Сегодня арендаторам зачастую удается договориться с собственниками офисных помещений о снижении арендных ставок. В результате массовой миграции не происходит.Неблагоприятная экономическая ситуация приводит к росту числа арендаторов, стремящихся сократить расходы на арендную плату. "Перед началом поиска нового офиса многие арендаторы сначала пытаются пересогласовать условия аренды в своем бизнес–центре. Если же собственник не идет навстречу, такие компании выходят искать новое помещение на открытом рынке", — говорит Светлана Мовчан, координатор отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.Мониторинг ценПо данным компании JLL, количество запросов на поиск офисного помещения выросло в 1,5 раза начиная со второй половины 2014 года и в 2015 году продолжает держаться на этом уровне, однако значительная их часть сводится к мониторингу рынка."Арендатор анализирует альтернативные локации и со списком этих вариантов приходит к арендодателю с предложением о понижении арендной ставки. Примерно в 70–80% случаев, если судить по практике 2015 года, сторонам удается договориться о снижении ставки аренды и переезда не происходит", — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.По его словам, наиболее подвержены ротации бизнес–центры класса В, так как малый бизнес в целом более чувствителен к изменениям в экономике и быстрее на них реагирует."Безусловно, хуже всего себя чувствуют компании малого и среднего бизнеса вне зависимости от сферы деятельности. Наиболее остро чувствуют разницу компании, вынужденные переехать в бизнес–центры класса С, например, из В, поскольку в данном случае им приходится решать дополнительные вопросы — заказ воды, клининг и прочее", — делится наблюдением Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".Рынок измельчалВ целом заполняемость бизнес–центров снижается. "С рынка уходят западные компании, а свои сокращают площади для бизнеса. Освобождается в первую очередь А–класс, в связи с тем что бизнес оптимизирует расходы на аренду. Рынок измельчал — крупных арендаторов, кроме аффилированных с "Газпромом", почти нет", — говорит Екатерина Лапина, специалист по коммерческой недвижимости компании "АРИН".Указания по поиску нового офиса часто приходят в петербургские филиалы компаний из головных офисов в Москве. "Там, как известно, рынок офисных объектов изобилует предложением (количество вакантных площадей в качественных бизнес–центрах превышает весь сток офисного рынка Петербурга).Несколько избалованные таким выбором столичные представители ставят задачу значительно сократить расходы на аренду, не ухудшая условий труда для сотрудников", — рассказывает Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint–Petersburg.Среди выставляемых требований к новому офису: соответствующее качество объекта, близость к метро, наличие парковки, низкая цена."В Северной столице почти все новые крупные высококачественные объекты были арендованы структурами "Газпрома" и резкого роста вакансии и падения ставок не наблюдалось. К тому же темпы ввода новых объектов замедлились. На этом фоне поиск нового офиса с хорошими характеристиками, но за небольшие деньги — непростая задача", — утверждает Марина Пузанова.Не по своей волеК вынужденной миграции относятся ситуации, когда собственник БЦ расторгает договоры с арендаторами (с компенсацией) и отдает весь объект или основную его часть единственному или якорному арендатору.По словам Владислава Фадеева, с переездом "Газпрома" и его структур в Петербург количество таких "переселений" увеличилось."Особенно это заметно в зоне Пулково, где ряд компаний поменяли бизнес–центры на соседние. Поскольку такого рода изменения связаны с одним арендатором, который предпочитает бизнес–центры высокого класса, в первую очередь можно говорить о том, что переселяются из класса А. И преимущественно остаются в том же классе, так как бюджет на аренду у этих компаний не меняется", — добавляет он.Так, отмечает эксперт, структуры "Газпрома" активно расширялись в "Пулково Скай" и сейчас занимают примерно две трети всего бизнес–центра, а также в "Технополисе". Арендаторы из этих бизнес–центров мигрировали в Pulkovo Star, "Аэроплазу", тот же "Технополис". В 2013 году аналогичная ситуация была с БЦ "Юпитер", часть арендаторов из которого переместились в "Пулково Скай".Новые возможностиВпрочем, ряд компаний увеличивают площадь офиса в связи с ростом бизнеса.По словам Дмитрия Золина, более 20% арендаторов сети БЦ "Сенатор" в течение первого полугодия 2015 года расширились. В основном это компании IT и сырьевого сектора, а также фармацевтики. Среди клиентов Knight Frank Saint–Petersburg это компании из сферы IT, а также организации, связанные с обслуживанием госконтрактов."Есть компании, которые не пытаются договориться на старом месте, а просто хотят улучшить условия, не повышая при этом расходы на арендную плату. Сейчас для этого хорошее время, так как достаточно большое предложение качественных офисов по выгодным ставкам", — говорит Светлана Мовчан.По данным АРИН, за время кризиса улучшили условия для бизнеса лишь 3% арендаторов.
