К 2025 году объемы складской недвижимости могут вырасти в 1,5 раза: почему тренд остается горячим
На рекордные 64% за минувший год, согласно исследованию NF Group, вырос объем введенных качественных складских мощностей в России, и темпы роста продолжают оставаться высокими. При этом емкость рынка далека от насыщения: средняя ставка аренды на склады класса А также поднялась (на 40% за год) и не собирается останавливаться. Ажиотаж провоцируют быстрорастущий региональный ретейл и увеличивающаяся глубина проникновения маркетплейсов, поток заказов которых вырос вдвое за прошлый год (и это тоже остается текущим трендом).
С учетом, что это направление будет и дальше активно развиваться, сегодня складской девелопмент является одним из самых привлекательных для инвесторов. Тем более что к этому вопросу подключилось государство, для которого маркетплейсы становятся ключевым фактором развития связанности огромной российской территории.
«Вместе с “Почтой России” маркетплейсы формируют современную инфраструктуру, своего рода кровеносную систему доставки отечественной продукции, — заявил президент РФ Владимир Путин, выступая на ПМЭФ-2024. — Они позволяют компаниям даже в отдаленных городах и поселках получать доступ к большому рынку России и всего Евразийского экономического союза».
Сдерживающим фактором для инвесторов в складскую недвижимость не стала даже высокая ставка ЦБ — несмотря на «дорогие» деньги, объем инвестиций в коммерческую недвижимость вырос почти в два раза, почти до 1 трлн рублей. Однако угроза темпам роста может возникнуть из-за физических ограничений.
«Мы предполагаем в консервативном сценарии, что совокупный среднегодовой темп роста крупных коммерческих зданий (включая складские и промышленные) в ближайшие пять лет будет составлять не менее 3%, — считает коммерческий директор ГК «Северсталь Стальные Решения» Евгений Коннов. — При этом большие складские комплексы и логистические хабы, которые сегодня возводятся из металлоконструкций, будут одним из драйверов этого тренда с CAGR не менее 10%. Но нужно учитывать структурные риски: загрузка ЗМК, соответствующих по оснащению и качеству выпускаемой продукции современным требованиям рынка, уже близка к предельной, превышая 80% их мощностей. Потенциально это будет ограничивать строительство новых объектов уже к концу этого года».
Эксперт отмечает, что крупные складские центры, которые сегодня находятся в фокусе внимания инвесторов, отличаются высокой металлоемкостью. Например, один из крупнейших на юге России РЦ «Курский» (принадлежит Х5 Retail Group), куда ГК «Северсталь Стальные Решения» поставляла продукцию, потребовал 1600 тонн металлоконструкций. Это позволило возвести комплекс зданий общей площадью почти 41 тыс. кв. метров, где обслуживаются около 1 тыс. поставщиков и обрабатывается более 3000 тонн грузов в сутки.
Поэтому вопрос снижения металлоемкости, которое позволит лучше распределить нагрузку на ЗМК, стоит достаточно остро и требует пересмотра подходов к строительству из металлоконструкций.
«Оптимизационный инжиниринг (его обычно обозначают VE, Value Engineering) включает использование металлоконструкций из сталей с продвинутыми характеристиками, а также аудит проектных и конструкционных решений, — говорит Евгений Коннов. — Комбинация этих методов позволяет добиться снижения металлоемкости до 30%, а затраты на возведение основного конструктива здания падают до 20%, что также важно для инвесторов. Фактически в условиях перегретого рынка и возможных физических ограничений на поставки это реальный путь избежать снижения темпов роста».