Рынку ипотеки в России предрекли тяжелые времена
1 июля завершилась самая массовая жилищная программа с господдержкой — «Льготная ипотека», а 10 июля объявили новые условия по «Семейной ипотеке», ужесточившие возрастной порог для детей, за исключением отдельных городов и регионов, а также семей с детьми-инвалидами. О будущем рынке жилья в России рассказала аналитик Института комплексных стратегических исследований Наталья Чуркина для агентства «Прайм».
Во многих крупных российских банках ждут, что по итогам 2024 года объем выдачи ипотечных кредитов покажет падение на 25–35%, что окажет существенное влияние на ситуацию на рынке.
По данным ДОМ.РФ, за январь-май текущего года число выданных жилищных кредитов сократилось на 16% в сравнении с аналогичным периодом 2023 года. Основу спада составил вторичный рынок, на первичном же пока остается рост на 3% по числу кредитов и на 8% — по объему выданных кредитов.
Но и на первичном рынке рост замедлился, отмечает эксперт. «Да, в июньских цифрах можно ожидать высоких показателей на фоне ускоренных попыток воспользоваться заканчивающими программами. Но доля льготных ипотечных программ в общей выдаче ипотеки высока — 48% по числу таких кредитов и 70% по их объему. И основные, самые популярные программы — это как раз "Семейная ипотека" (53% от объема выданных льготных кредитов) и "Льготная ипотека" (30%). Ужесточение условий первой и отмена второй явно не пройдут для рынка бесследно, поэтому прогнозы банков выглядят достаточно убедительными», — отметила Чуркина.
Рынок ипотечного кредитования и без того не в лучшем положении, а далее прогнозируется его проседание. В январе-мае 2024 года число выданных кредитов уже было на 26% ниже того же периода 2021 года. По объему кредитования в рублях отрицательная динамика выглядит не столь плачевной (–3,8%), но и цены за этот промежуток времени значительно поднялись. «И все это лишь подчеркивает снижение доступности жилья для населения до минимального уровня, по оценкам, за десять лет», — добавила специалист.
Масштабные ипотечные программы на рынке новостроек позволили ускоренно ввести жилье рекордными объемами в последние три года, но потом льготные программы сократили, еще и в условии запредельно высоких ставок по кредитам.
«Рынок жилищного строительства на изменение денежно-кредитных условий реагирует не сразу из-за длительности строительного цикла, — объясняет Чуркина. — Реакцию строительного рынка мы обязательно увидим, но позднее. А если объемы ввода жилья начнут сокращаться, то мы получим и печальные социальные последствия в виде еще большего падения доступности жилья, и негативные экономические эффекты от снижения объемов производства в широком спектре смежных отраслей».
Важно, что ситуация с вводом жилья сильно разнится по регионам. Средний показатель по России — 775 «квадратов» на 1 тыс. человек в 2023 году, при этом в самых проблемных регионах в плане обеспеченности жильем наблюдалась просадка: в Сибирском ФО ввели только 602 «квадрата», в Дальневосточном — 568 «квадратов». В некоторых малых и средних городах РФ новое многоквартирное жилье вовсе не строят, поэтому, отмечает эксперт, очень хорошо, что для ряда городов и регионов сохранили прежние условия «Семейной ипотеки».
«Нам есть, что улучшать по показателям ввода жилья. Если на Дальнем Востоке, например, остается специализированная программа дальневосточной ипотеки, то на Сибирский ФО она не распространяется. В то же время сибирские регионы обладают значительным производственным и ресурсным потенциалом, крайне важным в условиях разворота на Восток. И чтобы в условиях дефицита кадров кто-то поехал этот потенциал развивать, нужно доступное жилье», — подчеркнула аналитик.
Широта (массовость) льготных программ оказывает значиельную нагрузку на бюджет, не решая при этом в должной мере повсеместную проблему доступности жилья из-за перекосов рынка. Но если их полностью отменить, перспектив у жильщного рынка РФ нет совсем, заявила Чуркина. Чтобы действительно поменять ситуацию, необходимы принципиально иные ставки по кредитам на рынке в целом, при наличии специальных программ не только для отдельных категорий граждан, но и для отдельных регионов и даже городов.
«В конце концов, у нас есть национальная цель — обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 квадратных метров на человека к 2030 году. И без доступного ипотечного кредитования достичь ее вряд ли удастся», — резюмировала специалист.