En Ethiopie, l'immobilier de luxe en plein boom
A 20 kilomètres au nord-est d'Addis Abeba, le lotissement résidentiel de luxe "Yerrer View Homes" s'étend sur 600 hectares, symbole de l'attrait croissant pour le très haut de gamme en Ethiopie, pays encore souvent associé à la famine mais où se développe une classe aisée.
L'actuelle banlieue cossue de Yerrer n'était il y a dix ans encore faite que de champs. Aujourd'hui, les imposantes villas à colonnades sont parfaitement alignées derrière les clôtures blanches et les haies de lauriers roses. La pelouse est impeccablement tondue. Un berger allemand attend l'heure de la promenade.
"Nous vendons un style de vie, plus que de simples logements", explique Haile Mesele, le patron du Country Club Developers, promoteur à l'origine du projet. "Nous ne faisons pas de publicité. Nous préférons que les résidents colportent les offres et choisissent d'une certaine manière leurs voisins".
Le projet a commencé à sortir de terre il y a dix ans et devrait être achevé d'ici quatre ans. De style méditerranéen, victorien ou contemporain, 5.400 maisons au total - dont certaines déjà habitées - accueilleront environ 20.000 personnes.
L'ensemble sera doté d'un golf, d'un hôtel cinq-étoiles avec spa, d'un centre commercial, d'une école, d'une clinique et d'une ferme biologique de 200 hectares. Des équipements luxueux censés assouvir les besoins et envies d'une nouvelle classe sociale aisée qui émerge dans un pays où la croissance avoisine les 10% par an depuis dix ans.
"Quand nous avons commencé, la croissance économique n?était pas aussi forte", se souvient Haile Mesele. "La moitié de notre clientèle venait de la diaspora. Mais depuis, l?économie s?est renforcée. Près de 85% des résidents sont des locaux."
- Un 'nouveau Manhattan' -
Cette clientèle a des attentes. Haile Mesele pousse la porte d?une maison-type: 500m2 en moyenne sur 1.000m2 de terrain. Une large cuisine américaine trône au milieu du salon. Un escalier imitation marbre vrille vers l'étage.
Les trois chambres "pour enfants" ont chacune une salle de douche. La chambre principale est dotée d'une cheminée et d'un dressing de 20m2. Dans la salle de bain subsiste "un espace libre si les propriétaires veulent installer un sauna", précise le promoteur.
Ne reste qu'à installer le système de sécurité: des caméras de surveillance capables de lire une plaque d'immatriculation afin d'anticiper l'ouverture du portail, un détecteur de fumée et d?effractions qui alerte automatiquement les autorités...
Prix de vente d'une telle maison: 400.000 dollars (374.000 euros), une fortune dans un pays où les salaires restent extrêmement bas.
"Peu importe ce que nous construisons, ce sera toujours insuffisant pour la demande", analyse néanmoins le promoteur. En témoignent, non loin de Yerrer, les nouveaux sites qui sortent de terre: résidences du quartier d'Ayat, tours Poli Lotus dans celui de CMC...
"Le mètre carré (bâti) ici est vendu 17.000 birrs (800 dollars), c'est très raisonnable comparé au centre d'Addis Abeba", tempère également Haile Mesele. A Bole, quartier huppé de la capitale, des terrains se vendent jusqu'à 65.000 birrs le m2.
- Pas de limite au prix -
Au centre d'Addis Abeba, le quartier de Kazanchis est en pleine métamorphose. Il y a 18 mois, l'agence May Real Estate a mis en vente 113 appartements dans la résidence Addis Gojo: trois tours de dix étages en face du siège des Nations unies.
"Pour le personnel des ONG ou les diplomates, c'est tout à fait central. Le quartier est une sorte de nouveau Manhattan", explique son manageur Britania Ephrem. L'Union africaine et plusieurs ambassades ont leurs bureaux non loin.
Autour, les immeubles poussent comme des champignons, mais l'agence met en avant les prestations haut de gamme d'Addis Gojo pour attirer cette clientèle expatriée.
"Chaque appartement ici a sa place de parking intérieur. Les ascenseurs fonctionnent, ce qui n'est pas le cas ailleurs", souligne Britania Ephrem, évoquant aussi les générateurs et citernes en nombre suffisant, la bonne pression de l'eau, le jardin...
Le toit de la tour B, face à l'un des appartements-terrasses, accueillera bientôt deux piscines. Une salle de gym devrait voir le jour, ainsi qu'un café-restaurant "pour que les résidents n'aient pas besoin de quitter l'enceinte". L?appartement de base, entre 140 et 170 m2, se loue 1.800 dollars par mois (1.680 euros).
Dans une étude récente, le cabinet de conseil sud-africain New World Wealth estime qu'il y a désormais 2.700 millionnaires en Ethiopie, une hausse de 108% entre 2007 et 2013, la plus rapide du continent.
"Il y a une demande d'immobilier de luxe. Les gens qui nous consultent ont tendance à rechercher des biens assez chers, à partir de 7 millions de birrs (308.000 euros) et plus", explique Wunmi Osholake, directrice générale de l'agence immobilière en ligne Lamudi, qui souligne que les prix n'ont pas de limite.
Le secteur immobilier reste néanmoins confronté à de nombreux obstacles, se plaignent les promoteurs. Quand la construction de Yerrer View Homes a commencé, "c?était un défi de trouver une main-d'?uvre qualifiée", raconte Haile Mesele, qui a embauché des spécialistes chinois pour former un millier d'ouvriers.
Yoseph Mebratu, actionnaire principal de May Real Estate, se plaint de devoir "importer 70% des matières premières". "Fenêtres, portes, boiseries... tout vient de Chine. Les taxes sont très lourdes. Les délais de livraison incertains. Quand nous avons commencé, même le ciment devait être importé", dit-il.
L'inflation qui a duré jusqu'en 2011 - atteignant un record de 64,2% en juillet 2008 - a été "dévastatrice", souligne Haile Mesele. Elle a fortement freiné les projets: "Nous avons dû ralentir notre business et les délais ont pris du retard", explique M. Mesele. "Depuis, l?inflation s?est stabilisée (à environ 12%, ndlr) et nous sommes à nouveau bénéficiaires depuis l?an dernier".