Что происходит на рынке вторичного жилья

Продажи квартир на вторичном рынке за первое полугодие 2024 года упали на 15,5%. Это очень большое снижение спроса, которое в условиях рынка просто обязано сказаться на ценах. «НИ» опросили экспертов и выяснили, как сейчас выгоднее поступить тем, кто собирается продавать или покупать квартиру. Мария Соколова Льготная ипотека, а потом её отмена перемололи рынок недвижимости, как в мясорубке. На первичном рынке в преддверии 1 июля наблюдался ажиотажный спрос, а на вторичном, как свидетельствует статистика Росреестра — затишье. В теории, такие тенденции должны привести к снижению цен, но российский рынок может подкинуть таких сюрпризов, что мало не покажется. Поэтому мы спросили у экспертов, что они думают по поводу перспектив вторички, и собрали точки зрения продавцов и покупателей. Почему упали продажи квартир на вторичке Причин у заморозки рынка вторичной недвижимости масса, но всё сводится к тому, что одни люди не хотят продавать квартиры, а другие — покупать. В данном случае сошлись интересы обеих сторон. Брать ипотеку на покупку вторичного жилья под 20% годовых или более с расчётом погашать её на протяжении десятков лет — утопия. Так считает Доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева . — Наступившая стагнация этого рынка жилья вполне обоснована. Если и идут продажи при столь сниженном спросе, то только за «живые» деньги, без кредитных схем, которые просто невыгодны при ставке 19-20%. По мнению Натальи Казанцевой, покупатели либо уже успели купить новое жильё по льготной госпрограмме, либо ждут снижения цен и копят деньги на банковских вкладах, которые сейчас предлагают заработать до 18% годовых. Юрист по недвижимости, ипотечный брокер и риелтор Екатерина Подколзина указывает на то, что и желание продавать квартиры у собственников поубавилось. — Владельцы вторички перестали продавать свои квартиры, чтобы переехать в новостройку, так как теперь им недоступны льготные ставки. Риэлтор Марина Таловская называет еще одну причину остаться в старой квартире. — Качество новостроек резко ухудшилось, массовые застройки ускоренными темпами строятся, из-за этого у многих продавцов возникает вопрос: А стоит ли менять тишину и покой, удачную локацию на картонные стены и звуки дрели в течении 5 лет? А уж если квартира сдается, то и вовсе нет смысла менять ее на что-то иное — добавляет Наталья Казанцева. - Многие предполагаемые продавцы на этом рынке перешли на арендный рынок, который как раз подрос в цене. По данным заместителя коммерческого директора «Нмаркет.ПРО» Андрея Гарифуллина, ставки по аренде за последний год выросли на 25%. Кто не успел попасть в программу льготной ипотеки — остался в съёмном жилье. В конце концов люди предпочитают не рисковать — утверждает ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Если есть возможность купить квартиру в новостройке по семейной ипотеке, то зачем рисковать при покупке квартиры на вторичке? Эксперт поясняет, что часто с готовым жильём оформляют «альтернативные продажи». То есть старая квартира продаётся для покупки новой в то же время. Но где гарантии, что продавец сможет завершить сделку по покупке новой квартиры? Такие сделки могут нести юридические риски. Когда подешевеют квартиры на вторичном рынке Но что делать, если у вас есть необходимая сумма на руках (кто-то заработал и отложил, кто-то переезжает в другой район без доплат)? Руководитель магистерской программы «Юрист в сфере управления недвижимостью» Финансового университета при Правительстве РФ Илья Афанасьев указывает на то, что квартиры на вторичке и так уже подешевели. — По моим наблюдениям падение в апреле — июне составило около 2-3% в месяц, что является весьма ощутимым для рынка недвижимости. А вот дальнейшее системное снижение цен эксперты не ожидают. Марина Таловская считает, что цены в Москве и области будет поддерживать непрекращающийся миграционный приток. Наталья Мильчакова полагает, что отмена льготных программ приведет к перетоку клиентов с первичного на вторичный рынок к началу 2025 года, что поддержит цены на готовое жильё. Наталья Казанцева в качестве аргумента приводит сезонный рост спроса осенью — пока же возможно только небольшое и кратковременное снижение цен. Когда лучше покупать и продавать квартиру в готовом доме Однако такие прогнозы вовсе не означают, что при потребности купить квартиру на вторичном рынке остается только опечалиться и сидеть сложа руки. На рынке всегда есть тот, с кем можно договориться — утверждает Екатерина Подколзина. — На рынке всегда есть и те продавцы, которым продажа вторичного жилья необходима здесь и сейчас (раздел наследства, вложение средств в бизнес, лечение, переезд за границу и т. д.). Соответственно, чтобы реализовать в необходимые им сроки свое имущество, им придется снижать цену в борьбе за реальных покупателей, которых очень мало на рынке. Андрей Гарифуллин подтверждает: покупатель с деньгами на руках сейчас может диктоваться свои условия. — На рынке сейчас в самом лучшем положении клиент, у которого есть 100% оплата. Он может выбирать из большого числа предложений, ожидать весомый дисконт и не торопиться с покупкой для оптимального варианта. Если не стесняться торговаться, о можно выбить очень существенную скидку — дополняет Марина Таловская. - Продавцы выставляют стоимость недвижимости из разряда " хочу такую цифру» и когда приходит реальный покупатель, предлагает реальные деньги, то на цифрах этот дисконт составляет от 5 до 30%. Так что, если есть деньги и необходимость приобретения жилья, то действовать стоит прямо сейчас. Причём решительно и смело. Представьте, что вы находитесь на восточном базаре. А вот если вы подумываете о продаже, то пока лучше подождать — рекомендует Андрей Гарифуллин. — Если можно подождать, то лучше вернуться к продаже осенью. На первичке в июле–августе будет серьезный спад за счет ажиотажа мая-июня. Рынок привыкает к новым условиям и, конечно, спрос на покупку сейчас «вымылся» до следующих периодов. К тому же, как указывает управляющий партнер АН «Генератор Недвижимости» Константин Анохин, поддержку ценам окажут собственные программы девелоперов. А раз не будут дешеветь новостройки, то с чего будут дешеветь квартиры б/у? — Застройщики продолжат давать квазиипотечные программы рассрочек, а также субсидированные ставки под 4-8% на срок от одного до пяти лет — с расчетом, что в течение этого времени ставки вернутся на нормальный уровень в 8-10%. Соответственно рост и удержание цен застройщикам неотвратимо приведет к удержанию цен на вторичку. Дешёвых квартир нет и не будет. Единственный вариант сэкономить — приложить максимум усилий для изучения даже неочевидных вариантов и проявить таланты переговорщика. Если таких нет — тогда следует найти риэлтора с подобными способностями. Дальше будет только дороже.