Новосибирские строители готовятся к переделу рынка

Новосибирск лучше многих других регионов пережил осеннее падение продаж квартир, связанное с новациями в страховании отрасли. Но изменения законодательства могут подкосить большинство застройщиков уже в ближайшие месяцы. Резкое торможение рынка жилья бросит в кювет экономику регионов. Желание федеральных властей защитить дольщиков, инвестирующих в стройку, может привести к появлению сотен тысяч вновь обманутых инвесторов. Цена непрофессиональных решений в одной из немногих ныне здравствующих отраслей экономики слишком высока. Но и доказывать это придётся на самом высоком уровне: 15 декабря российские строители соберутся в Москве, чтобы писать письмо президенту. Новосибирские застройщики готовы принять в этом участие на ведущих ролях. Для сибирской столицы строительный бизнес является системообразующим. Поэтому местные строители и депутаты оказались на острие спора вокруг законодательных новелл, от последствий которого зависит, без преувеличения, будущее всей страны. В октябре Сводка ЦДЖ рассказывала про инициативу депутата Горсовета Вячеслава Илюхина обратиться от имени местных органов власти к Правительству РФ и в Госдуму с просьбой отменить внедрение недоработанных изменений в федеральный закон №214 – ключевой документ для застройщиков, работающих по прозрачным схемам. Ужесточение контроля за страхованием ответственности застройщиков, которое было призвано снизить риски для дольщиков, обернулось резким снижением количества страховщиков, допущенных к работе на этом рынке. В качестве альтернативы было предложено Общество взаимного страхования строительных компаний, которое особо активно лоббировал депутат Госдумы Александр Хинштейн. На первый взгляд, застройщикам действительно проще и выгодней скинуться в общий котёл с тем, чтобы страховать риски друг друга. Но схема ответственности в законе прописана так, что, по мнению Илюхина, ОВС может стать инструментом рейдеров. Падение одной федеральной строительной компании с долгами на несколько миллиардов рублей разорит неопределённо большое количество региональных застройщиков, которым придётся отвечать всем имуществом за своего «товарища» по ОВС. Была инициатива создать не одно-единственное общество на всю Россию, а хотя бы несколько, чтобы там могли объединяться застройщики в одинаковых весовых категориях. Но пока федеральные власти игнорируют это предложение. Как и другие инициативы, исходящие непосредственно от рынка. 27 ноября Вячеслав Илюхин и гендиректор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский провели пресс-конференцию, где поделились новостями о прошедшем накануне обмене мнениями между Национальным объединением застройщиков, Минстроем РФ и фондом «Институт экономики города», разработавшим последние законотворческие новеллы. По словам Илюхина, среди членов НОЗА ещё никогда не было такого единодушия. Застройщики категорически против шагов, способных привести к росту цен на жильё. Рынок и без того падает. Из-за перемен в страховании ответственности застройщиков в Новосибирской области количество сделок в октябре упало на 30% по сравнению с сентябрём. Есть регионы, где продажи жилья упали на 70-80%, а есть и такие субъекты, где регистрация сделок вообще прекратилась. «Дальше срабатывает мультипликативный эффект – останавливаются заводы, обслуживающие отрасль, людям прекращают платить зарплату, в бюджет перестаёт поступать НДФЛ. Это путь к социальному взрыву», – считает Илюхин. Новации, которые вот-вот могут вступить в силу, по идее, направлены на защиту дольщиков. Именно этими соображениями объясняется идея финансировать стройки через специальные эскроу-счета в банках, где будут аккумулированы (и заморожены на срок строительства) средства частных инвесторов. По той же причине авторы поправок хотят, чтобы дольщики сами страховались от риска недостроев. И на том же основании застройщики не были привлечены к работе над поправками. Зачем? Ведь именно от строителей нужно защищать инвесторов. Во всяком случае, так считают в «Институте экономики города». Но получается странная картина. Все нововведения бьют по той части рынка, которая работает по закону №214. Именно этот документ ввёл схему, гарантирующую отсутствие риска «двойной» продажи одного и того же жилья. А новации будут бить как раз по самым законопослушным застройщикам. При этом на рынке продолжают действовать не столь прозрачные и очевидные для инвесторов схемы. Например, через жилищно-строительные кооперативы или продажу апартаментов, весьма сомнительные в плане гарантий. А закон №214 и в сегодняшнем виде способен полноценно защищать инвесторов, покупающих жильё в стройке по договорам долевого участия. «Например, в Кемеровской и Липецкой областях вообще нет обманутых дольщиков, – утверждает Илюхин. – Где сильная власть, там нет «серых» схем, и закон там работает». По словам депутата, существуют эффективные механизмы контроля за деятельностью застройщиков, которые можно использовать на уровне регионов, не прибегая к опасным экспериментам с изменениями федерального законодательства. Некоторые московские политики и чиновники ратуют за продажи исключительно готового жилья. «В этом случае у домохозяйств не будет стимула инвестировать в строительства. Как следствие, огромное количество денег, хранящееся у населения, выпадет из инвестиционной активности, и это плохо отразится на экономике», – считает Белокобыльский. Нововведения, против которых выступает НОЗА, не погубят строительную отрасль на корню, однако приведут к тектоническим изменениям рынка. «Например, «Стрижи» смогут работать и при переходе на эскроу-счета, но стоимость жилья при этом вырастет примерно на 11%, – считает Илюхин. – Крупные застройщики устоят, рынок консолидируется. Но огромное количество небольших застройщиков разорятся, и достроить за них силами уцелевших игроков будет очень сложно. Поэтому армия обманутых дольщиков может увеличиться в разы». 15 декабря застройщики собираются в Москве на всероссийский съезд с единственной целью: передать обращение к Владимиру Путину с просьбой избавить отрасль от несвоевременных поправок законодательства. Учитывая масштаб возможных последствий, даже странно, что власти субъектов – Новосибирской области, в частности – пассивно смотрят на диалог строителей и парламентариев. Региональным чиновникам необходимо держать руку на пульсе, потому что перемены в законодательстве могут стать сигналом для недобросовестных застройщиков, балансирующих на грани способности выполнять обязательства перед инвесторами. «Пока достраивали одни недострои, появлялись обманутые дольщики на других объектах. Расходы на госаппарат более чем значительны, значит, чиновники должны более плотно контролировать отрасль. Добросовестные застройщики к этому готовы», – считает Илюхин.