Каковы главные тенденции рынка недвижимости
Определил их Аналитический центр «Домклик», рассмотрев динамику изменений ключевых показателей за период с начала года. В этой части была рассмотрена структура ипотеки — распределение выдач Сбербанка между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.
Аналитики «Домклик» констатируют, что ужесточение условий выдачи льготной ипотеки в конце прошлого года, которое прежде всего затронуло программу «Господдержка», привело к значительному охлаждению спроса на новостройки в 1-м полугодии 2024 г. В результате количество выдач осталось ниже (124,6 тыс.), чем в 1-с и 2-м полугодии 2023 г. (132,3 тыс. и 274,8 тыс. соответственно).
Однако в II квартале в преддверии завершения программы «Господдержка» и изменения условий по «Семейной ипотеке» спрос начал восстанавливаться. А к концу полугодия показатель и вовсе приблизился к рекордным значениям сентября 2023 г. Если в I квартале Сбербанк выдавал 7—11 тыс. кредитов в месяц, то в II квартале показатель постепенно увеличился с 16 тыс. до 53 тыс. в месяц.
Доля новостроек в общем количестве выданной ипотеки также выросла с 17,9% (значение I квартала) до 40,8% (значение II квартала). При этом в июне показатель стал рекордным — 48,9%.
Высокие темпы роста спроса на строящееся жилье в II квартале аналитики «Домклик» объясняют не только ожиданием изменений на рынке льготной ипотеки, но и улучшением Сбербанком условий по таким льготным программам, как IT-ипотека и «Дальневосточная и Арктическая ипотека». Кроме того, в конце марта банк отменил требование субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков для зарплатных клиентов «Сбера», а в начале апреля снизил минимальный размер комиссионного вознаграждения для всех застройщиков при выдаче льготной ипотеки в сегментах, где необходима субсидия.
В течение шести месяцев 2024 г. сохранилась высокая востребованность и рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Количество выдач последовательно росло с января по июнь — с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. Доля при этом оставалась все время стабильно высокой — от 16 до 23%.
Среди причин выросшего спроса авторы анализа выделяют не только традиционную сезонность, но и приближающееся завершение льготных программ, в частности «Господдержки» — единственной программы, которая позволяет строительство своими силами (без подрядчика). За 1-е полугодие 2024 г. льготные выдачи составили практически 100% кредитов на рынке индивидуального строительства.
Отдельным фактором спроса в II квартале эксперты назвают выгодные условия от Сбербанка, включая выдачу ипотеки на ИЖС с открытием эскроу-счетов и снижение минимального возраста для оформления ипотеки на индивидуальное строительство с 21 года до 18 лет.
Вторичный рынок в 1-м полугодии 2024 г., наоборот, оказался менее востребованным, чем в предыдущие периоды. В январе — июне 2024 г. количество выдач было стабильным и в среднем составляло около 30 тыс. в месяц, то есть гораздо ниже среднего показателя 1-го полугодия 2023 г. (примерно 64 тыс.). Кроме того, спрос оказался ниже и среднего значения июля — декабря 2023 г. (73 тыс.) — периода после начала последовательного повышения ключевой ставки. Однако, по данным аналитиков, тогда спрос поддерживался в основном за счет предодобренной ипотеки.
Доля выдач на готовое жилье непрерывно снижалась с февраля 2024 г. — с 62,8% до рекордно низких 30,8%. Снижение доли вторичного рынка аналитики «Домклик» объясняют не только сохранением повышенной ключевой ставки на уровне 16%, но и продолжающимся ужесточением макропруденциальных требований. Так, 1 марта Банк России в очередной раз повысил надбавки по коэффициентам риска в сегменте ипотечного кредитования.
Также уменьшение процента готового жилья в структуре выданной ипотеки стало результатом резкого возрастания спроса на новостройки и ИЖС — типы недвижимости, на которые распространяются льготные программы.
В июне 2024 г. «Сбер» выдал 109,1 тыс. кредитов, то есть на 41,4% больше, чем в мае. Показатель достиг уровня марта — июня 2023 г. — периода до первого повышения ключевой ставки (103 — 111 тыс. в месяц). Объем выдач в июне — 414,7 млрд руб. (+49% с мая).
Спрос на первичном рынке
Количество выдач на первичное жилье в июне достигло 53,4 тыс. (+75,4% с мая), то есть практически приблизилось к рекордному значению сентября 2023 г. (55,3 тыс.). Однако доля новостроек в общем количестве выдач все же побила рекорд — показатель составил 48,9% (предыдущий рекорд был в декабре 2023 г. — 39,7%). Значение выросло с мая на 9,5 п.п.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, отмечает: «Окончание программы “Господдержка” и предстоящее изменение “Семейной ипотеки” послужили для заемщиков серьезными стимулами для оформления ипотечных кредитов на новостройки. Выдачи по этим двум программам составили в июне 92,2% сделок на первичном рынке, что практически достигло рекордного значения декабря 2022 г. (94,1%). В результате в июне 2024-го доля выдач на строящееся жилье достигла максимума, составив примерно половину всех выданных кредитов. А количество сделок практически сравнялось с пиковым значением сентября прошлого года».
Доля первичного жилья в ипотечных выдачах больше всего увеличилась в Республике Калмыкия (+29,5 п.п.), Псковской области (+24,6 п.п.) и Республике Дагестан (+24,2 п.п.).
Авторы исследования констатируют, что среди регионов, где есть города-миллионники, показатели роста значительно ниже. Так, наибольший прирост доли первичного рынка фиксируется в Красноярском крае (+14,1 п.п.), Самарской (+13,6 п.п.) и Волгоградской (+11,8 п.п.) областях. В столичных регионах прирост оказался еще менее существенным: в Санкт-Петербурге — 5,5 п.п., в Москве — 3,5 п.п. Аналитики «Домклик» объясняют замедление темпа выдач на новостройки в столицах тем, что ажиотаж по поводу завершения массовой льготной ипотеки начался уже в мае.
Спрос на ИЖС
В июне спрос на рынке индивидуального жилищного строительства достиг рекордного значения: количество выдач составило 20,8 тыс. (+56,1% с мая). Эксперты напоминают, что предыдущий рекорд отмечался в октябре прошлого года — 14,7 тыс.
Столь существенный прирост спроса на ИЖС, как и на первичном рынке, связан с окончанием «Господдержки» и изменением «Семейной ипотеки». В совокупности эти программы составили в июне 96,4% выдач на рынке ИЖС.
Доля выдач на строящиеся жилые дома в общем количестве ипотечных сделок также осталась высокой — 19%. Это на 1,8 п.п. больше, чем в мае. Существеннее всего доля рынка ИЖС выросла в республиках Коми (+8,1 п.п.), Татарстан (+6,6 п.п.) и Марий Эл (+6,5 п.п.).
Спрос на вторичном рынке
Хотя количество выдач на вторичную недвижимость немного подросло (+5,1% с мая), показатель по-прежнему остается невысоким — 33,6 тыс. А доля ипотеки на готовое жилье и вовсе упала до минимального за всю историю наблюдений значения — 30,8% (–10,6 п.п. с мая), указывают аналитики «Домклик».