Инвестор Виноградов: отмена льготной ипотеки усилит конкуренцию застройщиков
После сворачивания программ льготной ипотеки рынок недвижимости рискует почувствовать заметную просадку. В позитивных прогнозах снижение спроса не станет критичным и продлится всего 5-7 месяцев. В самых пессимистичных — лопнет раздутый ипотечный пузырь. Об этом "Газете.Ru" рассказал Владимир Виноградов, инвестор в недвижимость, президент Группы компаний Pro-Vision.
"Если же не уходить в крайности, отмена льготной ипотеки точно усилит конкуренцию застройщиков — и первичка впервые за пару десятилетий станет "рынком покупателя", где за внимание и деньги клиентов начнутся ожесточенные маркетинговые войны", — объяснил он.
При этом, вопреки законам рынка, ожидать реального снижения цен на новостройки не стоит.
"Девелоперы крайне неохотно идут на понижение, и прежде, чем откатить ценник, постараются сохранить его всеми возможными способами. В отличие от падений рынка в 1998, 2008 и 2014 году, на этот раз акции в стиле "Купи квартиру — получи в подарок кепку" почти наверняка не сработают. Но у застройщиков есть и более интересные предложения", — добавил эксперт.
По его словам, если государство отказывается субсидировать займы, на сцену выходят сами девелоперы — самостоятельно или вместе с банками-партнерами.
"Как правило, ставка по субсидированной ипотеке ниже рыночной на 1-3%, что уменьшает и размер ежемесячного платежа, и общую долговую нагрузку заемщика. Обратная сторона субсидии — завышение первоначальной цены квартиры. Девелоперы добавляют к стоимости собственные издержки — от 10 до 30%. Субсидированную ипотеку предлагают в основном крупные застройщики. Но "околонулевых" ставок, которыми баловали девелоперы и банки пару лет назад, на этот раз ждать не приходится", — подчеркнул Виноградов.
Первый взнос по ипотеке с господдержкой составляет не менее 30% от цены объекта. Со своей стороны застройщики могут его занижать — или отменять вовсе. На рынке представлены программы с первоначальным взносом в диапазоне от 10 до 20%.
"Альтернативный вариант — рассрочка или отмена первого платежа. В первом случае девелоперы предоставляют возможность вносить оплату частями, без процентов или с минимальным удорожанием. Во втором — отменяют первый взнос совсем, обычно под залог недвижимости или с последующим повышением ставки", — объяснил специалист.
Траншевая ипотека же предполагает разделение суммы кредита на несколько частей-траншей, что позволяет распределить финансовую нагрузку на более длительный период времени. Вместо того чтобы взять весь кредит сразу и выплачивать его в течение нескольких лет, покупатель получает только часть средств каждый месяц или квартал.
"Соответственно, суммы регулярных платежей различаются на каждом этапе. На рынке можно найти предложения в стиле "ипотека за 1 рубль" — и поначалу ежемесячные платежи действительно будут символическими, увеличиваясь с каждым новым траншем. Больше всего траншевая ипотека подойдет тем, кто в ожидании сдачи дома вынужден арендовать жилье, копит деньги на ремонт или предпочитает хранить деньги на депозите", — сказал он.
Также, если верить названию, квартиры формата "заезжай и живи" продаются полностью готовыми к проживанию. Однако девелоперы трактуют это понятие по-разному. Кто-то имеет в виду чистовую отделку, а кто-то — еще и меблировку, установку техники и декор. Чем выше уровень реальной "готовности" квартиры, тем меньше потребуется вложений в обустройство.
"А значит, не придется совмещать платежи по ипотеке с тратами на ремонт. Очевидные минусы такого формата — более высокая цена квартиры и спорное качество отделки", — добавил Виноградов.
В попытке поддержать спрос девелоперы активно развивают и программы лояльности. Среди предложений превалируют кешбэк и бонусы за покупку, которые можно потратить как у застройщика (например, оплатив кладовку или парковочное место), так и у партнеров (в магазинах мебели и техники), отметил эксперт.
"А схема трейд-ин подходит только покупателям, у которых в собственности уже есть жилье. Оно и идет в качестве частичной оплаты новой квартиры. При этом недостающую сумму можно взять в ипотеку, часто под более привлекательный процент. Недостаток трейд-ин в том, что застройщик обычно выкупает квартиру по цене ниже рынка. Достоинства — это заморозка цены новой квартиры на время сделки, а также то, что заботы о реализации старой берет на себя застройщик. Трейд-ин предлагают едва ли не все ключевые девелоперы и большинство региональных игроков", — рассказал эксперт.
Несмотря на потенциальное снижение спроса и нарастающую конкуренцию, в попытке скомпенсировать отмену льготной ипотеки девелоперы используют идентичные схемы и инструменты.
"Что, впрочем, играет покупателю скорее на руку — позволяет погрузиться в изучение конкретных условий застройщика, не распыляясь на те самые "кепки", — резюмировал он.