Рост ставок и лебединая песня госпрограмм. Главные события мая на рынке ипотеки

Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова представила обзор трендов мая на ипотечном рынке и рассказала, чего ожидать в ближайшие месяцы. 

Рост рыночных ставок

В конце мая на рынке ипотеки начал прослеживаться тренд на повышение рядом банков ставок по рыночной ипотеке. Основная причина такого точечного повышения банками ставок при неизменной ключевой — это ускорившийся рост доходности ОФЗ. На этот параметр, как и на уровень ключевой ставки, банки ориентируются при определении «цены» выдачи новых ипотечных кредитов, так как в качестве индикатора оценки стоимости привлечения денег под новую ипотеку как раз и выступает доходность ОФЗ. Но нельзя исключать и того, что рынок на фоне звучащих сигналов регулятора начинает пересматривать свои ожидания в части дальнейшей динамики ключевой ставки.

Ключевая ставка

7 июня состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. На наш взгляд, в этот раз регулятор оставит ее без изменений (на уровне 16% годовых), такой же сценарий содержит консенсус-прогноз большинства аналитиков. Однако вероятность ее повышения по причине усиления основных проинфляционных факторов на дальнейших заседаниях возрастает. К тому же в опубликованном резюме обсуждения ключевой ставки на апрельском заседании регулятор допустил возможность повышения нейтральной ставки в 2024 году, что для рынка будет означать длительный период сохранения жестких денежно-кредитных условий. В свою очередь, это приведет к тому, что банки будут удерживать ставки по рыночной ипотеке высокими, а это непосредственно отразится на их доступности для населения, и начала их снижения можно ожидать не ранее 2025 года. 

Завершение госпрограмм

В июне рынок ипотеки продолжат поддерживать льготные госпрограммы, но из-за исчерпания банками лимитов выдач по ним многие игроки будут приостанавливать такие предложения в своих продуктовых линейках, и ближе к концу полугодия этот процесс усилится. Ввиду этого можно ожидать активизации спроса на них со стороны заемщиков, которые будут стремиться успеть получить такую ипотеку. С 1 июля льготная ипотека под 8% закончит свое действие, в условия семейной ипотеки будут внесены изменения с целью переориентации ее на адресный формат (новые условия и категории, кому она будет доступна, пока находятся в процессе обсуждения). Другие адресные госпрограммы (сельская, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая) продолжат свое действие без изменений. Также после 1 июля рынок ожидает появления новой единой льготной программы на ИЖС. Однако вес льготного кредитования после прекращения действия льготной и семейной ипотек (в текущем виде) на рынке ощутимо снизится, что отразится на замедлении темпов ипотечного кредитования и новых выдач. Из-за этого можно ожидать перераспределения спроса на вторичный рынок, отличающийся более низкими по сравнению с первичным сегментом ценами на недвижимость. Но ограничивать новые выдачи на вторичное жилье будут высокие ставки, предпосылок для снижения которых пока что мы не замечаем.

Бум на ИЖС

В условиях пока еще сохраняющихся высоких цен на недвижимость и высоких ставок по рыночной ипотеке все больше людей начинают интересоваться ипотекой на покупку либо строительство частного дома. В частности, по данным «Дом.РФ», ипотека в сегменте частных домов по сравнению с другими сегментами рынка росла в апреле 2024 года в выдачах топ-20 ипотечных банков наибольшими темпами. Ими было выдано на 19% больше ипотек на покупку готовых частных домов и на 13% — на индивидуальное жилищное строительство, чем в марте. Для сравнения: выдача кредитов на новостройки приросла за тот же период на 5%, а на готовые квартиры — на 3%. Связать такую динамику можно со стремлением людей получить кредит на покупку или строительство дома по одной из льготных госпрограмм — поскольку все они имеют внутри в числе прочих и такую цель кредитования.

Ужесточение выдач

На рынке продолжает прослеживаться тренд на ужесточение банками кредитных политик и увеличение доли отказов. Основная причина — это действующие макропруденциальные надбавки к капиталу для банков при выдаче ипотеки заемщикам с низким первоначальным взносом или высоким ПДН. В июне можно ожидать его сохранения и даже некоторого усиления, поскольку с 1 июля ЦБ, скорее всего, начнет применять макропруденциальные лимиты (то есть будет еще и дополнительно количественно ограничивать для банков возможную долю такой ипотеки в выдачах), а многие игроки, как правило, начинают заранее реагировать на подобные регуляторные новации и учитывать их при формировании своих кредитных политик и портфелей. Предполагается, что регулятор задействует МПЛ только в двух сегментах: в ипотеке на строящееся и готовое жилье под залог приобретаемого жилья / прав в долевом строительстве. Как результат, заемщикам с высокой долговой нагрузкой, низким доходом либо небольшим первоначальным взносом в ближайшие месяцы станет еще сложнее получить ипотеку.

Кредиты под залог недвижимости 

На рынке продолжают расти выдачи кредитов под залог недвижимости, и в сложившихся реалиях с одобрениями следует ожидать дальнейшего их роста в портфелях банков, поскольку, как и в ИЖС, в КПЗН применять макропруденциальные лимиты ЦБ не планирует. Кроме того, этот сегмент не затронули повышенные макропруденциальные надбавки, анонсированные ЦБ с 1 июля в необеспеченном кредитовании.