В Челябинске пропал спрос на землю
Глава Челябинска Евгений Тефтелев пока не увидит новых строек - застройщики не берут землю
В Челябинске не этой неделе должен был пройти крупный земельный аукцион по определению арендаторов на четыре участка на северо-западе города, однако ни на один из лотов претендентов не нашлось. Это усугубило и без того непростую ситуацию с наполняемостью городского бюджета, поступления в который не дотягивают до прогнозного уровня примерно на 2 млрд рублей. Что самое удивительное, пару месяцев назад за расположенные по соседству участки между застройщиками разгорелась настоящая борьба с обращением в УФАС и суд. Почему местные строители перестали интересоваться землей, а также что в такой ситуации собираются делать муниципальные власти - в материале Znak.com.
1 декабря в Челябинске должен был состояться аукцион по продаже прав на заключение договоров аренды четырех земельных участков в микрорайонах 19 и 19-3. Застройщикам предлагалось приобрести право аренды на 10 лет на участки площадью 11 тыс. 264 и 10 тыс. 394 квадратных метра в микрорайоне 19, а также 9 тыс. 821 и 10 тыс. 235 квадратных метров в микрорайоне 19-3. Начальная стоимость ежегодной арендной платы - 26 млн 568,5 тыс., 24 млн 696,9 тыс., 23 млн 425,4 тыс. и 24 млн 322,4 тыс. рублей соответственно. За эту цену застройщикам предлагалось построить там жилые дома со встроенными общественными помещениям. В микрорайоне 19 победителям аукциона разрешалось возвести 24-этажные дома, а в 19-3 - 18-этажные.
Добавим, речь идет о перспективной территории на северо-западе (хоть земли и относятся к Центральному району города) - от ледовой арены «Трактор» в сторону Шершней.
Однако 27 ноября на официальном сайте челябинской мэрии появилось сообщение о том, что аукцион признан несостоявшимся ввиду того, что в указанные сроки заявки от претендентов на участки не поступили.
Отсутствие интереса к данным участкам удивило многих участников рынка. Ведь еще в начале осени 2015 года за соседние земли разгорелась настоящая битва. 24 августа, напомним, в Челябинске прошел голландский аукцион по продаже муниципальных земельных участков под строительство домов, квартиры в которых будут продаваться по цене не дороже 35 тыс. рублей за квадратный метр. На него выставляли три участка - в Чурилово и в микрорайонах 19-1 и 19-2. Победителями в итоге были признаны «ПСО КПД и СК», товарищество с участием АО «ЮУ КЖСИ» и ООО «Центр управления проектами». ООО «ЦУП» (принадлежит Алексею и Александру Крикунам), в частности, достался участок общей площадью 158 тыс. 993 квадратных метра, на котором должно было быть построено 120 тыс. «квадратов» жилья экономкласса. Но результаты аукциона не устроили КЖСИ, которая обратилась в УФАС с заявлением о том, что победившая компания была допущена до торгов неправомерно. Данная жалоба в итоге была признана необоснованной, однако антимонопольщики нашли нарушения, допущенные организаторами торгов, и направили в мэрию предписание аннулировать результаты аукциона, что чиновники и сделали. Такое решение, в свою очередь, не понравилось ООО «ЦУП», и теперь компания пытается оспорить свое право на участки в арбитражном суде.
В данной ситуации отсутствие интереса к новым лотам со стороны Центра управления проектами понятно - компании хочется, прежде всего, прояснить ситуацию по участку, который она выиграла на голландском аукционе. В пресс-службе КЖСИ, которая активно боролась за соседние участки, Znak.com пояснили, что корпорация ведет комплексную застройку микрорайонов, осваивая большие территории. Земельные участки в микрорайонах 19 и 19-3, выставленные на аукцион, не подходят под комплексную застройку. На них, согласно выложенной документации, можно было построить по одному дому, а это компании неинтересно.
Кроме того, в КЖСИ обратили внимание на высокую стоимость лотов.
«Мы разбирались в ситуации, пытались понять, почему лоты не привлекли строителей, - рассказал Znak.com глава комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Челябинска Сергей Чигинцев. - Возможно, смутила высокая налоговая стоимость. Но это сделано оправданно - к концу года бюджету нужны деньги. Возможно, кому-то не понравились техусловия. Там есть проблемы по воде: на площадках нет сетей и МУП «ПОВВ» выставило условие, что застройщики будут участвовать в их прокладке. Но ПОВВ посчитало затраты на микрорайон в целом, участие каждого застройщика не прописано. Мы это исправим, пропишем, сколько каждый из победителей должен будет заплатить за сети».
По словам председателя КУИЗО, ситуация с соседними землями, права на которые пытается отстоять Центр управления проектами, также могла насторожить других строителей. «Каждому застройщику хочется понимать, кто и какие работы проводит рядом. Какие-то затраты компаниям придется нести вместе, от этого зависит инфраструктура микрорайона. Но интерес к этим участкам на этапе подачи заявок был. Строители звонили, задавали вопросы, уточняли какие-то моменты. В итоге заявок не поступило… Мы ситуацию мониторим, обязательно вернемся к продажам участков в следующем году. В этом у нас запланирован только один аукцион, который состоится 21 декабря», - сообщил Сергей Чигинцев.
«Думаю, в данной ситуации все дело в начальной цене, - прокомментировал генеральный директор группы компаний «Компас» Владимир Мишнев, по просьбе нашего корреспондента изучивший материалы несостоявшегося аукциона. - Многие застройщики сейчас не рискуют вкладывать деньги в строительство. Постоянно муссируются данные по отмене долевок. С кадастровой стоимостью земли также происходят непонятные вещи. В октябре этого года произошли изменения на рынке страхования, увеличилась финансовая составляющая, которая должна обеспечивать защиту дольщиков. Поток инвесторов, которые вкладывают деньги в строительство, схлынул. Сегодня многие строительные компании уходят с рынка или банкротятся. К примеру, недавно официально признана банкротом компания «Град», и теперь неизвестно, что будет с объектом на пересечении улиц Доватора и Воровского. К тому же если раньше некоторые участки выделялись по распоряжению главы администрации, то теперь их обязательно нужно покупать. Некоторым компаниям к такому нужно привыкнуть».
Также на настроение строителей, по мнению опрошенных участников рынка, влияют проблемы, возникающие у их коллег.
К примеру, в непростом положении оказалась компания «Речелстрой», выигравшая на аукционе фонда РЖС пять участков в поселке «Западный». Застройщики взяли землю, подготовили проект строительства 10-этажных домов, им было выдано разрешение на строительство. Однако позже выяснилось, что, поскольку эти земли находятся в Сосновском районе (то есть относятся к категории «земли сельских поселений»), там нельзя возводить ничего выше пятиэтажек. Разрешение на строительство было отозвано. Для компании смена этажности означает огромные убытки.
«Главная проблема там в том, что в сельских поселениях нет пожарных машин с лестницами, позволяющими попасть на верхние этажи домов, - пояснил Владимир Мишнев. - Изначально вопрос планировалось решить в рамках агломерации «Большой Челябинск», однако там необходимо согласовать массу моментов. В результате люди платят за землю, но строить не могут, вынуждены ждать решения и терять деньги. А земля теперь стоит дорого».
«Земельные участки в микрорайонах 19 и 19-3 не представляют интереса по нескольким причинам, - прокомментировал один из строителей, рассматривавший перспективы участия в торгах и попросивший не называть его имени. - Во-первых, там отсутствует инфраструктура, а тащить сети на один дом никто не будет. Во-вторых, была завышена стоимость аренды в расчете на один квадратный метр - 1900-2500 рублей за год, притом что администрация еще недавно пыталась бесплатно отдать два соседних микрорайона ЮУ КЖСИ. Кроме того, предусмотренные проектом планировки индивидуальные, скорее всего, монолитные дома не смогут конкурировать с запланированными поблизости в микрорайонах 19-1 и 19-2 домами 97-й серии».
Еще одним камнем преткновения стала необходимость сноса зеленых насаждений. Один из пунктов проектной документации предусматривает озеленение и максимальное сохранение качественных зеленых насаждений. «В случае частичного их сноса оформить акт вырубки деревьев с компенсацией вырубки новыми посадками в 3-кратном количестве деревьями 5-10 летнего возраста», - сообщается в документе. «Иными словами, вместо того, чтобы четко заявить цену вопроса по зеленым насаждениям, администрация, как всегда, устраивает цирк: если победит чужак, то с него три шкуры сдерут», - интерпретирует написанное наш собеседник-строитель.
В комитете по управлению имуществом между тем не сомневаются, что им удастся реализовать все участки.
«Мы понимаем, что в ближайшее время большой активности среди строителей не будет, - сообщил председатель КУИЗО Сергей Чигинцев. - В следующий раз сделаем адресную рассылку, в том числе строителям, которые работали на подрядах. Многие компании, у которых есть серьезные оборотные средства, высокая численность сотрудников, ранее не имели своих участков. Им не хватало административного ресурса. Сейчас они не знают, что можно просто заявиться на аукцион и в равной борьбе приобрести право на застройку».
Если же местные компании будут игнорировать аукционы, в мэрии рассматривают возможность привлечения инвесторов из других городов и даже регионов.