Риелторы дали советы, как обуздать арендодателя в боях без правил

Конфликты собственников квартир и квартирантов давно притча во языцех. Порой в чатах возникают настоящие жилищные войны, которые заканчиваются не переговорами, а взаимными упрёками и фразами: "Ты чё такой ушлый? Давай разберёмся?".Эксперты заверяют: Жилищный кодекс РФ составлен таким образом, чтобы свести конфликты на нет. Однако произошедший на днях в Севастополе инцидент с переселением квартирантки на лоджию показал, что ситуация далека от идеальной.О том, как избежать таких историй и что делать, если тебя выселяют "незамедлительно", — в материале ForPost."Хорошая ты девица, неперечливая"О "нехорошей квартире" в Севастополе ForPost рассказала местная жительница:"К хозяйке квартиры приехали родственники. Квартирантку переселили на лоджию, несмотря на то, что она исправно платит за комнату 15 тысяч рублей в месяц. Девочка пришла с работы, а её вещи уже сложены и готовы для переселения, то есть никакого соблюдения личных границ. Кстати, за визит подружки хозяйка берёт 200 рублей, говорит, за свет".Сейчас девушка ищет новую комнату. Спорить с хозяйкой квартиры она не стала.Отметим: инцидент, произошедший в Севастополе, не единичный. Согласно результатам прошлогоднего опроса страховых компаний "Росгосстрах" и "Открытие", у 56% респондентов возникали конфликты с арендодателями, сообщают "Ведомости".Наиболее распространённые причины возникновения конфликтов:резкое повышение стоимости аренды;запреты на готовку, хранение продуктов в холодильнике для тех, кто арендует комнату;ухудшение условий проживания;запрет на посещение гостей;запрет на перестановку мебели;выставление счетов за якобы испорченную мебель;проживание с животными.Только у 12,5% квартиросъёмщиков нет никаких запретов.Председатель думского комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов считает, что в каждой конфликтной ситуации нужно разбираться отдельно."Если собственник сдаёт в аренду квартиру и есть договор, то, например, выселение на лоджию — нарушение предмета договора. В этом случае можно наказать собственника. Это то же самое, если бы вы приехали в отель, оплатили номер, а вам сказали, что вы будете жить под дверью", — сказал ForPost Нилов.Он уверен: корректировать действующее законодательство в части защиты прав квартирантов не стоит, отношения между ними и наймодателем "чётко регламентированы в Жилищном кодексе РФ".Что говорит Жилищный кодексВ кодексе есть статья 67 "Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма". Согласно ей, наниматель имеет право:проживать в арендуемой квартире/комнате;сдавать жилое помещение в поднаём;разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;требовать от собственника своевременного проведения капремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.Имеет и обязанности:обеспечивать сохранность съёмного жилья;поддерживать его в надлежащем состоянии;своевременно вносить плату.По словам президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, эти же правила распространяются на людей, которые арендуют квартиры/комнаты в коммерческом (частном) секторе.Главное, отметил он, — заключить договор о найме жилья. Заверять у нотариуса его не нужно, достаточно двух подписей — нанимателя и наймодателя."Важно помнить, что типовой договор — база для обсуждения деталей. Каждый пункт базового договора должен быть дополнен в зависимости от того, чего хотят стороны. При достижении сторонами всех договорённостей такой договор подписывается и является базой для того, чтобы его исполнять. Если что-то не исполняется, можно идти в суд, доказывать свою правоту. Если вы арендуете квартиру по типовому договору без уточнения деталей — ваши проблемы", — сказал ForPost Апрелев.Московский эксперт в сфере недвижимости Иван Солдатенков дополнил:"Если с вами заключили договор аренды жилого помещения, с этого момента собственник теряет право пользования данным помещением. Да, он продолжает им распоряжаться, получать деньги за его аренду, оплачивать коммунальные услуги, но, повторюсь, право пользования наймодатель утрачивает. Отмечу: по этому договору у арендатора на помещение прав больше, чем у собственника. Поэтому, если есть договор, в котором учтены все нюансы — от чётких сроков аренды до штрафных санкций — конфликтных ситуаций быть не должно".Лайфхак от риэлтораИван Солдатенков в беседе с ForPost дал несколько советов, как правильно составить договор.Например, если человек арендует комнату, в договоре от руки нужно нарисовать схему квартиры и написать так:"Комната № 1 — хозяйская, комната № 2 — моя, комната № 3 — кухня, комната № 4 — ванная, совмещённая с туалетом, комната № 5 — коридор. Хозяин не имеет права заходить в комнату № 1 без предварительного со мной согласования. Я не имею права заходить в комнату № 2. В комнате № 3 я имею право пользоваться холодильником, готовить пищу, мыть посуду, хранить продукты, завтракать, обедать, ужинать. В комнате № 4 имею право мыться, совершать другие гигиенические процедуры. В комнате № 5 хранить верхнюю одежду, обувь и т. д.".Ещё в таком договоре нужно чётко прописать дату внесения ежемесячного арендного платежа. А также учесть ряд нюансов — вплоть до неожиданного заселения на лоджию."Допустим, в сезон в Севастополь приезжает турист и говорит собственнику квартиры, в котором проживает квартирант: "Я будут платить тебе не 15 тысяч, а полтинник". Согласитесь, велик соблазн выселить квартиранта или переселить его на лоджию. Однако, если в договоре будет прописана штрафная санкция в 100 тысяч рублей, наймодатель десять раз подумает, прежде чем согласиться на такую сделку", — уточнил наш собеседник.Он добавил, что такие подробные договоры нужно составлять и на аренду квартиры.Солдатенков напомнил, что по договору аренды жилья собственник может выселить квартиранта только через суд при условии, если у того имеется минимум трёхмесячная задолженность за аренду."Если арендатор насильно выселяет, звоните 02 и говорите, что вас незаконно просят освободить арендуемое жилое помещение. Полицейским вы показываете договор аренды. Уверен: они будут на вашей стороне, так как вы действуете в рамках закона, а если полиция превысит полномочия, их можно также привлечь к ответственности", — сказал наш собеседник.Не стоит забывать и о налоговиках, уточнил депутат Госдумы Ярослав Нилов:"Если человек сдаёт в аренду квартиру и не платит налоги, это правонарушение — сокрытие дохода. Налоговая может доначислить неуплаченный налог. Если стороны не смогли договориться и возник конфликт, ситуация может привлечь к себе внимание правоохранительных органов. Как и в любом споре, виноваты будут две стороны".Поэтому в данной ситуации руководствоваться принципом "И так сойдёт" не стоит, отметил президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.Наш собеседник советует обратиться к специалисту — он поможет грамотно составить договор аренды, который застрахует от неприятных сюрпризов.Почти как муж и женаНо если отношения между собственником квартиры/комнаты и квартирантом зарегулированы, почему возникают конфликты?Одна из основных причин — "неумение договариваться", уверен Иван Солдатенков.Отношения арендодателя и нанимателя ему напоминают брак по расчёту. В брачном договоре муж и жена чётко прописывают все детали. Правила установлены. Ссоры исключены."Так и при аренде жилого помещения. Нужно перед заключением договора уточнять все моменты. Да, бывают форс-мажоры. Например, у собственника заболела сестра, и ему срочно нужно продать квартиру — нужны деньги на дорогостоящее лечение. Не вопрос: в договоре указан штраф за досрочное выселение — оплати его и продавай квартиру. Второй вариант: не выселяй человека, пока он не найдёт новое жильё", — сказал Солдатенков.Ещё одна причина возникновения конфликтов — правовая неграмотность граждан и вера на слово, уверены опрошенные ForPost эксперты.Например, девушка из Севастополя, которую поселили на лоджии, договора о найме комнаты не имела. Поверила хозяйке на слово. В итоге оказалась в стеснённых условиях."К сожалению, порой граждане нелегально проживают в съёмном жилье. Они находятся на птичьих правах на территории чужой собственности. В этой ситуации предъявлять какие-то претензии нельзя. Если всё делать по закону, проблем не будет", — уверен Ярослав Нилов.В частности, в Жилищном кодексе РФ сказано, что хозяин квартиры/комнаты должен заблаговременно уведомить о выселении из арендуемого жилого помещения. Лучше получать такие уведомления не в устной, а в письменной форме — даже если наниматель и наймодатель проживают в одной квартире."Когда есть на руках бумага, можно доказать факт незаконного выселения. Получается, всё зависит от правовой грамотности людей, которые снимают квартиру и которые сдают её в аренду. Чем более юридически подкован человек, тем меньше конфликтов возникает", — резюмировал Константин Апрелев.Роберт Вочовский