Почему жилье не подешевеет после отмены льготной ипотеки

Эксперты рассказали, почему после отмены льготной ипотеки цены на новостройки не упадут.

Зачем вводили льготную ипотеку и кому ее давали?

В 2022 году президент Владимир Путин анонсировал поддержку строительной отрасли. Одной из ее форм стала льготная ипотека, которую выдавали гражданам России по пониженной ставке. Изначально такие кредиты планировалось предоставлять только с апреля по ноябрь, но затем программа несколько раз продлевалась и в итоге просуществовала до 1 июля 2024 года. За это время банки выдали больше 1,5 млн льготных займов. Их средний размер составил 3,8 млн рублей, процентная ставка 5,98%, а средний срок, на который россияне брали льготную ипотеку, — 22,5 года. 

Льготная ипотека распространялась на первичное жилье. Разницу между ней и рыночными кредитами банкам погашало государство. Минимальным требованием для получения ипотеки было наличие российского паспорта. Однако каждый банк выставлял заемщику собственные требования. Например, людям часто отказывали из-за негативной кредитной истории и нарушения сроков подачи документов. Размер, процент и условия получения льготного кредита несколько раз менялись. До 1 июля 2024 года его выдавали под 8% годовых.

Почему льготную ипотеку отменили?

Против продления программы выдачи кредитов на жилье по пониженной ставке выступал Центробанк. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорила, что льготная ипотека увеличивает спрос на жилье, а это приводит к росту цен на него, из-за чего в стране растет инфляция. Чтобы замедлить темпы инфляции, ЦБ вынужден повышать ключевую ставку, на которую ориентируются банки при определении процентов за кредиты. В итоге при 8% за льготную ипотеку ставка за рыночную составила 16%. Эту разницу банкам погашало государство, тратя миллиарды рублей. Перечисленные процессы привели к тому, что за время действия льготной ипотеки доступность жилья в России упала до минимальных значений за последние 10 лет, отмечал главный аналитик «Сбера» Михаил Матовников.

Повлияет ли отмена льготной ипотеки на стоимость жилья?

Девелоперы и риелторы не ожидают падения цен на квартиры в новостройках из-за отмены льготной программы. Они считают, что это невозможно в текущей экономической ситуации.

«Стоимость жилья зависит не только от процентов по ипотеке, — объясняет основатель “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — Так, у каждого жилого проекта есть согласованная с банком финансовая модель, в рамках которой возможен определенный коридор изменения цен. Но кроме нее есть еще и другие затраты — среди них себестоимость строительства, расходы на персонал, технику, строительные и отделочные материалы. Ничего из перечисленного не дешевеет, поэтому сейчас нет предпосылок говорить о снижении цен».  

«За последние полтора года себестоимость строительства выросла на 35%, а цена прохождения застройщиком процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка — на 50%. Такое подорожание произошло на фоне инфляции и роста ставок по проектному финансированию. Поэтому нет факторов для снижения стоимости квадратного метра», — добавляет коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова. 

По мнению Соколовой, после отмены льготных кредитов застройщики начнут разрабатывать программы повышения доступности жилья, например предлагать покупателям акции и рассрочки.

Заметного падения цен не ожидает и руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. 

«Рынок будет адаптироваться к новой реальности. Девелоперы станут активнее работать с оставшимися льготными программами — семейной ипотекой и кредитами по пониженным ставкам для сотрудников IT-сектора. Также они будут стимулировать спрос через субсидирование ставки на период строительства за счет собственных средств», — сказал он.

Автор Алексей Синяков