Добавить новость
ru24.net
Все новости
Декабрь
2015

Мнение: рынок торговой недвижимости вошел в фазу поклонения арендаторам

0

Состояние рынка торговой недвижимости Москвы, по сути, определяется его участниками — собственниками торговых центров (ТЦ), арендаторами, а также взаимоотношениями обеих сторон. Именно поэтому наиболее интересно рассмотреть, как менялся расклад сил между ними за прошедшее десятилетие.

Для начала — немного сухих цифр. Лучшим годом для владельцев столичной торговой недвижимости в период с 2005 по 2015 год стал предкризисный 2008-й: средняя ставка аренды достигла рекордных $2324 за 1 кв. м в год для объектов, расположенных внутри Садового кольца, и $1094 за 1 кв. м в год для помещений за пределами центра столицы — притом что количество предложений было адекватным, но дефицит наблюдался. Всего арендаторам предлагалось свыше 2,5 тыс. помещений; для сравнения: годом ранее их было на треть меньше, в 2015 году — те же 2,5 тыс. В центре за год на открытом рынке доступными ретейлу были 168 тыс. м торговой площади, за пределами — почти миллион. То есть выбор был, но, как и перед дефолтом 1998 года, бизнес в Москве в 2008-м «цвел и колосился» — существующие торговые сети не жалели денег на развитие, новые — выходили на рынок, крупные международные — осваивали российскую столицу. А потому поиск лучших площадок, борьба за них, игра на повышение — все это имело место быть.

Мировой финансовый кризис, конечно, внес свои коррективы, однако большинство участников рынка торговой недвижимости вопреки всем проблемам отказались его покидать, ограничившись некоторым замедлением темпов экспансии. Попытка ретейлеров существенно изменить расстановку сил не увенчалась успехом. Ввод торговых центров в городе продолжился, ставки аренды, резко снизившиеся в 2009 году (до $1481 за кв. м в центре и $756 — за его пределами), вышли на новый виток роста и к концу 2013 года достигли новых высоких уровней, хоть и не сравнялись с докризисными показателями.

Но здесь рынок испытал новый, причем двойной удар. Во-первых, 2014-й стал годом больших политических и экономических потрясений — общепризнанно, что кризиса такого масштаба и глубины в новейшей истории страны еще не было. Во-вторых, этот же год ознаменовался рекордными показателями ввода торговых площадей: по данным RRG, предложение пополнилось 700 тыс. новых «квадратов», и это на фоне роста темпов инфляции, снижения потребительского спроса и практически полного отсутствия доступного кредитования для развития бизнеса.

К концу 2014 года стало ясно, что переворот во взаимоотношениях арендаторов и собственников ТЦ неизбежен. Самые стратегически предусмотрительные владельцы торговых метров начали пересматривать условия аренды площадей еще осенью: пересчитывали ставки в национальной валюте, давали скидки на определенный период, переходили на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. К началу второго квартала 2015 года это сделали практически все.

Но одних только ценовых уступок оказалось недостаточно, по крайней мере для вновь привлекаемых в ТЦ арендаторов. Сторона, которая еще пять — семь лет назад вынуждена была выискивать и торопливо «столбить» торговые площадки, внезапно оказалась в статусе правящего, более того — весьма капризного правящего. Сбылось то самое воландовское «сами предложат и сами все дадут».

Сегодня ретейлеры и только они диктуют условия арендных сделок, щепетильно выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем, и даже собственника. Ушли в прошлое фиксированные ставки — большинство арендаторов требуют ставки, рассчитываемой от процента с оборота. При этом они выясняют у владельцев, какой же будет посещаемость, и ждут обоснованных прогнозов. Больше того — привязывают ставки и процент с оборота к количеству посетителей ТЦ. А еще предпочитают отремонтированные за счет собственника и готовые к въезду помещения, хороших соседей — то есть арендаторов, генерирующих покупательский трафик, и «фишек» вроде океанариума, зоопарка, детских образовательных развлечений, арт-галереи и других объектов, способных заинтересовать и завлечь потребителя. Правда, арендаторы и более активны в налаживании деловых контактов: например, на прошедшем недавно MAPIC их было существенно больше, чем владельцев ТЦ, многие из которых не поехали в целях экономии…

Новые условия игры на рынке торговой недвижимости Москвы сильно осложняют жизнь собственникам вновь введенных объектов: многие арендаторы предпочитают действующие ТЦ — ведь ставка рассчитывается от оборота, и «селиться» в новых объектах, еще не имеющих своей покупательской аудитории, не имеет смысла. Открытие с 50%-ной заполняемостью в этом году считается хорошим результатом.

Номинируемые ставки аренды помещений между тем падают второй год подряд: и в центре города, и за границами Садового кольца они сейчас примерно вдвое ниже, чем в «горячем» 2008 году. Иными словами, у собственников торговых проектов немного поводов для оптимизма — как и у девелоперов, так и у самих ретейлеров. Хотя и те и другие верят в вечность общества потребления, а также активно адаптируются к новым рыночным условиям. И в этой «войне» главным оружием всех участников рынка торговой недвижимости становится точность — новые ТЦ и новые магазины появляются только там, где они могут по ряду доказательных маркетинговых причин иметь успех. А те объекты, параметры которых не просчитываются от и до, рискуют стать призраками на долгое время. Впрочем, многие игроки рынка уже нашли новый общепонятный язык современных арендных отношений, и сейчас мы видим, что ряд полупустых объектов неплохо заполняется. И это, безусловно, радует.

Денис Колокольников специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции




Moscow.media
Частные объявления сегодня





Rss.plus




118 лет назад, 25 июля 1907 года, Ставропольская психиатрическая больница приняла первых 47 пациентов

Модель Анастасия Решетова перенесла вирус с осложнениями

В депо «Чита» будет установлен первый цифровой весоизмерительный комплекс системы подачи песка под колесные пары локомотива

Арбуз, кукуруза и холодные напитки: диетолог Садыков назвал продукты, которые портят ваш сон летом


Brit Who Fought Usyk Calls For Daniel Dubois To ‘Leave The Sport’ After Staying Down In Rematch

Why Juventus spent 111m this summer for only one new player

Adil Rami carga contra Lamine: "No puedo ni verlo, que le den..."

Las 'Guerreras del Agua' se dan un baño de bronce en el Mundial de Singapur


Navicon представляет комплексную систему для интегрированного управления данными

Продукты линейки СУБД ЛИНТЕР совместимы с ОС «АльтерОС»

Возбуждено первое в России уголовное дело о дропперстве

Axenix и RightStep стали партнерами в области комплексной цифровизации промышленных предприятий


Brütal Legend is free in honor of Ozzy Osbourne, but only for 666 minutes

'I destroyed months of your work in seconds' says AI coding tool after deleting a devs entire database during a code freeze: 'I panicked instead of thinking'

Краткая биографическая справка о центральных персонажах Mafia: The Old Country

Microsoft warns of 'active attacks' on its government and business server tech, with one cybersecurity expert claiming that they should 'assume that you have been compromised'



В Третьяковке на Кадашевской набережной открылся концертный зал

Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве

Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве

В депо «Чита» будет установлен первый цифровой весоизмерительный комплекс системы подачи песка под колесные пары локомотива




ДельтаЛизинг продолжает раскрывать секреты успеха российских предпринимателей

В студии Детского радио прошла церемония гашения почтовой марки

На МКАД в Москве произошло массовое ДТП, движение затруднено

Оркестр полиции Республики Сербской впервые выступит на фестивале «Спасская башня» в Москве


Жители Хакасии подали 80 заявок на Слёт Всемирного фестиваля молодёжи

Солнечная погода и до 29 градусов тепла ожидаются в Москве 25 июля

Врач Щетинина: натуральные соки могут навредить здоровью пожилых

Сотрудники органов принудительного исполнения обеспечивают безопасность судебных процессов


Фриц пробился в четвертьфинал турнира в Вашингтоне.

Винус Уильямс получила wild card на турнир категории WTA 1000 в Цинциннати

Елена Рыбакина вызвала восхищение на старте турнира в Вашингтоне. Видео

Алекс де Минор вышел в 1/8 финала турнира ATP-500 в Вашингтоне


Ученый Толстых объяснил, что московские ливни вызваны мощным атлантическим циклоном

Солнечная погода и до 29 градусов тепла ожидаются в Москве 25 июля

Сразу до +35 градусов: синоптики рассказали, когда снова вернется жара. Ждать осталось недолго

Автоэксперт Олег Мосеев: автопарк России на 71,3% состоит из машин старше 10 лет


Музыкальные новости

Алексей Учитель снимает фильм о композиторе Дмитрии Шостаковиче

Кажетта Ахметжанова: 5 камней для усиления женской энергии

Врач Шуров: Оззи Осборн мог умереть от паркинсонизма

AI Певица. Создание AI Певицы. AI Певец. AI Артист.



В депо «Чита» будет установлен первый цифровой весоизмерительный комплекс системы подачи песка под колесные пары локомотива

«Каникулы с Росгвардией» проходят в регионах Центральной России

«Деловые Линии» сократили сроки авиаперевозок по более чем 4400 направлений по России

В Третьяковке на Кадашевской набережной открылся концертный зал


Отношения с Трампом не сложились: Путин зол. Ультиматум США вышел боком

Лео Канделаки и Анжелика Стубайло сыграют в новую трэвел-игру «Кто куда» на ТНТ

По итогам первого полугодия 2025 года предприятия «ЛокоТех-Сервис» отремонтировали более 1 тыс. секций локомотивов сверх плана и повысили качество сервисного обслуживания

В Москве завершился сбор с руководителями финансово-экономических подразделений Центрального округа Росгвардии


Несколько автомобилей столкнулись на внешней стороне 92-го км МКАД

На МКАД в Москве произошло массовое ДТП, движение затруднено

В столичном главке Росгвардии проведён смотр спецтехники

Водитель Audi сбил трех пешеходов, переходивших дорогу на западе Москвы


В сентябре Путину будет представлена обновленная программа строительства кораблей для ВМФ.

Путин дал указание рассмотреть проблемы онкологии в Архангельской области.

Соболезнования в связи с авиакатастрофой в Амурской области выразили зарубежные лидеры

У Путина есть роскошный подарок для Китая: США схватились за голову, узнав о нем


Депздрав: новый штамм коронавируса «стратус» фиксируют в Москве с мая

Депздрав Москвы оценил ситуацию с распространением нового штамма коронавируса

Штамм коронавируса "стратус" захватил 22% всех вирусных заболеваний в Москве

Депздрав Москвы: новый штамм коронавируса "стратус" фиксируют в Москве с мая




Utrace запускает услугу по валидации IT-систем для фармацевтического рынка

Фитнес-марафоны на паузе: суд продлил домашний арест блогеру Лерчек

Новый штамм коронавируса "стратус" фиксируют в Москве с мая

Пластический хирург Софья Абдулаева: подтяжка груди нитями - эффективно ли это


Британский журналист: Зеленский - мелкий жулик и крыса, которому «недолго осталось» в этом мире


Пять земельных участков для размещения НКО доступны на городских торгах

«Каникулы с Росгвардией» проходят в регионах Центральной России

Две трети россиян считают, что спортсмены зарабатывают слишком много

Игровые терминалы в ТЦ: союз ради будущего


Лукашенко посоветовал не злить его и не допускать падежа в животноводстве

Лукашенко с иронией отнесся к санкциям, запрещающим ему въезд в Эстонию

Лукашенко заявил, что в Белоруссии «на всякий случай» готовятся к войне

Лукашенко поделился мнением о самой идеальной профессии.



Сергей Собянин осмотрел Дом-музей Федора Конюхова

Мэр Москвы: Улучшим транспортную доступность Южного и Северного Бутова

Сергей Собянин. Главное за день

Собянин: Около 10 тыс. москвичей начали переселение по реновации этим летом


Бурмистров: лисы могут появляться на улицах Москвы в период расселения

В центре внимания: CorpSoft24 вошел в рейтинг крупнейших ИТ-компаний России

Исследование выявило снижение инвестиций в экологически чистую энергетику США.

6 лет вместе. В Москве пройдет выставка, посвященная пандам Жуи и Диндин


Жители Хакасии подали 80 заявок на Слёт Всемирного фестиваля молодёжи

Сразу до +35 градусов: синоптики рассказали, когда снова вернется жара. Ждать осталось недолго

Ученый Толстых объяснил, что московские ливни вызваны мощным атлантическим циклоном

Движeниe нa Зaпοpοжьe: pοccийcκиe вοйcκa ɜaшли в Ϲтeпнοгοpcκ


В Нарьян-Маре из-за холодов возобновили подачу отопления в дома

Путин дал указание рассмотреть проблемы онкологии в Архангельской области.

В Архангельске началось обучение бойцов СВО, сообщил Цыбульский.

70 участников СВО в Архангельске показали мотивацию выше госслужащих — Цыбульский


Россияне выбирают Крым для отдыха с детьми – названы города-лидеры

Прогноз погоды в Крыму на 25 июля

В Симферополе на базе «Клинического госпиталя для ветеранов войн» функционирует гериатрический центр для пожилых людей с возрастными нарушениями

"Россия дала мне возможность быть счастливым": Джефф Монсон в Крыму


Врач Галлямова: сухие шампуни могут навредить коже головы

Солнечная погода и до 29 градусов тепла ожидаются в Москве 25 июля

Врач Щетинина: натуральные соки могут навредить здоровью пожилых

Обломки сбитых дронов повредили контактную сеть на станциях в двух регионах РФ












Спорт в России и мире

Новости спорта


Новости тенниса
ATP

Алекс де Минор вышел в 1/8 финала турнира ATP-500 в Вашингтоне






Движeниe нa Зaпοpοжьe: pοccийcκиe вοйcκa ɜaшли в Ϲтeпнοгοpcκ

Сотрудники Волоколамского ОВО – филиала ФГКУ «УВО ВНГ России по Московской области» приняли участие в памятных мероприятиях, посвященных Дню ветерана боевых действий.

Ученый Толстых объяснил, что московские ливни вызваны мощным атлантическим циклоном

Обломки сбитых дронов повредили контактную сеть на станциях в двух регионах РФ