«Обвала цен не будет»: что ждет нижегородский рынок недвижимости после изменений в льготной ипотеке?
Источник: Domostroynn.ru
В 2024 году в России завершается действие трех льготных ипотечных программ. Так, с июля отменили ипотеку с государственной поддержкой, которая на протяжении четырех лет позволяла оформить кредит на покупку квартиры в новостройке по сниженной ставке практически любому человеку. Также на июль планировалось прекращение программы «Семейная ипотека», но ее срок продлили по поручению президента до 2030 года. Правда, на новых условиях. В конце года ожидается закрытие еще одной программы — для специалистов, работающих в сфере IT, однако и ее будущее на данный момент туманно.
Портал ДОМОСТРОЙНН.РУ обратился к экспертам в сфере недвижимости, чтобы узнать, как льготная ипотека повлияла на рынок новостроек Нижнего Новгорода, что произойдет после отмены массовых программ, как изменятся условия выдачи жилищных кредитов по сниженной ставке и будет ли выгодно приобретать жилье в новых домах.
Все цели достигнуты
«Семейная ипотека» под 6%, «Господдержка» под 8% и «IT-ипотека» под 5% были изначально введены для помощи россиянам, которые хотели бы улучшить жилищные условия. Некоторые из них, в частности с господдержкой, предназначались для поддержки строительной сферы, которая столкнулась с трудностями в период пандемии COVID-19. По данным аналитического центра компании ДОМ.РФ, за время действия массовых льготных программ (до 20 июня 2024 года) в Нижегородской области было выдано более 39 тысяч кредитов на общую сумму свыше 143 млрд рублей. При этом за последние полгода наблюдалось увеличение спроса на льготную ипотеку: если в январе было оформлено 400 тысяч кредитов, то в июне этот показатель составил около 900 тысяч. Пик выдачи ипотеки пришелся на май, когда нижегородцы оформили свыше 1 тысячи кредитов на сумму более 5 млрд рублей.
Массовые льготные программы оказали положительное влияние на нижегородский первичный рынок недвижимости, считают эксперты. Благодаря мерам поддержки со стороны государства увеличилось количество новых домов, стала активнее развиваться строительная индустрия, в регион пришли новые застройщики, а многие граждане смогли улучшить свои жилищные условия. Тем не менее было решено прекратить или изменить массовые льготные программы. И вот почему.
Как отметил генеральный директор ГК «ННДК» Михаил Иванов, к настоящему моменту все цели (поддержка и стимуляция строительной отрасти, возможность для семей, в том числе с небольшим доходом, улучшить жилищные условия) в той или иной степени достигнуты, поэтому льготную ипотеку решено свернуть или изменить. Строительная сфера не просто выстояла, а стала драйвером роста как валового регионального продукта (ВРП), так и валового внутреннего продукта (ВВП). К тому же, массовые льготы на покупку жилья на первичном рынке вводились как временная мера. За этот период государственной поддержкой воспользовались многие потенциальные покупатели, в том числе инвесторы, что привело к росту цен на квадратный метр, считает генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина.
«Думаю, что ситуация в стране сложная, поэтому было принято решение сделать льготную ипотеку более адресной. Отсюда и ее отмена для всех категорий граждан. Но сейчас определены некоторые программы, которые будут распространяться на другие группы населения», — рассказала она.
Аналогичного мнения придерживается президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин. По его словам, со временем льготная ипотека стала выгодным инструментом для инвесторов, которые практически не нуждаются в помощи государства, в отличие от обычных граждан.
«Основная причина отмены льготной ипотеки под 8% — это непомерная нагрузка на бюджет. С каждым годом лимиты увеличивались, и сейчас у государства нет возможности субсидировать ставки», — отметил эксперт.
Однако, как подчеркивает заместитель директора по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Инна Ворошилова, все были заранее осведомлены, что ресурсы государства ограничены.
Еще одной причиной для закрытия льготной программы стало повышение ключевой ставки, считают некоторые эксперты. Как считает начальник отдела маркетинга и продаж компании YUNIKA Анна Кетова, это привело к увеличению расходов государства на компенсацию разницы между ключевой и льготными ипотечными ставками.
«Когда разница между рыночной и субсидированной ставкой не очень большая, скажем 3–4%, то бюджет это тянет. Но когда она огромная, больше 12%, то это уже непосильная ноша», — пояснил Сергей Левшин.
Ипотека с господдержкой — точно всё?
Ипотека с господдержкой — это, пожалуй, наиболее популярная и доступная программа на покупку квартиры в новостройках, под которую попадал практически каждый. Главное условие — иметь российское гражданство. Оформить ипотеку с господдержкой можно было по ставке 8% с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости жилья.
Срок льготной программы истек 1 июля, но при этом, как ранее заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, ее могут сохранить в отдельных регионах, где наблюдается низкий спрос. Однако Нижний Новгород не относится к таковым, поэтому ипотеку с господдержкой в приволжской столице вряд ли будут продлевать, высказались эксперты.
«Не зря к нам пришли застройщики из других регионов. Слишком привлекательна стала цена на квадратные метры нижегородских новостроек. Город развивается, по уровню жизни самый комфортный в России, а значит платежеспособный спрос здесь позволит обойтись без поддержки государства», — рассказала Инна Ворошилова.
«Продление ипотеки с господдержкой в регионах, имеющих городские агломерации с населением более 1 млн человек, учитывая текущую риторику властей, считаем маловероятным», — отметила Анна Кетова.
Как говорилось выше, льготная ипотека под 8% вводилась как временная мера. На сегодняшний день все поставленные задачи выполнены, а ресурсы государства исчерпаны. Эксперты отмечают, что паниковать раньше времени не стоит: застройщики будут предлагать различные акции и скидки, а также использовать другие маркетинговые инструменты для удержания покупателей.
Новые условия «Семейной ипотеки»
«Семейная ипотека» — одна из популярных программ жилищного кредитования по сниженной ставке для семей, которая действует с 2018 года. Оформить такой кредит могут семьи, в том числе родители-одиночки, с одним ребенком, родившимся в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, или с двумя и более детьми младше 18 лет, а также с ребенком с ограниченными возможностями здоровья. Процентная ставка по программе составляет 6%, а первоначальный взнос — 20%.
По поручению президента Владимира Путина «Семейную ипотеку» планируется продлить до 2030 года, но с определенными корректировками. Текущими условиями программы смогут воспользоваться семьи с детьми младше шести лет, а для остальных категорий введут новые правила кредитования. Например, Минфин РФ предлагал повысить ставку для семей с двумя несовершеннолетними детьми до 12%. При этом, как подчеркнула Ирина Малыгина, для многодетных семей, где есть более трех детей младше 18 лет, могут отменить первоначальный взнос по ипотеке.
«Замечу, уже предлагалось условия семейной ипотеки дифференцировать в зависимости от стоимости лота в целом, от количества комнат, от количества детей и других факторов. Какое будет решение в итоге принято, зависит от федерального правительства. Выгодно ли брать семейную ипотеку? Однозначно да, потому что условия по ней выгоднее, чем по коммерческой ипотеке», — отметил Михаил Иванов.
Сергей Левшин считает, что главная задача государства сейчас — повышение рождаемости. Вероятно, с рождением в семье третьего, четвертого и последующих детей могут появиться новые льготы: частичное списание жилищного кредита или снижение процентной ставки.
«Нагрузка на бюджет государства по „Семейной ипотеке“ не будет очень большой. А если она и возрастет, то это будет оправдано частичным решением демографических задач», — подчеркнул президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов.
«Как бы не изменились условия по ипотеке, ее всегда выгодно брать. Выгода по факту в другом: покупая квартиру сейчас, вы никогда в будущем не вернетесь к сегодняшним ценам, чтобы взять меньшую сумму в ипотеку. Также вы никогда не сможете изменить время, прожитое без своей недвижимости», — считает Инна Ворошилова.
Эксперты сходятся во мнении, что в любом случае программа позволит поддержать рождаемость и улучшить демографическую ситуацию в стране, а также сделать жилье доступным для многодетных семей и для тех, у кого есть маленькие дети.
Будущее ипотеки для IT-специалистов
Ипотека для IT-специалистов — самая молодая льготная программа для покупки жилья, которая была запущена в мае 2022 года. Ее ввели для развития цифровой отрасли и привлечения новых кадров в стране. На получение жилищного кредита под 5% с первым взносом 20% могут претендовать работники аккредитованных IT-компаний, являющиеся гражданами России и не достигшие возраста 50 лет. К их образованию и должности как таковых требований нет, однако опыт работы в компании должен составлять не менее трех месяцев.
Ипотека для IT-специалистов истекает в конце 2024 года. Тем не менее, как полагают эксперты, Нижегородской области закрытие этой программы не грозит. В ближайшее время столица Приволжья станет центром по подготовке айтишников — сейчас здесь ведется строительство IT-кампуса мирового уровня «Неймарк», поэтому закрывать программу нелогично.
«Не считаем IT-ипотеку панацеей в текущей редакции. Безусловно, она полезна, но не изменит ситуацию кардинально. Предполагаем, что действие программы может быть расширено за счет расширения перечня профессий, наиболее востребованных в экономике страны. Если говорить о Нижегородской области, то программу, вероятнее всего, не отменят, поскольку в регионе наблюдается сокращение населения, а данная программа, пусть и незначительно, но позволит решить эту проблему», — поделилась Анна Кетова.
«Мы увидели, что спрос на IT-ипотеку в общем объеме не так уж велик. Процедура получения такого кредита сложная, каждый год приходится подтверждать свою занятость. В результате многие предпочитают отказаться от льготной программы в пользу обычной, так как их доходы позволяют это сделать», — считает Сергей Левшин.
А что будет с ценами на новостройки?
Как изменятся цены на квартиры в новостройках после отмены и изменения льготных ипотечных программ — вопрос, волнующий многих нижегородцев. Большинство опрошенных экспертов уверены, что падения цен на первичную недвижимость ждать все же не стоит, как и сверхдорогих предложений. Вероятнее всего, застройщики будут придумывать новые схемы и способы поддержания спроса, предлагая различные субсидии, скидки и другие программы кредитования.
«В первый месяц мы ждем от банков новых предложений по работе со ставками и регулированием их размера. Конечно, банк будет делать это за счет „быстрых денег“, называемых в народе покупкой ставки. Государство нам наглядно показало, как работает этот механизм. Теперь застройщикам совместно с покупателями и банками придется разработать аналогичный механизм уже без участия государства», — считает Инна Ворошилова.
«Последние месяцы наблюдается ажиотажный спрос на новостройки во всех городах. И это вполне объяснимо: люди спешат приобрести жилье по сниженной ставке, пока есть возможность. Однако жизнь после 1 июля не закончится. Предполагаю, что к сентябрю будут разработаны новые программы жилищного кредитования, но более адресованные», — отметила Ирина Малыгина.
«Пока что цены на первичную недвижимость только росли. Это связано с ажиотажем и желанием „прыгнуть в последний вагон“. Отмена льготной ипотеки, скорее всего, приведет к снижению спроса, поэтому застройщики будут искать методы для стимулирования покупательской активности. Резко снизить цены они не имеют возможности: у них есть проектное финансирование, надзор банков, план продаж. Каким образом они это решат? Я думаю, что застройщики будут принимать решение о дальнейшей работе вместе с банками», — высказался Сергей Левшин.
Анна Кетова дает более негативный прогноз в связи с отменой льготной ипотеки. По ее мнению, это приведет к снижению спроса на новостройки и отсрочке старта новых проектов. В долгосрочной перспективе без государственных программ поддержки также ожидается значительное сокращение объемов строительства — до 30% от текущего уровня.
«В краткосрочной перспективе — до полугода — существенной корректировки цен не будет поскольку стоимость строительно-монтажных работ (СМР) не падает. Застройщикам необходимо будет искать новые форматы, например, строить доходные дома для последующей сдачи в аренду. Покупателям остается надеяться только на свои силы и самостоятельно копить деньги, используя более активно различные финансовые инструменты», — полагает Анна Кетова.
Подведем итоги
Несомненно, популярные льготные ипотечные программы оказали значительное влияние на рынок недвижимости. Они стимулировали спрос на «первичку», способствовали развитию строительной сферы и повысили доступность жилья. Как следствие, это привело к росту объема жилищного строительства и увеличению предложения на рынке недвижимости.
Закрытие льготной ипотеки под 8% — ожидаемое решение, так как программа изначально вводилась на определенное время для конкретных целей. Важно понимать, что ее окончание не означает полного исчезновения доступных вариантов кредитования: в любом случае остаются адресные программы — «Семейная ипотека» и «IT-ипотека». Рынок продолжает адаптироваться к новым условиям, предлагая разнообразные возможности для покупки недвижимости. Некоторые эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека на новостройки остается выгодным вариантом по сравнению с рыночной на вторичное жилье, предлагающей процентную ставку более 19% годовых.
Тем не менее Сергей Левшин рекомендует рассмотреть именно вторичный рынок недвижимости по нескольким причинам. Во-первых, он обширный и разнообразный, включая новые квартиры, которые недавно были сданы в эксплуатацию. Во-вторых, несмотря на высокие процентные ставки, с осени вторичный рынок начал проседать как по ценам, так и по объемам продаж.
«На мой взгляд, цены на „вторичку“ привлекательнее. Если внести достаточный первоначальный взнос (более половины стоимости выбранной квартиры), то условия становятся более выгодными. Да, ставки высоки, нужно вносить ежемесячные взносы. Но благодаря возможности торговаться на вторичном рынке, цены можно скорректировать. В любом случае выбор остается за покупателем: ему решать, хочет ли он ждать сдачи новостройки или заплатить немного больше, но уже жить в своей квартире и не платить за аренду, например», — заключил он.
The post «Обвала цен не будет»: что ждет нижегородский рынок недвижимости после изменений в льготной ипотеке? first appeared on 20ГА.РУ.