«Жизнь не закончилась»: эксперты порассуждали о будущем алтайского рынка недвижимости без ипотеки с господдержкой

С началом июля завершилась ипотека на новостройки с государственной поддержкой под 8 %, которая была крайне популярна у граждан из-за своей доступности. Теперь же людям остается кредитоваться лишь по среднерыночной ставке - 18,3 % (по данным Дом.РФ на начало июля). Из-за таких условий многие не спешат с покупкой недвижимости, откладывая ее до лучших времен. «Банкфакс» пообщался с представителями рынка недвижимости и банковской сферы на предмет того, как эти изменения повлияют на спрос, объемы кредитования и ввода жилья.

Дмитрий Тюнин, врио председателя правления «Сибсоцбанка»:

- Думаю, я не буду оригинален, если скажу, что после отмены программ с поддержкой люди будут брать меньше ипотек, поскольку по текущим ставкам стоимость ипотеки значительно выросла. Приведет ли это к падению цен, пока сказать сложно. Скорее, это приведет к тому, что банки вместе с застройщиками будут использовать какие-то маркетинговые инструменты: субсидирование ставки за счет застройщика или низкая ставка на короткий период – что-нибудь такое. Однозначно можно сказать, что такого бурного роста продаж жилья, который мы наблюдали прошлой осенью, в этом году мы не увидим.  

С точки зрения денежно-кредитной политики все эти изменения должны привести к охлаждению рынка жилья, а это один из факторов, влияющих на инфляцию. Полагаю, Центробанк рассчитывает, что прекращение льготного кредитования в новостройках должно положительно сказаться на инфляции.   

Мы уже столкнулись с таким феноменом, как шринкфляция. Взять ту же Москву. Там цены на квадратный метр все время росли, а средняя площадь квартир при этом падала. На сегодняшний день основной объем продаж в столице – это малогабаритное жилье. Так что этот феномен уже произошел, на это указывали и в Центробанке.

Нельзя сказать, что эта отмена – полный отказ властей от всех ипотечных программ с поддержкой. На сегодня звучит постулат лишь о том, что эта поддержка должна быть более адресной, а не для всех желающих. Ведь не секрет, что многие и по несколько раз пользовались такими инструментами и приобретали по несколько квартир. Так что поддержка сохранится, просто для определенных категорий, например, IT-специалистам, участникам СВО, многодетным семьям и т.д. Адресная поддержка, безусловно, останется. Думаю, уже в этом году стоит ожидать появления новых программ с низкими ставками для узких категорий граждан.

Марина Ракина, президент Союза риелторов Барнаула и Алтая:

- Отмена льготной ипотеки - ожидаема и давно запланирована. Абсолютно все были к этому готовы – ближе к концу уже и банки постепенно сокращали выдачу кредитов, и застройщики продавали под господдержку уже остатки забронированных квартир.

Мы ждем сейчас решения правительства по семейной ипотеке, IT-ипотеке и трансформации адресной ипотеки. Пока нам неизвестно, какими будут условия этих программ. Это уже будут программы поддержки, не рассчитанные на общую доступность. Чего мы ожидаем? Что все это не позволит на рынке произойти какому-то ажиотажу – все в плановом режиме будет продаваться в объемах, запланированных застройщиками на первичном рынке. Скачков цен никаких не прогнозируем – практически каждый застройщик использует проектное финансирование, в котором бюджетом предусмотрена смета строительства и стоимость продажи. Никто сейчас от этих документов резко отходить не собирается, все будут продавать по ценам, которые были заложены еще на моменте получения разрешения на строительство.

Мы понимаем, что какое-то время возможно снижение количества продаж в краткосрочной перспективе, ориентировочно до октября. Это связано и с летним периодом, и с завершением программ с господдержкой. А потом мы все вернемся из отпусков, посмотрим новые программы, продажи возобновятся. Думаю, идти они будут довольно ровным темпом.

Да, сейчас существует тенденция по сокращению разрешений на строительство. Она характерна для всей страны. Но это связано с целым комплексом факторов, в том числе с попытками найти баланс между покупательским спросом и объемами строительства. Вероятнее всего, одномоментно в продажу будет выходить чуть меньше новостроек. То есть один дом построили, его продали, и только тогда начали следующий. В общем, чуть более плавным будет этот процесс, я полагаю.

Я думаю, что, когда пройдет вот этот адаптационный период (июль-август), когда мы увидим новые программы, покупатель адаптируется к новым условиям и примет окончательное решение, идти ему на покупку недвижимости сейчас или нет. Жилищный вопрос ведь важно решать всегда, когда он стоит у тебя на повестке. Появляются новые семьи, они заводят одного ребенка, потом второго. Им где-то нужно жить, и они решают этот вопрос. Не думаю, что из-за текущей ситуации кто-то решит: наверное, нет, мы пока подождем. Есть финансовая возможность - ее нужно реализовывать.

К тому же та ставка, которая сегодня заложена на вторичном рынке и прогнозируемая ставка на первичном рынке без господдержки – их в любом случае в будущем можно будет рефинансировать. Как только Центробанк снизит ставку, банки пересмотрят условия ипотеки. Люди не на всю жизнь берут ипотеку под 18 % годовых, они берут ее только на тот период, пока такова ставка Центробанка.

Пока была льготная ипотека, выросла цена за «квадрат» на первичном рынке, а за ним подтянулись и цены на вторичном рынке. И здесь тоже нет смысла откладывать покупку жилья, если платеж устраивает семью, если он комфортный. Процент, как я уже говорила, могут и понизить. А какими будут цены на жилье через год или два – мы не знаем. Так что, быть может, есть смысл зайти в рынок в текущих ценах? Мы этот вопрос задаем и себе и своим клиентам. 

Евгений Талейран, риелтор:

- Как это часто бывает, как только какое-то окно возможностей закрывается, все сразу активизируются. Ко мне клиенты обращались уже перед самым завершением ипотечных программ с господдержкой – один даже за три дня до конца, но он уже не успел бы просто физически ничего оформить.

На мой взгляд, эта отмена, конечно же, приведет к некоторому охлаждению первичного рынка недвижимости. От этого выиграет «вторичка» – в ней уже есть ремонт, она не требует дополнительных вложений при том, что платеж по ипотеке становится одинаковым. Но я не думаю, что нас ждет какое-то серьезное падение. Снижение если и произойдет, то оно едва ли будет ощутимым в текущей ситуации. Возможно, продажи в недвижимости просто станут более вялотекущими - тех темпов, которые были раньше по срокам реализации, конечно же, уже не будет.

Но вообще жизнь на этой отмене не закончилась – люди как покупали квартиры, так и будут покупать. Уже были такие, кто взял ипотеку под 20 % с платежом в районе 100-150 тысяч рублей. Продавцы на вторичном рынке находят возможность сделать значительную скидку, даже если их жилье лучше, чем вариант по соседству. Такая тенденция уже наблюдается.  

В бюджетном сегменте со стоимостью жилья не выше 6 млн рублей, у людей, конечно же, возникнут сложности с покупкой недвижимости – и ипотека дорогая, и уровень доходов у этой категории покупателей, как правило, невелик. Для этого сегмента наиболее реальным и доступным вариантом становится покупка недвижимости за городом, сельская ипотека.

В дорогом сегменте – от 12-15 млн рублей – резкого изменения покупательской способности не произошло. Там в основном люди приходят с наличными, у них есть накопления, чтобы купить недвижимость. Но при этом проявилась другая тенденция – собственники все чаще стали обращаться к обмену. Раньше это было не так распространено: люди сперва стремились продать свой объект, и только потом брать новый.  

Не могу сказать, вернутся ли к нам подобные льготные программы. Тут, мне кажется, все будет зависеть от экономической ситуации в стране. Но я сомневаюсь, что возврат подобных программ с тем же охватом произойдет в ближайшее время – рынок сейчас чересчур перегрет. 

Мария Трапезникова, жительница Барнаула:

- Я очень хотела взять ипотеку с господдержкой, но не успела. Я в разводе, моему ребенку семь лет. Мы не подпадаем ни под какую программу, потому что дочь 2017 года рождения. Другие ипотечные программы с низкой ставкой вроде той же сельской ипотеки мне не подходят. Мне нужно, чтобы мой ребенок мог пешком добраться до школы, до секции. Бабушек, которые бы в этом плане помогали, у нас нет. Я руковожу SMM-агентством, за день может быть сразу несколько точек по съемкам и встречам, все это в Барнауле. В общем, работать и заниматься ребенком я могу только здесь.

Так что ипотека для меня сейчас стала чем-то недосягаемым. Какие предложения мне теперь открыты? 30 % первоначальный взнос и 20 % годовых. «Первоначалка» у меня, быть может, и есть, там чуточку буквально не хватает. Но платить 30 лет ипотеку под 20 % - для меня это катастрофа. Я не представляю, как так можно жить. В общем, покупку квартиры я отложила. До каких времен? Я сама пока не понимаю. Наверное, до момента, когда ставка упадет. А пока я снимаю жилье. Конечно же, это все очень угнетает.  

page_break

Антон Воробьев, председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула:

- Пожалуй, это не совсем наш вопрос. Но, полагаю, что какое-то отражение на строительной сфере эти процессы найдут. У нас есть некоторый задел – объем незавершенного строительства порядка 700 тысяч кв. м. По этим строящимся объектам у застройщиков есть обязательства, есть договоры долевого строительства и т.д.

По новым объектам сложно что-то загадывать. Вероятно, будут какие-то иные условия продажи площадей, кредитования, но это уже будет зависеть от финансовых организаций, которые предоставляют кредиты. Сейчас возобновляют семейную ипотеку, какие-то льготные условия кредитования, я думаю, все равно будут, просто они пройдут некоторую трансформацию.