Рынок недвижимости в Челябинске тормозят маркетинговые войны и система страхования
В 2015 году спрос на недвижимость в Челябинской области упал на треть. Чтобы перетянуть клиентов на себя, строительные компании начали очернять своих конкурентов. Ситуацию на рынке и последние изменения в законодательстве обсудили эксперты в рамках деловой встречи «Рынок недвижимости-2016: перспективы и пути развития» в «Первом выставочном объединении».
Что лихорадит застройщиков?
Рынок недвижимости — своего рода лакмусовая бумажка экономической ситуации. В этом году падение спроса на недвижимость оказалось практически соразмерным сокращению реальных доходов населения — 30-40%. Прирост продаж дает только элитное загородное жилье стоимостью 30 млн рублей и выше, отмечают эксперты.
В следующем году планируется снизить объем ввода жилья, отметили в региональном Минстрое. Если за январь-октябрь 2015 года в Челябинской области было построено 1,305 млн квадратных метров жилья и до конца года застройщики выйдут на показатель в 1,6 млн, то на следующий год планка снижена до 1,1 млн квадратов.
Раньше львиная доля объектов продавалась на стадии строительства. В настоящее время в регионе возводится 424 объекта с привлечением средств 19 тысяч дольщиков на общую сумму 32 млрд рублей. Однако недавние ужесточения законодательства по части страхования ответственности застройщиков серьезно ударили по долевке. «90% договоров страхования долевого строительства не удовлетворяет требованиям законодательства. По новым правилам застройщики должны либо заключить договор гражданской ответственности со страховой компанией, или вступить в общество взаимного страхования, — рассказал начальник управления строительства Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области Андрей Фалейчик. — Получилось так, страховщиков, допущенных к этому продукту, всего двое — ВСК и МЕСКО, а вступление в общество взаимного страхования несет серьезную финансовую нагрузку. В течение октября застройщики решали, как поступить. К счастью, мы не остались без долевки».
Ситуацию на рынке недвижимости подогревают и сами застройщики, которые начали вести маркетинговые войны. Одни обвиняют конкурентов в том, что цены в рекламе не соответствуют действительности, другие намеренно пишут негативные отзывы в интернете. «Особенно это актуально, когда застройщики возводят дома по соседству. Если в Челябинске это только начинается, то в Москве и Санкт-Петербурге это идет полным ходом, — рассказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в УРФО Арсен Унанян. — Участие в таких междоусобицах подрывает отношение целиком к рынку». Эксперт также отметил, что несколько лет назад очернением конкурентов грешили и риелторы, но постепенно это удалось искоренить.
Клиенты-банкроты: как не попасть впросак
Минувшей осенью вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц». Первым, кто прошел это процедуру, стала челябинка Дарья Расторгуева, которая в свое время взяла ипотеку на покупку дома, но проблемы с бизнесом лишили ее семью возможности исполнять обязательство перед банком.
Вместе с тем, у нововведения, призванного снять с безнадежных должников кредитное бремя, имеет свои подводные камни. Главный из них — оспаривание сделок трехлетней давности в рамках процедуры реализации имущества. То есть если бывший владелец квадратных метров решил объявить себя банкротом, сделка может быть аннулирована, а покупателю достанется лишь часть уплаченных средств, и то, если не будет усмотрено мошеннических действий по выводу имущества.
Риелторы схватились за голову: в некрасивой ситуации могут оказаться как добросовестные покупатели, так и посредники. Такие случаи могут подорвать доверие к специалистам по продаже недвижимости. «Любой клиент может заявить о банкротстве, и проведенная нами сделка может быть оспорена, — отмечает вице-президент Ассоциации „Лига медиаторов Южного Урала“ Наталья Коркина. — Чтобы подстраховаться, необходимо проверить наличие долгов у продавца через базу исполнительных производств судебных приставов, запросить информацию в Бюро кредитных историй, а также посмотреть на сайте арбитражного суда, не подавал ли человек заявление на банкротство. Подозрения может вызвать и существенно заниженная цена».
В первую очередь будут аннулированы сделки безвозмездные или заключенные между аффилированными лицами, а также договора, в которых будет существенно занижена цена. Что будет с добросовестными покупателями, которые приобрели недвижимость у будущего банкрота по реальной цене — вопрос открытый. Судебная практика еще не сложилась, отмечают эксперты, но, возможно, трогать их не будут.