Эмиль Захаряев: «Квартиры с видом на воду имеют наценку в 5−10%»

Как известно, одна из трех вещей, на которую можно смотреть бесконечно — это текущая вода. Многие мечтают жить рядом с водоемом, но удается это лишь единицам. Во всяком случае, в столице и даже ее окрестностях жилья у воды совсем немного. Эмиль Захаряев, управляющий партнер RezidentialGroup, знает, где его купить, как и за сколько.

Где сейчас сконцентрировано предложение жилья у воды?

Несмотря на то, что в Москве и ближайшем Подмосковье протяженность Москвы-реки составляет более 100 км, жилых комплексов, которые расположены на ее берегах, до сих пор немного. Среди масштабных московских проектов стоит выделить ЖК «Ривер парк» в Нагатино-Садовниках и «Город на реке. Тушино 2018», в Подмосковье – ЖК «Пироговская ривьера», который находится в 12 км от МКАД по Осташковскому шоссе.

Долгое время вид на воду считался прерогативой недвижимости высокого класса. Кластер новостроек у реки формировали такие знаковые проекты рынка, как «Алые паруса», «Континенталь», «Утесов», ЖК «Wellton Park», апартаменты «Loft-River».

Сейчас на рынке стали появляться проекты класса «комфорт», расположенные у водоемов.

Цены напрямую зависят от того, где расположен жилой комплекс — в Москве или в Подмосковье. Для сравнения: в «Ривер парке», который возводится в столице, можно приобрести квартиру от 5 млн рублей, а в ЖК «Пироговская ривьера», строящемся в 350 м от Пироговского водохранилища, минимальная стоимость студий – 2,125 млн рублей.

На квартиры с отличными видовыми характеристиками обычно идет наценка 5−10%.

В каких районах может появиться новое предложение?

Во-первых, это 28 га в Мякининской пойме, на которых будет реализован проект «Японский квартал» ГК «Мортон». Во-вторых – 14,6 га бывшего деревообрабатывающего комбината «Заречье» в районе Печатников и расположенный недалеко от него участок, на котором может появиться крупный жилой комплекс PSN Group.

Условно новостройками у воды можно назвать и перспективные проекты, которые будут расположены на территории полуострова ЗИЛ и в пределах промзоны «Южный порт».

В чем архитектурные особенности зданий, расположенных у воды?

Для объектов у воды логичным архитектурным решением можно считать разную этажность корпусов, например, первая линия объекта делается малоэтажной, что увеличивает количество квартир с прекрасными видовыми характеристиками.

Однако этот прием чаще используют в курортных районах.

В столичных и подмосковных новостройках водная тематика в архитектуре встречается в ЖК «Алые паруса», где форма корпусов действительно напоминают парусник, и в ЖК «Маяк» — в проекте есть башня стилизованной формы.

Стало ли предложение у воды сейчас, в кризис, продаваться хуже или лучше?

Сказать, что фактор близкого расположения у воды является катализатором для повышения продаж, нельзя. Он становится дополнительным положительным критерием при принятии решения о покупке. Клиенту, в первую очередь, должен нравиться сам объект, квартира, ее площадь и цена, условия приобретения, и уже потом (если при прочих равных в данной локации есть объект у воды) многие клиенты делают выбор именно в пользу последнего.

Спрос на эти новостройки подвержен тем же кризисным явлениям, что и спрос на обычные объекты. Другое дело, что в кризис относительно дорогое предложение, например, видовые квартиры, становится менее доступным для покупателей, поэтому их реализация занимает больше времени, чем в экономически благоприятный период.

Для стимулирования спроса девелоперы прибегают к проверенным рыночным инструментам – предлагают отделку в подарок, продают квартиру в рассрочку и т. д.

В чем преимущества проживания в жилом комплексе у воды?

Покупатель получает главным образом эмоциональные преимущества: он может в любой момент погулять по набережной, открыть для себя новые – водные – виды спорта. Есть и рациональные «плюсы» — водоемы расположены в основном в охраняемой природной зоне, значит, купив квартиру у воды, вы гарантированно не получите в качестве соседа какое-то вредное промышленное предприятие.

Влияет ли близкое расположение к воде на набор инфраструктурных объектов?

Чаще всего в таких объектах делается упор на благоустройство набережных, обустраиваются прогулочные зоны. Иногда застройщик может предусмотреть целую систему каналов, как например в ЖК «Город набережных», который находится на берегу Клязьмы.

В ЖК «Пироговская ривьера» близость водоема дает возможность заниматься водными видами спорта – вокруг Пироговского водохранилища располагается несколько яхт-клубов. Также жители смогут проводить время, катаясь на лодках, водных мотоциклах, или просто приятно отдыхать на пляже.

Кроме того, при разработке проекта было принято решение построить физкультурно-оздоровительный комплекс со школой плавания олимпийского резерва,

руководить которой будет президент Всероссийской федерации плавания Владимир Сальников. Легендарный пловец, установивший более 20 мировых рекордов и завоевавший четыре золотые олимпийские медали, курирует объект со стадии разработки.

А есть ли недостатки такого расположения? Не станет ли недостатком сырость в холодное время года?

Современные нормы проектирования позволяют реализовывать жилые проекты рядом с водой с теми же высокими показателями безопасности, что и у обычных проектов. Однако от водоема может часто идти холодный и влажный ветер, природные запахи ила и пр. Уже в процессе проживания рядом с руслом судоходной реки жителям могут мешать звуки сирены проплывающих мимо судов, шумы, связанные с очисткой речного пути, сигнализация береговой охраны и т. п. Иногда на руслах рек могут эксплуатироваться и гидропланы МЧС, что также добавляет шума.

Для объектов, расположенных рядом с руслами рек, характерны специфические инженерные работы, особое внимание уделяется созданию и укреплению фундаментов зданий.

В таких комплексах могут страдать подземные коммуникации и паркинги,

т. к. уровень воды в водоеме и питающих его подземных структурах подчиняется принципу сообщающихся сосудов, что может привести к образованию подземных рек.

Как покупатель может обезопасить себя от приобретения квартиры в доме с «подземными реками»? Можно ли их обнаружить на этапе строительства?

Реально проверить качество строительства и соблюдение всех норм безопасности можно, только имея соответствующее строительное, геологическое образование или пригласив независимого эксперта в этой области. На этапе покупки жилья можно ознакомиться с заключением экспертизы на строительство, в которой в обязательном порядке должны быть документы по исследованиям грунтов и их подвижности. Запросить дополнительную документацию по соответствующим исследованиям можно через официальную процедуру, однако, согласно ФЗ−214, застройщик не обязан предъявлять данные документы, и этот вопрос решается по его усмотрению.

Также, можно уточнить у представителей технического заказчика, какими инженерными решениями планируется обеспечить надежность будущего строительства. Но эти данные будут полезны, опять же, при наличии у покупателя соответствующих компетенций.