, что закон дает собственнику право в течение четырех месяцев продать объект самостоятельно без согласия, но с уведомлением залогодержателя, — отмечает Дмитрий Гуслиц. — Всё это время залогодержатель ограничен в возможности начать процедуру взыскания на заложенное имущество. Продать находящуюся под залогом недвижимость самостоятельно можно только в случае, если к этому моменту залогодержатель не начал еще эту процедуру.
Также собеседник подчеркнул, что однозначно во всех ситуациях выгоднее продавать имущество самостоятельно, поскольку в этом случае нет необходимости оплачивать услуги организаторов торгов и/или исполнительский сбор ФССП.
— Вообще продажа ипотечной квартиры — не редкость, — говорит руководитель проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф» Михаил Сергейчик. — Раньше банки, как правило, давали свое согласие на сделку, если серьезных проблем с платежами еще не образовалось. В настоящее время эту возможность закрепили в законе.
По правилам, предмет залога (ипотечное жилье) при просрочке платежей и невозможности урегулирования долга принудительно уходит с молотка. При этом достаточно редко аукционная цена объекта недвижимости достигает рыночных значений, а заемщик несет дополнительные расходы. Это вредит не только интересам должника, но и кредитора, поскольку недовольство ценой продажи порождает судебные разбирательства и затягивает фактический возврат долга.
По словам Михаила Сергейчика, сложности могут возникнуть у тех заемщиков, кто приобрел объект по завышенной цене (например, при «нулевой» ипотеке с субсидированием от застройщика), поскольку рыночная стоимость может даже с течением времени не дотягивать до цены договора.
В Ассоциации развития финансовой грамотности добавляют, что новый закон снизит риски того, что граждане в сложной ситуации окажутся без квартиры и с долгами. Сейчас сумм, вырученных в результате реализации залогового имущества с торгов, часто не хватает, чтобы погасить долг полностью, и человек, оказавшийся в сложной ситуации, вынужден продолжать платить банку. После принятия законопроекта таких случаев будет меньше.
Единственное, считают в АРФГ, первое время будет сложно убеждать покупателей в отсутствии юридических рисков и возможных претензий со стороны банков.
Правовые нюансы
Доцент кафедры экономики и ГМУ, заведующая кафедрой «Землеустройство и кадастры» МФЮА Марина Бутылина отмечает, что на текущий момент в основных ипотечных банках развиты схемы продажи залоговых объектов недвижимости, позволяющие без риска для продавца и покупателя совершить сделку как за счет собственных средств, так и с привлечением ипотечного кредита.
По своему смыслу закон ограничивает право кредитора инициировать принудительную процедуру взыскания в случае, если по ипотечному кредиту допущена просрочка. Таким образом, дополнительно защищаются права заемщика, подчеркивает Марина Бутылина.
— Но, конечно, в первую очередь заемщик должен относиться к своим обязательствам ответственно и в случае наступления финансовых трудностей не затягивать принятие решения о реализации залога, — говорит она. — Также не стоит забывать, что даже в период отсрочки принудительного взыскания проценты за пользование кредитом продолжают начисляться, а в случае нарушения исполнения обязательств будет неустойка.
При этом реализация залога через торги может быть выгодна только сильно закредитованным гражданам в рамках процедуры банкротства с перспективой освобождения от всех обязательств.
— На данный момент к закону есть вопросы, например, не прописан механизм оценки имущества банком и контроля минимальной цены, — считает директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анна Романенко. — Кредитные организации могут выдвигать невыполнимые требования к продаже квартир: например, лоту с реальной стоимостью в 5 млн будет выставлена минимальная сумма продажи в 7 млн рублей. Срок продажи в четыре месяца в нынешних условиях трудно реализуем из-за высоких ипотечных ставок и общих настроений на рынке недвижимости.
По ее мнению, также пока не ясно, какие банковские расходы будут включаться в стоимость сделки и насколько они отличны от комиссии организаторов торгов, работы оценщика и т.д.
Руководитель АЦ «Банки.ру» Дмитрий Хмелев замечает, что по соглашению с банком срок в четыре месяца может быть продлен. Денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, должны поступать на банковский счет, определенный банком, в чьем залоге находится недвижимость. При этом в случае, если объект был продан за более высокую цену, чем указано в договоре с банком, разница остается у заемщика, отмечает он.
При нереализации заложенного имущества в положенный срок взыскание будет осуществляться в общем порядке, то есть посредством публичных торгов или аукциона.
— Таким образом, должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по наиболее высокой цене, что выгодно и ему, и кредитору. При этом самостоятельная продажа по цене ниже минимальной продажной, закрепленной в договоре с банком при уведомлении его о самостоятельной реализации недвижимости, не допускается, — сказал Дмитрий Хмелев.