Инвестируем в недвижимость на Бали. Возможности и риски
Борнео? Суматра? Ява? На эти позывные не откликаются тысячи сердец со всего мира, другое дело – Бали. Среди многочисленных индонезийских островов этот сравнительно небольшой остров стоит особняком как самое привлекательное для туристов направление. Неудивительно, что многие возвращаются сюда снова и снова, а некоторые укоренились и стали практически местными.
Что же особенного на Бали? Прежде всего, сами балийцы, с их красочными традициями, верованиями, жизнелюбием и гостеприимством. Кроме того, особенная интернациональная среда – много творческих, предприимчивых людей, а также тех, кто решил радикально изменить свой образ жизни или ищет духовного просветления. Добавляем к этому – вечное лето и расслабленность, богатейшую и разнообразную природу, океан с отличными волнами для сёрфинга, уже сложившуюся инфраструктуру, в том числе для семей с маленькими детьми, умеренные ежедневные траты. Вот такой бодрящий тропический коктейль «Плюсы Бали»!
Кого ждут на Бали?
Остров активно развивается и застраивается не без участия иностранных инвесторов, хотя безусловное право собственности, какое положено индонезийцам, они здесь не получают.
Заграничным компаниям разрешается построить дом, оформив Hak Guna Banguan («право на строение») на 30 лет с возможностью пролонгации на 20 лет, а затем на 30 лет. Зарубежные граждане могут оформить Hak Pakai – исключительное право на использование земли или дома на 30 лет с возможностью продления совокупно до 80 лет или, самое простое, заключить Hak Sewa – договор аренды недвижимости на 25-30 лет с правом преимущественной пролонгации. Hak Guna Banguan считается в Индонезии фрихолдом.
Индонезийские власти делают шаги по либерализации законов, касающихся инвесторов. Так, недавно иностранцам разрешили покупать жильё только по паспорту и/или визе. Раньше необходимо было иметь ВНЖ (KITAS/KITAP). Рассматривается законопроект о повышении уровня титула, которым может владеть физическое лицо. Кроме того, правительство до конца 2024 года продлило льготу по НДС для жилой недвижимости стоимостью до 5 млрд рупий (317 709 долларов). Он составляет 11% до июня 2024 года и 5,5% с июня по декабрь 2024 года.
Ещё один важный аспект – визовые программы, поощряющие инвесторов и состоятельных экспатов. С конца 2022-го действует Second Home Visa для иностранцев, владеющих недвижимостью стоимостью не менее 250 000 долларов. «Золотая виза» даёт право крупным инвесторам и членам их семей на 5- или 10-летний вид на жительство. Кроме того, с апреля 2024 года появилась виза цифрового кочевника, до этого специальной программы для «номадов» не было.
Правительство Индонезии привлекает иностранцев, однако политика страны в их отношении кардинально изменилась. Представители индонезийских властей, в том числе министр туризма Сандиаго Уно, неоднократно заявляли, что хотят сделать полюбившийся людям со всего мира остров местом не для «бедных», а для «богатых». На это направлены все законодательные нововведения в области гостеприимства и иммиграции. Скажем, порог дохода по той же визе цифрового кочевника довольно высокий – 5000 долларов в месяц на основного заявителя.
Тенденции рынка недвижимости
Бали по-прежнему восстанавливается после крайне болезненного для острова периода карантина. В 2023 году курорты посетило около 5,3 млн гостей из-за рубежа (почти в 2,5 раза больше, чем годом ранее). В 2024 году Бали рассчитывает принять 7 млн туристов, превысив средние доковидные показатели (6,5 млн ежегодно).
Некоторые страны уже поставляют в Индонезию больше туристов, чем до пандемии. Например, Россия. При этом страны СНГ далеко не в лидерах по турпотоку. На острове отдыхают тысячи граждан Малайзии, Китая, Австралии, Сингапура, Индии, Южной Кореи, Японии. Прилетают путешественники из Западной Европы, Америки. Сами индонезийцы всё чаще предпочитают проводить отпуск на своём раскрученном острове.
Туристический бум вновь закипел на Бали, и потоки приезжих будут, вероятно, расти. За год арендные ставки в востребованных локациях поднялись в среднем на 10-15%.
Восстановление туризма повлекло и оживление рынка жилья. На Бали настоящий строительный бум. За последний год недвижимость уже подорожала на 10-20%. По словам риелторов, некоторые объекты за 2 года выросли в цене примерно в 1,5 раза.
Инвесторы активны как никогда. Причём география широка – приобретают виллы и апартаменты приезжие из Сингапура, США, Австралии, Малайзии, Японии. Много покупателей из СНГ.
Сколько приносят инвестиции?
Как правило, иностранцы вкладывают средства в проекты на стадии строительства, с тем чтобы продать по завершении или сдавать в аренду, долгосрочную или туристам. При грамотном выборе объекта можно ожидать роста капитализации в 20-40% годовых за период от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию. Однако для Бали стратегия быстрого возврата вложений не самая работающая.
Эффективнее сдавать в аренду виллу или апартаменты в течение 5-6 лет после получения ключей, а уже затем продать. Доходность от долгосрочной аренды варьируется от 5 до 20% годовых в зависимости от локации и характеристик объекта. В среднем риелторы ориентируют на 10-12% по хорошим проектам. Апартаменты стоимостью 200 000 долларов вполне могут приносить 2000 долларов пассивного дохода ежемесячно.
Стоит иметь в виду, что показатель возврата инвестиций (ROI) зависит от цены недвижимости. Жильё дорожает, и ROI снижается. Частая ошибка начинающего инвестора – покупка переоценённого объекта, и, как следствие, низкая доходность.
Приятная особенность Бали в том, что это всесезонный курорт, в отличие от Таиланда, например, где есть довольно выраженный сезон дождей. Средняя заполняемость мест размещения туристов на острове: 50-60%. Это неплохой показатель, но во многих удачных проектах он ещё выше, до 90%.
Чангу, Букит или Убуд? Куда инвестировать на Бали?
Туристическим считается далеко не весь остров, а лишь его южная, юго-западная и юго-восточная часть. Иностранцы в основном селятся и отдыхают либо совсем близко к аэропорту Денпасара, либо не дальше 1-1,5 часов езды от него.
За каждым из курортов Бали уже закрепилось определённое реноме. Например, Чангу считается молодёжным, тусовочным местом, Семиньяк – элитным районом, Санур – тихим, семейным. В расположенном среди буйной зелени и рисовых террас Убуде находят умиротворение любители йоги и медитаций.
Чангу и Семиньяк уже достаточно плотно застроены, хотя и здесь есть новые проекты. Это топовые места, поэтому и цены соответствующие.
Очевиден в плане инвестиций полуостров Букит, который, с одной стороны, вблизи аэропорта, а с другой, может похвастаться хорошими пляжами, как для купания, так и для сёрфинга. В этом месте много новых объектов. Предпочтительнее выбирать большие комплексы с магазинами, кафе, фитнесом, потому что своя инфраструктура на Буките не так хорошо развита, как в Чангу или Куте.
Безусловно, интересен для инвестора Убуд. Это «намоленное» место всегда востребовано, а цены на недвижимость заметно ниже, чем у океана.
Какие районы могут развиваться в перспективе?
На северо-востоке Бали находится тихий и спокойный Амед, считающийся одним из лучших мест для дайвинга. Здесь совсем мало инфраструктуры (например, всего одна аптека, которая к тому же делит помещение с магазином для дайверов). При должных инвестициях район может постепенно превратиться в новую точку притяжения, хотя он и довольно далеко от аэропорта.
Развитие противоположной оконечности Бали напрямую связано со строительством второго аэропорта. Согласно планам, он должен появиться на северо-западе, недалеко от национального парка и паромной переправы на Яву. Об этом проекте власти Индонезии толковали на протяжении 10 лет и в итоге решили от него отказаться, исключив в прошлом году из перечня нацпроектов. Причина – сложности с расселением местного населения с территории под застройку. Однако уже в этом году новый президент решил вновь вернуться к обсуждению. Если страна осилит проект, туристическая, а, значит, и инвестиционная карта острова сильно изменится, и на север Бали потекут денежные потоки.
Аэропорт – не единственный масштабный проект. Планы по развитию транспортной инфраструктуры на Бали впечатляющие. Осенью должно начаться строительство надземного метро. Первый участок пройдёт от аэропорта до Семьньяка и Чангу. С юга на запад проложат новую платную трассу. Меры своевременные, так как пробки и хаос на дорогах – одна из больших проблем острова.
Строятся не только магистрали, но и госпитали, торговые центры. В районе Джемрана на западе Бали скоро начнётся возведение Диснейленда (проект откладывали на несколько лет из-за пандемии).
В долгосрочной перспективе возможно развитие других индонезийских островов. Пока феноменальная популярность Бали на соседние Нуса-Пениду и Яву не перекидывается, хотя Ява – крупный остров, и он, безусловно, интересен. Помимо перечисленных островов, знатоки региона советуют обратить внимание на Ломбок, Сумбу, Сумбаву, а также Калимантан (Борнео), куда Индонезия планирует перенести свою столицу с Явы.
Вилла, таунхаус или апартаменты? В какой тип недвижимости инвестировать на Бали?
Конечно, Бали ассоциируется прежде всего с экологичными, современными виллами, вписанными в зелёный тропический ландшафт. Много также предложений таунхаусов, которые на локальном рынке часто называют виллами.
Самый востребованный у арендаторов формат – дома с двумя-тремя спальнями на небольшом участке. Стоимость, конечно, зависит от расположения, стадии строительства, концепции комплекса, бренда девелопера и от того, какие права на недвижимость вы приобретаете.
Цены на таунхаусы с одной спальней в Убуде стартуют от 110 000 – 130 000 долларов, на виллы с двумя спальнями – от 200 000 долларов. Средняя цена на небольшие виллы на Бали – в районе 300 000 – 350 000 долларов.
Последний тренд рынка – комплексы с апартаментами. Конечно, формат интересен, прежде всего, ценой. Стоимость скромных студий стартует от 55 000 – 70 000 долларов, квартир с одной спальней – от 80 000 – 100 000. Пока все подобные проекты строятся. После сдачи их в эксплуатацию станет понятно, смогут ли они составить конкуренцию небольшим виллам и таунхаусам.
На Бали представлены как небольшие камерные проекты, так и достаточно крупные жилые комплексы с собственной инфраструктурой. Ещё одна характерная черта: на этом рынке, помимо, местоположения, особенно важна концепция, и девелопервы соревнуются в идеях и воплощениях. Концептуальные объекты в перспективе и сдаются лучше.
Пожалуй, формула успеха девелоперского проекта на Бали такая: локация, локация и ещё раз... концепция – два атома локации и один атом концепции.
Риски инвестирования на Бали
Высокая доходность инвестиций сопряжена с их высокой рискованностью. И Бали в этом смысле – не исключение. Риски имеются.
Глобальные потрясения. Недавний опыт пандемии – иллюстрация к этому пункту. Турпоток иссяк – а вместе с ним и cash flow инвесторов.
Проблемные застройщики. На рынок Бали недавно пришло много девелоперов из разных стран, и не все они имеют достаточно опыта. Инвестор вполне может столкнуться с незавершённым строительством, банкротством компании. Законодательно девелоперская деятельность регулируется слабо. Практики эскроу-счетов, проектного финансирования нет.
Проблемные объекты. Недостаточно опытные застройщики могут формально завершить проект, но с серьёзными ошибками. Строить в тропиках на неровных, иногда каменистых участках очень сложно. Один из аспектов, на которые стоит обратить внимание, – гидроизоляция фундамента и кровли.
Правовые недоразумения. Надёжнее, если у продавца фрихолд на землю, на которой стоит дом. В противном случае может получиться, что его договор аренды с собственником земли истечёт раньше, чем ваш с ним договор. Имейте в виду, что правовое поле в Индонезии не отрегулировано должным образом.
Рыночные обстоятельства. Объектов строится довольно много, и возможно затоваривание рынка однотипными предложениями. Кроме того, стоит остерегаться завышенных, спекулятивных цен.
Подведём итог – рынок Бали пришёл в горячую стадию, и заработать на нём можно, но инвестировать нужно с холодной головой. Впрочем, как и всегда.
Благодарим за помощь в подготовке материала Елену Кучмей, CEO Satellite Estate Group
Источники:
Independent Australia
The Bali Sun
Global Property Guide
БалиФорум