Инвестиции в зарубежную недвижимость сегодня: что нужно знать

Инвестиции в зарубежную недвижимость – популярный запрос для диверсификации активов многих россиян. Компания Ricci | Зарубежная недвижимость проанализировала последние изменения в странах Европы и Азии и рассказала, что сегодня нужно знать инвесторам при выборе объекта за рубежом.

Сегодня приобрести зарубежную недвижимость возможно, и все ранее популярные страны по-прежнему пользуются высоким спросом, несмотря на то, что процедура перевода денежных средств с русских счетов в иностранные банки усложнилась. Необходимо учитывать, что для законного нахождения и проживания в другой стране требуются определенные основания: получение вида на жительство, постоянного места жительства или второго гражданства. С 2022 года существенно сократилось количество иммиграционных программ, которые работали скорее, как «запасной аэродром» – не требующий проживания статус с возможностью безвизового передвижения. При этом на сегодняшний день возможностей для переезда остается достаточно.

Кроме того, сохраняется множество опций для приобретения инвестиционной недвижимости. Например, в 2024 году активно набирают популярность азиатские направления, такие как Турция, Таиланд, Бали, а также растет спрос на покупку недвижимости в европейских странах: Франция, Кипр, Испания, Великобритания и т. д.

Турция – страна, которая дает возможность получить ВНЖ или гражданство при покупке недвижимости. Здесь инвесторы получают сразу две комбинации – приобретение недвижимости для получения дохода (заработок на приросте капитала и арендного дохода), а также иммиграционного статуса. Здесь стоит придерживаться стратегии входа на начальном этапе строительства проекта – в случае последующей перепродажи можно получить до 40% на момент ввода объекта в эксплуатацию либо около 6% годовых при сдаче в аренду. Важно правильно определить вид аренды – долгосрочная или краткосрочная. Преимущество краткосрочной аренды заключается в уровне дохода. Как правило, он составляет 8-15%. Однако здесь нужно учитывать такой недостаток, как довольно быстрый «износ» объекта недвижимости. Преимущество долгосрочной аренды заключается в стабильном арендаторе на долгий срок. Инвестор может получать доход порядка 4-7%. Следует рассматривать недвижимость в локациях вблизи главных туристических точек или моря. Чтобы правильно выбрать объект, эксперты рекомендуют обращаться к надежным агентствам, которые проводят полную проверку застройщика – наличие или отсутствие всех разрешительных документов, финансовую составляющую и прозрачность деятельности. Ликвидность проекта также поможет определить брокер, который проанализирует расположение объекта, уровень спроса и количество предложений.

Такие азиатские направления, как Таиланд или Бали, активно набирают популярность среди иностранных инвесторов, в том числе из России. Спрос в этих странах сегодня превышает предложение – качественных новых объектов, находящихся в хороших локациях, на рынке мало. При этом круглогодичный туристический поток и интерес к долгосрочной аренде после 2020 года делают рынок привлекательным. Например, на Бали можно находиться до 180 дней, а в Таиланде – до 60, при этом иностранец может выехать из страны на несколько дней и вернуться снова. Инвесторы могут рассчитывать на доходность около 12% от сдачи в аренду. Оптимальный срок таких инвестиций составляет 3-5 лет. Важным аспектом при покупке недвижимости в Таиланде является отсутствие возможности получения гражданства или ВНЖ через инвестиции – оно доступно по натурализации – необходимо прожить в стране минимум пять лет на основании ПМЖ и иметь источник дохода в стране. Это необходимо учитывать тем инвесторам, кто хочет получить официальный статус. На Бали инвестор может претендовать на ВНЖ Индонезии на пять лет, получив долгосрочную визу Second Hand, с возможным продлением на такой же срок. Заявитель должен подтвердить, что владеет элитной недвижимостью в стране, либо открыть счет в индонезийском государственном банке на сумму от 130 тыс. долл. Следует учитывать тот факт, что в соответствии с законодательством иностранцы не могут обладать правом собственности на землю. Они могут заключить договор аренды сроком на 25-30 лет с правом преимущественного продления. Недвижимость можно перепродавать или передавать в наследство.

Консервативные инвесторы рассматривают варианты в европейских странах – Кипр, Франция, Испания. Здесь новостройки – самый популярный запрос среди большей части покупателей. Однако качественных новых предложений на рынке мало, при этом спрос на них растет с каждым годом. Спрос на недвижимость в европейских локациях за год вырос в среднем на 9%, а средний чек на недвижимость в этих локациях составляет 300 тыс. евро. Конечно, есть стоимость намного выше – все зависит от типа объекта, площади и района. Средняя доходность от сдачи в аренду составляет 4-5% годовых, а при последующей перепродаже – 25-30%. Инвесторам в этих странах следует учесть все нюансы при проведении оплаты, правильно подготовить полный пакет документов. Следует также внимательно отнестись к оплате всех налогов при покупке, а при необходимости получить иммиграционный статус – важно правильно выбрать юриста. Например, во Франции действует программа Passeport Tallent, в рамках которой можно получить вид на жительство по упрощенной форме. Она предусмотрена для стартап-сотрудников, экономических инвесторов и учредителей компаний в области технологических разработок. После получения карты иностранный гражданин сможет работать, вести бизнес, учиться и даже претендовать на социальные льготы.