Что показывает рынок вторичной недвижимости после 1 июля
В Аналитическом центре «Домклик» рассказали, насколько распространены скидки на вторичном рынке и какой дисконт предлагают собственники при продаже жилья. Эксперты рассмотрели динамику изменения величины торга за прошедший год.
Согласно оценкам экспертов «Домклик», в июле по сравнению с II кварталом 2024 г. доля рынка готового жилья в количестве заявок выросла с 70% до 85%.
Их данные показали, что в июне текущего года около трети (32,5%) собственников, которые вели продажу через сайт «Домклик», снизили стоимость квартиры в процессе заключения сделки.
В то же время во всех крупнейших регионах скидки в процессе продажи готовых квартир распространены значительно шире. Так, наибольший процент квартир, реализованных через витрину «Домклик» с дисконтом, отмечается в Челябинской (55,3%), Нижегородской (55%) областях и Краснодарском крае (52%).
Реже всего дисконт предоставляется в Республике Татарстан (39,8%), Красноярском крае (40,8%) и Московской области (41,2%).
Согласно данным о приобретенных квартирах через витрину «Домклик», средний размер скидки на вторичном рынке РФ в июне составляет 6,2%. То есть, поясняют авторы анализа, сегодня при покупке стандартной квартиры стоимостью около 5 млн руб. (медианная стоимость лота, данные Сбербанка) покупатель может «выторговать» в среднем около 300 тыс. руб.
Однако эксперты «Домклик» констатируют, что в значительной доле мегаполисов разница между конечной ценой квартиры в объявлении и в процессе оформления ипотеки ниже. К регионам, где величина торга относительно мала, прежде всего относятся столичные регионы: Москва (3,5%), Санкт-Петербург (4%) и Московская область (4,2%). Низкие значения скидок также отмечаются в Омской (4,3%) и Свердловской (4,5%) областях.
Аналитики «Домклик» отмечают, что в Москве в июне наблюдалось сокращение размера дисконта: за месяц показатель снизился на 0,3 п.п. Эксперты связывают снижение уступчивости продавцов в столице с повышенным спросом на рынке недвижимости: в мае рост количества заявок отмечен не только в сегменте новостроек. Приток заявок на рынке вторичного жилья был зафиксирован по всей стране (+8,1%), однако в столице он проявился особенно.
Самые большие скидки предлагаются в Краснодарском крае (8,9%), Воронежской области (7,9%) и Республике Татарстан (7,3%). Лидерство Краснодарского края аналитики связывают с традиционно низкой долей вторичного рынка: в мае его доля в общем количестве сделок составила 30%, в июне — 23%. И, в отличие от Московского региона, значимого притока заявок на вторичном рынке в мае — июне не наблюдалось.
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, комментирует: «В последний месяц действия “Господдержки” и прежних условий “Семейной ипотеки” разница в ипотечных платежах на первичном и вторичном рынках в наиболее активных регионах — в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае — составляла порядка 20—30%. Надо полагать, в ближайшее время разрыв будет сокращаться, что впоследствии может привести к нарастанию конкуренции между строящимся и готовым жильем. А значит, размер дисконта может еще увеличиться».
Как меняется дисконт
Аналитики «Домклик» также изучили динамику изменения дисконта по РФ за последний год в сравнении со столичными регионами.
Они отмечают, что, несмотря на резкое повышение ключевой ставки в июле 2023 г., величина торга по всей стране и в двух столицах не увеличилась. Напротив, в августе во всех трех случаях отмечается снижение дисконта: по РФ — на 0,2 п.п., по Москве — на 0,3 п.п., по Санкт-Петербургу — на 0,4 п.п. Эксперты «Домклик» связывают снижение уступчивости продавцов с пиком покупательской активности: после поднятия ставок россияне стремились успеть реализовать ранее одобренные заявки и взять кредит на вторичное жилье на прежних условиях.
По мере исчерпания запаса предодобренной ипотеки спрос на вторичное жилье пошел на спад, и дисконт в свою очередь начал расти. Средний дисконт по РФ рос вплоть до мая 2024 г., максимальная отметка составила 6,4%. Между тем авторы анализа констатируют, что в столичных регионах ситуация не столь однозначная.
Москва
Окончание срока реализации предварительно одобренных ипотечных заявок и стремление собственников успеть продать жилье привели к тому, что в сентябре 2023 г. величина дисконта резко выросла (до 3,8%). Однако уже к ноябрю — по мере приближения сезонного пика спроса — средний размер скидки вновь пошел на спад (до 3,3%).
В первые месяцы 2024 г. спрос на готовое жилье снизился, что привело к дальнейшему росту уступчивости продавцов: в январе величина торга выросла до 3,9%, а к марту — уже до 4,4%. Но, как было сказано выше, к разгару ажиотажа на первичном рынке дисконт снизился до 3,5 — 3,8%.
Санкт-Петербург
Как и на московском рынке вторичного жилья, в сентябре стремление продавцов удержать покупателей привело к росту величины дисконта (до 3,9%). Далее на протяжении всего IV квартала уровень дисконта планомерно снижался: средний размер скидки колебался в пределах 3,5 — 3,7%.
В феврале размер скидки снизился до 3,2%. Как полагают аналитики «Домклик», росту уверенности продавцов способствовали ужесточения в сегменте льготной ипотеки. Авторы анализа подтверждают, что на фоне введенных в конце 2023 г. ограничений в условия «Господдержки» в феврале 2024 г. был отмечен рост количества сделок на вторичном рынке.
К марту он вышел на равновесие после нововведений в сегменте льготной ипотеки, и спрос на вторичное жилье продолжил снижение. Как итог, величина торга увеличилась до 3,7 — 3,8%. Но в преддверии пика покупательской активности (май 2024 г.), когда спрос начал расти во всех сегментах, размер скидок вновь снизился до 3%, констатируют эксперты «Домклик».