Контролируемые риски или новые возможности. Что могут дать инвестору сегодня Турция и Северный Кипр
Комментирует руководитель направления Турции Intermark Global Елена Заплаткина
Турция
Валюта по-прежнему неустойчива, инфляция велика, а кирпичи остаются понятным и стабильным инвестиционным инструментом. Охотно в них вкладываются сами турки: большую часть сделок на рынке (98%) совершают именно они. Иностранных покупателей почти в 50 раз меньше, но спрос есть – особенно со стороны россиян.
Несмотря на рост цен, многие из тех, кто приезжает в Турцию надолго, предпочитают покупку аренде. Неудивительно: раньше арендные ставки в стране казались смехотворными, а после введения новых законов и высокой инфляции начали вызывать возмущение даже у европейцев.
Цены и ставки
По данным Центробанка Турции, за 2023 год цены в лирах без учёта инфляции выросли на 102,25%, в долларах с учётом инфляции на 11,8%. Серьёзная динамика в Стамбуле, Анкаре и Измире. Средняя стоимость квадратного метра более $1 250.
В 2024-м рост продолжается: дорожают стройматериалы и земля. Да и в целом в стране недвижимости не хватает. В таких условиях крупные игроки официально не снижают цены – зачем? Для небольших девелоперов законов нет: они действуют в зависимости от локальной ситуации. Но тем не менее спрос – то есть реальное число сделок – всё-таки снижается, поэтому и застройщики, и собственники готовы уступать.
Важный фактор, который повлияет на рынок: ставки аренды должны вырасти в ближайшие месяцы. До недавнего времени их нельзя было повышать более чем на 25% при продлении годовых договоров – сейчас это правило отменили. По прогнозам Intermark Global, долгосрочная аренда вырастет примерно на 25–30%, краткосрочная – на 40–50%. Валюта при этом зависит от города/региона сдачи: в Стамбуле это будут доллары, в курортных локациях – евро.
Гражданство
Слухи о повышении порога входа в программу гражданства ходят постоянно. Чаще всего сейчас называют минимальную сумму $600 тыс. С учётом роста цен, отсутствия альтернатив турецкому гражданству для жителей многих стран (не только РФ) и заявленной цели снизить число мигрантов в стране – исключать повышение нельзя. Называть конкретные сроки, впрочем, тоже.
Краткосрочная аренда и ВНЖ
Изменения в правилах получения ВНЖ (требование покупать от $200 тыс.) и ужесточение условий сдачи в краткосрочную аренду на самом деле тесно связаны.
Налоги с гостиниц существенно пополняют турецкую казну. Из-за активности собственников и массовой сдачи недвижимости в краткосрочную аренду цены и спрос на отельные номера снизились. Отельеры запросили поддержку государства. А у него были свои причины: бесконтрольная аренда привлекала в страну мигрантов. С 1 января 2024 года её начали жёстко контролировать.
Число иностранцев быстро сократилось – особенно в курортных городах. Мы ждём снижения порога входа для ВНЖ. Уже есть позитивные сигналы: в Анкаре, например, сейчас можно получить вид на жительство за инвестиции от $100 тыс.
Что делать инвесторам?
Я рекомендую присмотреться к долгосрочной аренде. Конечно, в моменте она не столь выгодна, но зато лучше прогнозируется, и износ помещений меньше. К тому же после отмены запрета на рост стоимости аренды собственник может устанавливать комфортную для себя цену.
С 1 июля многие арендаторы так и делают. Пример из популярного района Стамбула: однокомнатную квартиру с неновой мебелью из IKEA год назад можно было снять за $1,8 тыс., а сейчас с арендатора просят $2,5 тыс. без учёта коммунальных платежей…
В новых жилых комплексах уже научились работать в условиях закона: собирают подписи со всех жителей, получают лицензию. А, например, в Бодруме вообще действуют свои правила – собственники продолжают сдавать объекты в краткосрочную аренду.
Предложения лета-2024
Стамбул. Intermark Global предлагает недвижимость по опционному договору: вам гарантируется обратный выкуп за 125% в долларах США через три года. За $415 тыс. вы получаете просторную квартиру с двумя спальнями, системой кондиционирования, тёплым полом, чистовой отделкой, а также видами на Босфор и Принцевы острова.
Через три года вы сможете получить обратно $520 тыс. Из налогов уплачивается только НДС в размере 1% – его вернут, если это ваша первая и единственная покупка такого рода на территории Турции. Этот вариант подойдёт тем, кого интересует гарантированный заработок и возможность получить гражданство Турции.
В Анкаре обратите внимание на новый проект в центральном районе. Рядом детские и спортивные площадки, бассейн, десятки магазинов, подземная парковка, спа, зелёная зона и сад. Доход от аренды, по расчётам компании, составит минимум 6% годовых. Стартовая цена – $100 тыс. Приобретая здесь недвижимость за эту сумму, вы получаете возможность оформить ВНЖ.
В Мерсине наше предложение в жилом комплексе премиум-класса. Объект сдаётся уже в декабре 2024 года. За $95 тыс. можно приобрести меблированную квартиру площадью 80 кв. м. Гарантированная доходность сроком на пять лет – 8,3% годовых в долларах. Если вы решите продать квартиру через три года, опция будет доступна и для нового собственника, что является большим преимуществом.
Комметирует руководитель турецкого офиса Intermark Global Улугбек Шакиров
Северный Кипр
Сегодня республика в первую очередь подходит для релокантов. Все условия, которые предлагает Турция, есть и у нас. Гражданство Турецкой Республики Северный Кипр за инвестиции, конечно, не получить, но зато для ВНЖ по-прежнему нет никаких ограничений. Вы покупаете недвижимость на любую сумму, оформляете вид на жительство на год, а потом просто его продлеваете.
Если говорить про инвестиции – отельный сектор у нас развит хуже, поэтому туристы вынужденно отдают предпочтение аренде. Расчёт производится в британских фунтах. Доход от аренды квартиры с двумя спальнями на курорте в среднем £600–800 в месяц, рентабельность – от 8 до 15% в год при постоянном росте самого актива.
Цены и ставки
Цены взлетали с 2021 по 2023 год – 60–70% новостроек выкупались ещё во время лонча и пресейла, застройщики даже не успевали проводить официальные презентации. Сейчас рост продолжается, но уже не такой резкий. Хотя на этапе строительства девелоперы по-прежнему повышают стоимость объектов на 20–30% ежегодно. А вот цены на вторичку растут не так динамично, всё-таки инвесторы охотнее вкладываются в новостройки.
Стоимость аренды зависит от локации. В Искеле, например, студия в современном комплексе с развитой инфраструктурой – фитнес-клубом, бассейнами и магазинами, как я уже сказал, обойдётся минимум в £600 в месяц. В Кирении (Гирне) снять недвижимость можно за £350–450 в месяц. В студенческом городе, к примеру в Фамагусте, стоимость аренды студии составит £300. Но это будет не курортное жильё – вид на море и соответствующую инфраструктуру вы не найдёте.
Законодательные «подвижки»
Турция – это рынок местных жителей, а недвижимость Северного Кипра активнее предлагается иностранцам. Особенно в курортных районах. Поэтому у нас всё циклично: сначала принимаются ограничительные меры, а после начинаются послабления. В мае приняли закон о том, что иностранец как физическое лицо может оформлять на себя только один юнит – причём официально отчитаться об этом он обязан в течение 75 дней после заключения сделки.
Ранее инвестор мог купить себе до 200 юнитов в одном и том же проекте и получать с них прибыль. В каждом договоре купли-продажи был прописан пункт про возможность переуступки права собственности – при условии уплаты первоначального взноса (как правило, это были 50% от стоимости жилья).
Киприоты и иностранцы создавали компании: первый владел 51% инвестиций, второй – оставшейся частью. Такие проекты считались местными, хотя фактическое владение было закреплено за иностранным гражданином. После введения новых правил эта схема стала неактуальной. У тех, кто приобрёл недвижимость ранее, есть полгода, чтобы оформить её на себя.
Предложения лета 2024
Искеле. Один из самых масштабных проектов в Северном Кипре находится в районе Искеле. Комплекс выглядит как маленький городок – на данный момент уже анонсирована девятая очередь. Первоначальный взнос составляет 30%, беспроцентная рассрочка на семь лет. Доход от аренды гарантированный – 8% годовых. Вы можете получать его или вычесть из стоимости договора купли-продажи.
Богаз. Объект в 300 метрах от пляжа. Рядом магазины, аквапарк, рестораны и бары, бассейны, теннисный корт и футбольное поле. Оплата производится по тому же принципу, что и в предыдущем объекте: 30% первоначальный взнос, 70% в рассрочку на семь лет. Собственникам доступны кешбеки и гарантированный доход от аренды.
Фото: база Prian, flickr.com (Jorge Franganillo)