В деле квалификации «предварительного договора с условием об оплате» судами общей юрисдикции «лёд тронулся»

Предварительный договор – это тот пример, когда «сущее» и «должное» очень далеки друг от друга. С точки зрения нормативного регулирования предварительный договор содержит только одно обязательство – заключить основной договор в будущем. Но в договорной практике предварительный договор намного разнообразие. Он представляет собой и способ обхода законодательства о долевом участии в строительстве, и основанием для проведения работ в недостроенных зданиях, и платежи в рамках предварительного договора совсем не редкость. Арбитражная практика и практика судов общей юрисдикции по-разному к такому положению дел. Первая более консервативна. В качестве примеров можно привести проблему оплаты по предварительному договору: именно Президиум ВАС РФ был против обеспечения исполнения предварительного договора задатком. А в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Суды общей юрисдикции, включая и Верховный Суд РФ, демонстрировали куда большую лояльность к «живому праву предварительного договора» - в практике Верховного Суда РФ нет неприятия относительно обеспечения предварительным договором задатком[1], обеспечительным платежом[2]. И условие об оплате, котор