Хочешь, я убью соседа, что мешает сдать
Собственникам комнат в коммунальных квартирах скоро придется устраивать смотрины для потенциальных арендаторов. И согласовывать их кандидатуры со всеми соседями. Петербургские депутаты готовят такие поправки, чтобы отправить их в Госдуму.
Собственников коммунальных комнат могут обязать согласовывать их сдачу в аренду со всеми соседями. Законодательное собрание Петербурга предложило внести такие поправки в Жилищный кодекс. Новая процедура может поставить крест на рынке аренды комнат, либо – окончательно загнать его в тень, говорят риелторы.
Поправки в Жилищный кодекс разработал депутат от «Единой России» Алексей Макаров. 2 декабря их одобрил и направил в Госдуму ЗакС.
По сути, законопроект состоит из единственной строчки. «Передача жилых помещений в коммунальной квартире в пользование третьим лицам осуществляется с согласия всех собственников коммунальной квартиры».
Больше места занимает пояснительная записка. По закону, горожане, проживающие в коммуналках по соцнайму, обязаны согласовывать кандидатуру арендатора комнаты со всеми соседями — собственниками. Для владельцев комнат, а точнее, долей в коммунальной квартире, такой нормы нет.
В итоге интересы соседей при сдаче комнат никак не учитываются. И неожиданное появление новых арендаторов может отравить жизнь других обитателей коммуналок. «Арендаторы относятся к жилью как к временному, нарушаются санитарные условия», – объяснил на заседании ЗакСа Алексей Макаров.
По данным Смольного, в Петербурге — 88 тысяч коммунальных квартир. Их число сокращается, но медленно. С 2007 года было расселено 28,5 тысяч коммуналок.
Статистики по сдаче комнат в аренду нет. По большей части это серый рынок. Но, по оценке Алексея Макарова, примерно в 80% коммуналок сдается хотя бы одна комната. То есть речь идет о как минимум 70 тысячах арендодателей.
Идея депутата понятна. Но если процедура согласования сделок аренды станет обязательной, она полностью остановит рынок, говорит заместитель генерального директора АН «Мой Город» Леонид Сандалов.
Сейчас собственники комнат обязаны заручиться согласием соседей только при продаже долей в коммуналке. И это всегда самые сложные сделки на рынке, подтверждают в «Петербургской недвижимости».
Собственников коммунальных комнат зачастую невозможно разыскать — они могут жить в других городах, странах или находиться в местах не столь отдаленных. И это половина проблемы. Даже если они живут за стенкой, они могут ни в какую не согласиться на сдачу соседней комнаты. Или выставить свои условия за согласие.
Рынок по сдаче комнат — наиболее динамичный. Это временное жилье, и зачастую сделки заключаются на несколько месяцев. Согласование сделок по аренде — неисполнимо, категоричны в «ПН».
Нереализуемость законопроекта будет компенсироваться его неисполнением, убеждены участники рынка. Сдача комнат в коммуналках окончательно уйдет в тень. Правительству придется забыть о получении налогов с арендного бизнеса. Их собираемость и так минимальна.
Если владелец комнаты плюнет на новые нормы и сдаст свою комнату без чьих-либо виз, соседям придется немало помучаться, чтобы оспорить сделку. В законе пока нет никаких санкций — ни штрафов, ни запрета на регистрацию договора. А значит, жильцам придется идти в суд и доказывать, что комната «передана в пользование третьему лицу» и что согласия на это дано не было. Очень длительно и трудозатратно. Гораздо эффективнее — по старинке плевать в суп и подкладывать под дверь какие-нибудь гадости. Кроме того, никто не отменял вызов полиции на ночную вечеринку.
«Доказать, что комната сдается в аренду, очень сложно. Как правило, договоры не оформляются либо заключаются на 11 месяцев, чтобы не регистрировать их официально», – говорит Леонид Сандалов. Чтобы насолить соседу, жители коммуналки могут пожаловаться в налоговую. Но сделать это можно и сейчас — для этого не нужны новые законы.
Впрочем, не все так безоблачно для арендодателей. Если законопроект будет принят, у совладельцев квартиры появится возможность требовать морального и материального возмещения вреда за несогласованных арендаторов, поясняет нотариус Алексей Комаров. К тому же, не исключено, что поправки в Административный кодекс и установление штрафов просто станут следующим шагом законодателей.
Точку зрения депутатов подкрепляет судебная практика. В июне этого года Верховный суд рассмотрел иск женщины, живущей в петербургской пятикомнатной коммуналке. Она потребовала от соседки согласовывать с ней кандидатуры арендаторов. И суд встал на сторону истицы.
Арендаторы пользуются общим имуществом квартиры — кухней, ванной, коридором. А значит, должны получать согласование других собственников комнат, решил суд.
Правда, суд предложил и выход из ситуации — заключить соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры. В нем может быть просто прописано, что жители имеют равные права на пользование кухней и ванной. Либо должны быть установлены особые условия, поясняет Алексей Комаров. Законопроект этого как раз не учитывает.
В выяснении отношений между собственниками коммуналки крайним, как всегда, может оказаться арендатор. Едва ли он сможет потребовать какую-то компенсацию, если арендодатель наврет ему про согласие соседей. Да и выселить его можно в три счета. Как правило, возвращение обеспечительных и гарантийных платежей лежит на совести арендодателя. В суд арендаторы не идут — слишком много мороки.