Добавить новость
ru24.net
Все новости
Декабрь
2015

Мнение: рынок торговой недвижимости вошел в фазу поклонения арендаторам

0

Состояние рынка торговой недвижимости Москвы, по сути, определяется его участниками — собственниками торговых центров (ТЦ), арендаторами, а также взаимоотношениями обеих сторон. Именно поэтому наиболее интересно рассмотреть, как менялся расклад сил между ними за прошедшее десятилетие.

Для начала — немного сухих цифр. Лучшим годом для владельцев столичной торговой недвижимости в период с 2005 по 2015 год стал предкризисный 2008-й: средняя ставка аренды достигла рекордных $2324 за 1 кв. м в год для объектов, расположенных внутри Садового кольца, и $1094 за 1 кв. м в год для помещений за пределами центра столицы — притом что количество предложений было адекватным, но дефицит наблюдался. Всего арендаторам предлагалось свыше 2,5 тыс. помещений; для сравнения: годом ранее их было на треть меньше, в 2015 году — те же 2,5 тыс. В центре за год на открытом рынке доступными ретейлу были 168 тыс. м торговой площади, за пределами — почти миллион. То есть выбор был, но, как и перед дефолтом 1998 года, бизнес в Москве в 2008-м «цвел и колосился» — существующие торговые сети не жалели денег на развитие, новые — выходили на рынок, крупные международные — осваивали российскую столицу. А потому поиск лучших площадок, борьба за них, игра на повышение — все это имело место быть.

Мировой финансовый кризис, конечно, внес свои коррективы, однако большинство участников рынка торговой недвижимости вопреки всем проблемам отказались его покидать, ограничившись некоторым замедлением темпов экспансии. Попытка ретейлеров существенно изменить расстановку сил не увенчалась успехом. Ввод торговых центров в городе продолжился, ставки аренды, резко снизившиеся в 2009 году (до $1481 за кв. м в центре и $756 — за его пределами), вышли на новый виток роста и к концу 2013 года достигли новых высоких уровней, хоть и не сравнялись с докризисными показателями.

Но здесь рынок испытал новый, причем двойной удар. Во-первых, 2014-й стал годом больших политических и экономических потрясений — общепризнанно, что кризиса такого масштаба и глубины в новейшей истории страны еще не было. Во-вторых, этот же год ознаменовался рекордными показателями ввода торговых площадей: по данным RRG, предложение пополнилось 700 тыс. новых «квадратов», и это на фоне роста темпов инфляции, снижения потребительского спроса и практически полного отсутствия доступного кредитования для развития бизнеса.

К концу 2014 года стало ясно, что переворот во взаимоотношениях арендаторов и собственников ТЦ неизбежен. Самые стратегически предусмотрительные владельцы торговых метров начали пересматривать условия аренды площадей еще осенью: пересчитывали ставки в национальной валюте, давали скидки на определенный период, переходили на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. К началу второго квартала 2015 года это сделали практически все.

Но одних только ценовых уступок оказалось недостаточно, по крайней мере для вновь привлекаемых в ТЦ арендаторов. Сторона, которая еще пять — семь лет назад вынуждена была выискивать и торопливо «столбить» торговые площадки, внезапно оказалась в статусе правящего, более того — весьма капризного правящего. Сбылось то самое воландовское «сами предложат и сами все дадут».

Сегодня ретейлеры и только они диктуют условия арендных сделок, щепетильно выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем, и даже собственника. Ушли в прошлое фиксированные ставки — большинство арендаторов требуют ставки, рассчитываемой от процента с оборота. При этом они выясняют у владельцев, какой же будет посещаемость, и ждут обоснованных прогнозов. Больше того — привязывают ставки и процент с оборота к количеству посетителей ТЦ. А еще предпочитают отремонтированные за счет собственника и готовые к въезду помещения, хороших соседей — то есть арендаторов, генерирующих покупательский трафик, и «фишек» вроде океанариума, зоопарка, детских образовательных развлечений, арт-галереи и других объектов, способных заинтересовать и завлечь потребителя. Правда, арендаторы и более активны в налаживании деловых контактов: например, на прошедшем недавно MAPIC их было существенно больше, чем владельцев ТЦ, многие из которых не поехали в целях экономии…

Новые условия игры на рынке торговой недвижимости Москвы сильно осложняют жизнь собственникам вновь введенных объектов: многие арендаторы предпочитают действующие ТЦ — ведь ставка рассчитывается от оборота, и «селиться» в новых объектах, еще не имеющих своей покупательской аудитории, не имеет смысла. Открытие с 50%-ной заполняемостью в этом году считается хорошим результатом.

Номинируемые ставки аренды помещений между тем падают второй год подряд: и в центре города, и за границами Садового кольца они сейчас примерно вдвое ниже, чем в «горячем» 2008 году. Иными словами, у собственников торговых проектов немного поводов для оптимизма — как и у девелоперов, так и у самих ретейлеров. Хотя и те и другие верят в вечность общества потребления, а также активно адаптируются к новым рыночным условиям. И в этой «войне» главным оружием всех участников рынка торговой недвижимости становится точность — новые ТЦ и новые магазины появляются только там, где они могут по ряду доказательных маркетинговых причин иметь успех. А те объекты, параметры которых не просчитываются от и до, рискуют стать призраками на долгое время. Впрочем, многие игроки рынка уже нашли новый общепонятный язык современных арендных отношений, и сейчас мы видим, что ряд полупустых объектов неплохо заполняется. И это, безусловно, радует.

Денис Колокольников специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции




Moscow.media
Частные объявления сегодня





Rss.plus




Зеленая миссия примет участие в международном экоакселераторе

Арбуз, кукуруза и холодные напитки: диетолог Садыков назвал продукты, которые портят ваш сон летом

Любовь в сердце и в «Тропикана Парк»

Арбуз, кукуруза и холодные напитки: диетолог Садыков назвал продукты, которые портят ваш сон летом


Why Juventus spent 111m this summer for only one new player

OpenAI warns that its new ChatGPT Agent has the ability to aid dangerous bioweapon development

The Best Story Of Chicago Bulls’ Offseason Just Got A Happy Ending

Tourism is increasing over prepandemic levels, overwhelming popular destinations


Тёплый рассвет в Турчасово

Проазербайджанский агент Сергей Марков в оккупированном Шуши восхищается Алиевым, пока тот унижает Россию: намечается новый «иноагент»?

В Курской области мужчина напал на полицейского

Дивеево ..


'I destroyed months of your work in seconds' says AI coding tool after deleting a devs entire database during a code freeze: 'I panicked instead of thinking'

Настройки GameHub и Winlator для игры в Prey (2017) на Android

The dairy industry would like Gen Z to drink more milk, so they made a Fortnite diner tycoon game

Bungie promises to fix Destiny 2's new metroid-style morph ball as it makes players sick and glitches out on ultrawide monitors



В Москве подростки жестоко избили юношу из-за долга

Нам есть чем гордиться: каким будет Национальный центр «Россия» на Краснопресненской набережной

В регионах Центральной России продолжается ведомственная акция «Каникулы с Росгвардией»

Хаски на Summer Sound – выиграй билеты на Like FM




Движение на участке Филевской линии метро остановили из-за ливней

В регионах Центральной России продолжается ведомственная акция «Каникулы с Росгвардией»

Shot: Торговый центр «Кунцево плаза» затопило на западе Москвы

Ливень в Москве стал одним из сильнейших на планете по обилию осадков за сутки


Mash на Мойке: обыски в Михайловском театре проходят по делу о растрате

Госдума приняла закон о защите традиционных ценностей в киноиндустрии

МЧС предупредило о грозе и сильном ветре в Москве

Один ребенок и семь взрослых пострадали в массовом ДТП в Калининграде


Новак Джокович проводит 900-ю неделю в топ-10 рейтинга ATP

Андреева сохранила пятое место в рейтинге WTA, Александрова вошла в Топ‑15

Александрова покинула турнир в Гамбурге, не дойдя до полуфинала.

Бублик завоевал шестой в карьере титул на уровне ATP


Обручальное кольцо защитило россиянина от удара электрическим током

Mash на Мойке: обыски в Михайловском театре проходят по делу о растрате

МЧС предупредило о грозе и сильном ветре в Москве

В Москве стартовало голосование для оценки площадок "Лето в Москве"


Музыкальные новости

Элджей во время выступления на VK Fest поцеловал свою девушку Anikv: видео Super

Композитор Юрий Лоза заявил, что ненавидит навязчивых соседей

Баста, Слава и Шура снимутся в новом документальном сериале «Вирус попсы»

VK Fest Санкт-Петербург: Детская сцена от PICCOLO и Radio Kids FM вновь покорила сердца юных зрителей!



В регионах Центральной России продолжается ведомственная акция «Каникулы с Росгвардией»

Роскосмос опубликовал снимок циклона, который обрушился на Москву

Хаски на Summer Sound – выиграй билеты на Like FM

Нам есть чем гордиться: каким будет Национальный центр «Россия» на Краснопресненской набережной


Нам есть чем гордиться: каким будет Национальный центр «Россия» на Краснопресненской набережной

Аэропорт Пулково будет принимать авиарейсы из Москвы на фоне ограничений

Собянин рассказал, как Москва заботится о природе при строительстве метро

Спартак" с Мартинсом против "Динамо" Махачкала: стартовые составы дерби РПЛ на "Лукойл Арене


25 июля пилотажная группа "Звезда" пролетит над пробками на шоссе под Москвой

На МКАД из-за аварии образовалась пробка длиной в три километра

Маршруты автобусов № 248 и 732 на западе Москвы изменили из-за упавшего дерева

«КАМАЗ» на конференции «Литейный интенсив»


Путин выразил соболезнования семье председателя Верховного суда Подносовой

Путин отметил успехи российских школьников на математической олимпиаде.

Путин отметил победу синхрониста Мальцева на чемпионате мира в Сингапуре.

Министр юстиции поделился информацией о роли адвокатов в специальной военной операции.





«Я на инвалидном кресле, он на «Тесле»: что случилось с блогером Мариш Мариш

Иммунолог Логина рассказала, чем опасна лишняя влага в квартире

Собянин: создание 5 центров женского здоровья завершат в этом году

Офтальмолог Кирилл Светлаков: секреты здоровых глаз для тех, кто носит контактные линзы


Перед новыми переговорами? Москва отбивается от дронов, в Киеве - «реально ад»

Пока вы не уснули: открытая поддержка Алиевым Киева и «подзатыльник» Зеленскому от Трампа

«СТРАНА.ua»: Зеленский раскритиковал ЕС за непредоставление обещанной помощи


Чёртова дюжина на счастье. По итогам чемпионата России семеро спортсменов региона выступят на чемпионате и первенстве мира

Гафин: предпосылок для возвращения Захаряна в «Динамо» немного

Парк Юрия Лужкова стал ареной для главного события уличного спорта – фестиваля The BOWL

KENGURU GAMES в Звенигороде звенели на всю страну


Вячеслав Федорищев и Александр Лукашенко наметили направления развития сотрудничества Самарской области и Беларуси

Посланник Трампа Коул рассказал, как пил водку с Лукашенко с Минске

Куда Лукашенко хочет пристроить лишних дипломатов

Лукашенко призвал белорусских нефтяников «не раскачиваться, а бурить и бурить»



Собянин рассказал, как город заботится о природе при строительстве метро

Собянин: Москва выделила уже более 20,5 млрд на поддержку производств

Собянин: Модернизация двух корпусов ГКБ имени Вересаева завершится в этом году

Сергей Собянин открыл школу на 1100 мест в стремительно растущей Коммунарке


Россияне рассказали, по каким критериям выбирают квартиру для покупки в 2025 году

Фестиваль «Сады и цветы»: как Москву превращают в городской оазис

Собянин рассказал, как город заботится о природе при строительстве метро

В фокусе внимания. В Москве эксперты обсудили проекты по экобезопасности


Mash на Мойке: обыски в Михайловском театре проходят по делу о растрате

США в случае введения вторичных пошлин против РФ призовут и Европу присоединиться к этим мерам

Кировская семья вошла в число лучших спортивных семей страны

Госдума приняла закон о защите традиционных ценностей в киноиндустрии


Девочка упала при посадке на теплоход в порту Архангельска

Республика Алтай вошла в десятку регионов России по развитию ипотеки

Центр подготовки личного состава Северо-Западного округа Росгвардии пополнили призывники

Собянин: Первый участок Рублево-Архангельской линии метро полностью пройден


Актуальная информация о задержке поездов в Крым и обратно

"Гранд сервис экспресс" сообщил о задержках 16 поездов в Крым и из Крыма

Поезда в Крым и из Крыма следуют с задержками до пяти часов

В Симферополе наградили юных крымчан за отвагу и решительность


В Москве стартовало голосование для оценки площадок "Лето в Москве"

Mash на Мойке: обыски в Михайловском театре проходят по делу о растрате

Кировская семья вошла в число лучших спортивных семей страны

Обручальное кольцо защитило россиянина от удара электрическим током












Спорт в России и мире

Новости спорта


Новости тенниса
ATP

Александр Бублик получил хорошую новость от ATP после завоевания титула






Обручальное кольцо защитило россиянина от удара электрическим током

Госдума освободила квотных мигрантов от экзаменов по русскому языку и истории России

Обыски завершились в редакции Telegram-канала Baza

США в случае введения вторичных пошлин против РФ призовут и Европу присоединиться к этим мерам