ОАЭ, Катар, Оман, Бахрейн… А может, вообще Саудовская Аравия? Чем реально отличаются рынки недвижимости стран Ближнего Востока

Эксперты

• Ксения Грищенко – главный операционный директор Soland
• Инна Батонина – менеджер по развитию бизнеса Soland

***

Бахрейн, Катар, Оман, ОАЭ и Саудовская Аравия – монархии с древней историей. Ведущие экономики Ближнего Востока, расположенные на Аравийском полуострове и объединённые (с Кувейтом) в региональный союз GCC.

Все богаты природными ресурсами, все снижают нефтегазовую зависимость. В Омане, Катаре и ОАЭ развивают туризм, логистику и сферу услуг, в Бахрейне – финансовый и банковский сектор. В 2023 году нефтяной сектор принёс странам GCC на 2,8% меньше средств, чем годом ранее, а «ненефтяная» экономика выросла, по оценкам PwC, на 4,3%.

Разумеется, по экономическому масштабу страны весьма различаются.

***

Валюты всех стран GCC привязаны к доллару. С одной стороны, это плюс для инвесторов, так как доходность, полученная в этих странах, может де-факто считаться долларовой. С другой – это риск-фактор, который в кризис может сыграть не в пользу инвестора, так как отразится на экономике стран в целом и текущей доходности в частности.

***

Страны GCC постепенно открываются для иностранцев – туристов и бизнесменов. Налоговые режимы и так относительно комфортны.

Налогообложение в странах Ближнего Востока

Налогообложение арабских стран	Объединённые Арабские Эмираты	Оман	Катар	Саудовская Аравия	Бахрейн
НДС	5,0%	5,0%	0,0%*	5,0–15,0%	5,0%
НДФЛ	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Налог на покупку недвижимости	2,0–4,0%	3,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Налог на прирост капитала	0,0%	0,0%	0,5%	0,0%	0,0%
Налог на наследство	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%

* Ожидается, что в рамках общей структуры GCC НДС будет введён в ближайшем будущем. Предполагаемая ставка налога – 5%.

***

Можно с некоторыми оговорками сказать, что о релокантах в регионе думают всё больше. Во всяком случае их стараются привлекать. Разработаны иммиграционные программы, которые дают возможность постоянно проживать на территории государств, открывать банковские счета, обучать детей, проходить медицинское обследование и т. д.

Сравнительный анализ особенностей рынка недвижимости

Страна	ОАЭ	Оман	Катар	Саудовская Аравия	Бахрейн
ВНЖ за инвестиции в недвижимость	Да	Да	Да	Да	Да
Минимальный размер инвестиций для оформления ВНЖ	$204 тыс.	Любая сумма	$200 тыс.	$1 млн	$500 тыс.
Покупка объекта в собственность	Да	Да	Да	Да	Да
Примерные минимальные цены на недвижимость в портфеле Soland	$140 тыс.	$120 тыс.	$500 тыс.	$1 млн	$200 тыс.
Ориентировочная ROI от аренды	8% (долгосрок) До 10% (краткосрок)	6% (долгосрок) 8–10% (краткосрок)	От 8%	7–9%	12–14% (краткосрок)

***

На рынках GCC актуальны универсальные инвестиционные стратегии: перепродажа за короткий – от года – срок и сдача в аренду. В жилых комплексах с отельным управлением всё «по классике»: покупаете юнит, отдаёте его в управление, доход получаете по договору на свой счёт. В проектах без управляющей компании необходимо самостоятельно искать подрядчика, который меблирует вашу собственность и сдаст её в аренду.

Для спекулятивных сделок самый выгодный сегмент, на наш взгляд, брендированные резиденции. Объём предложения в этом сегменте невысокий, а спрос очень большой. При относительно невысоком пороге входа доходность на рынках GCC может достигать 15% годовых.

Королевство Саудовская Аравия

• Порог входа: $900 тыс.
• ВНЖ при покупке недвижимости: $1,1 млн

Крупнейшая страна региона – по размеру, населению и экспорту нефти, а также самая консервативная и по-прежнему относительно закрытая для иностранных инвесторов.

До недавнего времени приобретать недвижимость в Саудовской Аравии могли только граждане стран GCC (с 2000 года). Последние пять лет это могут делать представители других стран, но и то не везде. Полный запрет на покупку недвижимости для иностранцев действует в Мекке и Медине. А для совершения сделок в других локациях требуется иммиграционный статус. Правда, сейчас в стране реализованы три проекта, где могут покупать и иностранцы без ВНЖ.

Обновляются иммиграционные программы. Теперь ВНЖ можно получить не только за дотацию, но и при покупке недвижимости от $1 млн.

У рынка Саудовской Аравии самый большой инвестиционный потенциал, учитывая амбиции властей королевства по реализации более 15 масштабных проектов по программе Vision 2030. Не исключён резкий рост рынка – до 20–25% в год в первые несколько лет.

Два слова «за жизнь»

Пока Саудовская Аравия – скорее взгляд в будущее. Безусловно, страна менее закрыта, чем ещё два года назад, но всё равно её «открытость» весьма относительна. Это проявляется в первую очередь в жёстком соблюдении исламских законов и правил. Именно поэтому для постоянного проживания рекомендовать королевство можно лишь тем, для кого эти ограничения естественны. С другой стороны, возможностей для работы в Саудовской Аравии много, а зарплаты относительно большие.

Султанат Оман

• Порог входа: $120 тыс.
• ВНЖ при покупке недвижимости: любая сумма (ВНЖ на два года)

Богатая, очень безопасная (даже на фоне соседей) и политически нейтральная страна. В планах властей привлекать прямые инвестиции и развивать логистику и туризм. Предпосылки есть: сезон здесь круглогодичный. Летом сюда едут отдыхать жители стран Ближнего Востока, зимой – европейцы.

Для иностранцев рынок открылся в 2007 году, когда султан разрешил приобретать недвижимость в интегрированных туристических комплексах (ITC). Это правило-ограничение действует до сих пор. ITC – проекты-гиганты с концепцией «город в городе». Здесь есть виллы, апартаменты, а также богатая внутренняя инфраструктура. Проекты находятся в главных инвестиционных локациях Омана – в Маскате и Салале.

Покупка недвижимости в Омане позволяет открыть счёт в местном банке и получить ВНЖ. Сделка оформляется быстро – в течение десяти дней. Доходность от сдачи в аренду 7–9% годовых чистыми. Спрос на аренду круглогодичный и постоянно растущий.

Два слова «за жизнь»

Оман, пожалуй, главный оазис региона. Здесь климат мягче, и вообще можно не только говорить об отдыхе на природе, но и действительно осуществить его. Особенно когда приедете в Салалу... Из пяти рассматриваемых стран этот султанат самый спокойный и подходящий для размеренной жизни. Условно говоря, здесь вы скорее приготовите барбекю на своей вилле, чем пойдёте в роскошный ресторан.

Конечно, развлекательная инфраструктура в Омане есть, особенно в Маскате, но она не так развита, как, скажем, в Катаре или ОАЭ. Любителям тусовок лучше поискать варианты по соседству. И то, что это мусульманская страна со своими правилами, вы почувствуете более явно, чем, например, в Бахрейне.

Королевство Бахрейн

• Порог входа: $200 тыс.
• ВНЖ при покупке недвижимости: на два года – от $132 тыс., на десять лет – от $660 тыс.

Самое маленькое нефтяное государство в Персидском заливе, расположенное на 51 естественном и 33 искусственных островах между Катаром и Саудовской Аравией. С последней королевство соединяет 25-километровый мост.

Страна популярна не только среди иностранных туристов (более 10 млн гостей ежегодно), но и у предпринимателей. Развит офшорный банковский сектор, действуют либеральные требования к открытию банковского счёта и бизнеса. В Бахрейне допускается 100% иностранное участие в бизнесе, который можно зарегистрировать онлайн. Требования к капиталу минимальные, а налог на личный и корпоративный доход нулевой.

А ещё королевство единственное из всех стран GCC принимает криптовалюту буквально везде. Ей можно оплачивать обучение в школе, недвижимость, продукты в супермаркетах, обед в ресторане и т. д.

Можно предположить, что Бахрейн – будущий Дубай: многие государственные компании, которые раньше строили в Эмиратах, переключаются на этот рынок.

Два слова «за жизнь»

Бахрейн хоть и небольшой, но при этом самый бодрый. Яркий, пульсирующий, молодёжный. Сюда отдохнуть ездят те же саудиты, ограниченные в развлечениях на родине. На единицу территории тут больше всего торговых центров, магазинов, ресторанов – рай для шопоголиков и самая активная ночная жизнь. В Бахрейне меньше всего ограничений и самая раскованная атмосфера.

Наконец, именно Бахрейн становится главным финансовым центром региона. Открыть счёт или начать бизнес здесь проще, чем в других страна GCC, тем более что и налоговое законодательство очень либерально. Но – надо быть готовым к более высоким расходам. Бахрейн, пожалуй, дороже всех – с точки зрения товаров и услуг точно!

Эмират Катар

• Порог входа: $580 тыс.
• ВНЖ при покупке недвижимости: $200 тыс.

Если в 2008 году нефтегазовая отрасль давала более 80% ВВП Катара, к 2020 году более 64% ВВП приходится на туризм, строительство и финансовый сектор.

Здесь нет налогов на собственность. Консалтеры Mordor Intelligence прогнозируют, что до 2027 года рынок жилой недвижимости Катара по объёмам транзакций будет расти более чем на 11%. А доход от сдачи в аренду уже достигает 5–10% годовых за счёт высокого спроса и качества недвижимости.

В ряде регионов можно оформить ПМЖ за покупку недвижимости от $200 тыс. Заявлена программа вида на жительство для талантливых людей и предпринимателей, которая позволит им работать и жить в Катаре пять лет.

Наличие иммиграционного статуса даёт право на открытие бизнеса в свободных экономических зонах со 100% иностранным участием, банковского счёта в местных финучреждениях, покупку государственных акций, бесплатное обучение детей в британских школах...

Два слова «за жизнь»

Катар можно назвать «мини-Дубаем». Здесь очень много нового жилья и вообще новых зданий. Страна принимала чемпионат мира по футболу и построила значительную инфраструктуру. Соответственно, уровень комфорта что в жилых комплексах, что просто на улицах здесь очень высок. Злые языки говорят даже, что этот уровень превосходит потребности реально проживающих в Катаре людей. К счастью, есть ещё и туристы.

ОАЭ

• Порог входа: $140 тыс.
• ВНЖ при покупке недвижимости: $204 тыс.

Рынок ОАЭ по-прежнему активный, хотя в конце 2023 – начале 2024 года спрос стал снижаться. Импульсивные покупки, в том числе россиян, сошли на нет, а инвесторы по-прежнему выходят на рынок, но с более конкретными запросами. Всё чаще смотрят на Абу-Даби и Рас-эль-Хайму – в Дубае найти выгодный вариант всё сложнее.

Спрос на первичку, разогретый рассрочками и скидками, взвинтил цены, и вторичка всё чаще оказывается чуть ли не дешевле новостроек. К тому же инвесторы стали проявлять интерес к более консервативным инвестициям, то есть к готовому жилью, чтобы зарабатывать на аренде. В любом случае быстрая перепродажа уже не даёт такую прибыль, как год или два назад. Сделать двойной чек не получится.

Два слова «за жизнь»

Безусловно, ОАЭ – самая востребованная и самая популярная страна из ближневосточных. Все другие сравнивают именно с Эмиратами. Кто ищет комфортную жизнь – выбирает Катар, спокойную – Оман, шумную – Бахрейн… Кому нужно и то, и другой, и третье… Плюс понятные условия получения Emirates ID и открытия банковского счёта – большинство экспатов смотрят в сторону Дубая и других эмиратов страны.

Фото: unsplash.com (Florian Wehde, Gilles Gravier, Todd Gardner, Hongbin)