Льготная ипотечная программа с господдержкой завершилась. Рынок жилья замер, а застройщики и банки разрабатывают альтернативы льготной ипотеке. Какие программы покупки жилья существуют в России и как можно выгодно купить квартиру в 2024 году? Почему условия льготной ипотеки в России пересмотрели Госпрограмма льготной ипотеки была введена в качестве господдержки россиян в период ковидных ограничений. С тех пор ее условия неоднократно менялись, а срок постоянно продлевался. Но со временем у государства накопилось достаточно причин, чтобы свернуть программу. Рост цен на жилье Введение льготной госпрограммы вызвало ажиотаж на рынке недвижимости. Дешевые кредиты побудили россиян активнее покупать жилье, и не только для необходимости, но и в качестве инвестиций. В результате стоимость жилья за время действия льготной госпрограммы, то есть с 2020 по 2024 год, взлетела в два раза. Взлетевшие цены на квартиры перекрыли всю выгоду от льготных процентных ставок. Переплата за первичку Льготная ипотека изначально была ориентирована на первичное жилье. Из-за этого спрос на жилье оказался сильно перекошен в сторону первички. К лету 2024 года разрыв цен между первичкой и вторичкой достиг 45%. Это создает большие риски как для банков, так и для покупателей. Ведь купленное жилье в новостройке автоматически становится вторичкой. Нагрузка на бюджет Льготная ипотечная программа обходится государству дороже, чем остальные госпрограммы. Государству приходится платить миллиарды рублей банкам. Причем не только за тех покупателей, которым жилье действительно необходимо, но и за тех, кто вкладывает деньги в недвижимость, чтобы создать новый источник дохода. Не помогает нуждающимся Деньги из госбюджета, которые направляются на льготную ипотеку, формируются в том числе из НДС, который платят россияне. Ужесточение условий по госпрограмме, в том числе увеличение первоначального взноса, сделало программу недоступной для большинства россиян. Взять кредит на жилье на таких условиях могут позволить себе только обеспеченные граждане. Таким образом, менее обеспеченные россияне финансируют ипотеку для более зажиточных слоев населения. Главный экономист по России Bloomberg Economics Александр Исаков: «Повышение порога по первому взносу делает льготную ипотеку еще более регрессивной — налогом на бедных в пользу богатых. Публика, которая ходит в „Магнит“ и „Пятерочку“, платит НДС в 20% и финансирует улучшение жилищных условий публики с достатком выше среднего, которая может позволить себе первый взнос и нормальное соотношение „платеж/доход“». Что стало с ипотекой после отмены господдержки После отмены программы льготной ипотеки объемы выдачи кредитов на жилье практически рухнули. Только за июль 2024 года выдачи ипотек в российских банках рухнули втрое — до 292 млрд руб. Сказалось и повышение ключевой ставки Центробанка — до 18%. Эксперты прогнозируют, что массовый спрос на ипотечные кредиты возобновится по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Но этого явно не стоит ожидать в ближайшее время. Снижение выдачи кредитов на жилье сказалось и на продажах недвижимости. Только за месяц продажи упали практически в два раза, а по итогам года сокращение продаж ожидается на уровне 30–40%. Руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг: «Может быть, через год-полтора рост доходов выльется в спрос на ипотеку. Кроме того, на покупку жилья, даже без ипотечного кредитования, могут пойти и средства граждан, полученные с доходов по ставкам по депозитам, превышающим 18%» Что будет с ценами на недвижимость после отмены льготной ипотеки Из-за снижения спроса застройщики могут пересмотреть цены на жилье и предложить более гибкие условия по покупке недвижимости. Однако не стоит ждать резкого снижения стоимости недвижимости. А на квартиры с хорошей планировкой и месторасположением, считают эксперты, цены вовсе не упадут. Во-первых, строительные материалы и стоимость работ за последние годы стремительно подорожали. А во-вторых, застройщики работают на банковском финансировании, поэтому стоимость жилья у них просчитана заранее и заложена в проектную документацию. Но есть и хорошая новость: цены на жилье пока не будут и расти. Поэтому есть смысл воспользоваться другими льготными программами покупки жилья, которые предлагают банки и застройщики. Какие программы могут заменить льготную ипотеку Прямой альтернативы отмененной льготной ипотеке, которая была бы доступна большинству россиян, нет. Однако застройщики и банки предлагают другие варианты покупки жилья, которые позволят приобрести квартиру выгодно. Адресные программы Частично заменить льготную госпрограмму помогут адресные меры государственной поддержки. Например: семейная ипотека под 6%; сельская ипотека под 3%; дальневосточная ипотека под 2%; ипотека для айтишников под 5%; ипотека для жителей новых регионов под 2%. В правительстве также обсуждаются другие варианты адресных льготных госпрограмм по ипотеке. Например, ожидается, что к концу 2024 года появится ипотека для педагогов. Также есть предложения ввести льготные госпрограммы на покупку жилья для молодых специалистов, сотрудников ОПК, участников СВО. Предполагается, что процентная ставка по данным программам будет находиться в диапазоне 2–5%. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов: «Адресные ипотечные программы вместе с ипотекой для молодых специалистов до 30 лет, ипотекой для учителей и отдельных категорий военных могут охватить до 1 млн человек в год. Этого хватит для обеспечения первичного рынка жилья рабочим уровнем спроса, который позволит не снижать объемы строительства и выводить новые проекты». Рассрочка от застройщика Многие крупные девелоперы уже предлагают покупателям механизм рассрочки для приобретения недвижимости. Обычно рассрочка предлагается на период строительства, а платежи разбиваются ежемесячно и ежеквартально. При такой схеме обычно вносится первоначальный взнос — от 20% до 50%. Рассрочка предоставляется на более короткий срок, чем стандартная ипотека, — до трёх лет. Траншевая ипотека Это кредит на приобретение первички. При этом банк частями перечисляет застройщику деньги, а проценты покупателю начисляются только на выданную часть кредита. Такой вид рассрочки еще называют «ипотека за рубль». Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева: «По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты — может даже 1 рубль в месяц. Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье». В этой схеме обязательно присутствует первоначальный взнос, и он может быть довольно высоким — до 50% стоимости. Кроме того, проценты по кредиту после ввода дома в эксплуатацию могут оказаться значительно выше рыночных ипотечных программ. Поэтому стоит внимательно изучить кредитный договор. Субсидированная ипотека Субсидированная ипотека предполагает, что государство будет частично компенсировать процентную ставку банкам. В этом случае банк также взаимодействует с застройщиком, который компенсирует кредитной организации разницу между рыночной и предложенной ставкой. При этом застройщик не теряет деньги, поскольку продает жилье по завышенной цене — как правило на 10–20% выше рыночной стоимости. Сейчас субсидированные программы предлагают несколько крупных банков — ВТБ, Сбербанк, Альфа-Банк. Единая льготная ипотека на ИЖС До конца года в России может появиться новая льготная госпрограмма по ипотеке — на индивидуальное жилищное строительство. По основным условиям она будет схожа с семейной ипотекой. Предполагается, что ставка на льготную ипотеку на ИЖС будет не выше 8%. Аренда с правом выкупа Лизинг жилой недвижимости предполагает аренду жилья на длительное время с последующим выкупом. То есть арендодатель и владелец жилья заключают договор, по которому арендодатель снимает квартиру и вносит ежемесячно арендные платежи плюс выкупную стоимость квартиры частями. Как только арендатор внесет всю сумму за жилье, оно становится его собственностью. Руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк: «Здесь есть подводные камни: срок лизинга — максимум 10 лет, первоначальный взнос доходит до половины стоимости жилья, а лизинговая компания вполне может обанкротиться — и арендатор останется и без денег, и без жилья». Трейд-ин У столичных застройщиков и застройщиков в крупных российских городах растет популярность программы трейд-ин. Ее суть в том, что покупка нового и продажа старого жилья происходит практически одновременно. Покупатель оплачивает лишь разницу между стоимостью квартир. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков: «По трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке. На сегодняшний день такую услугу предлагают исключительно крупные застройщики, и в большинстве случаев данная схема применима в рамках одного региона или города. Программы от разных девелоперов также могут подразумевать как выкуп старого жилья самим девелопером с предоставлением права на проживание там до ввода новостройки, так и проведение обмена после реализации старой квартиры на вторичном рынке». Схема с аккредитивом Суть аккредитивной схемы в следующем: человек получает ипотечный кредит от банка, при этом большая часть средств поступает на аккредитив в этом же банке, а небольшая сумма поступает на эскроу-счет застройщика. Деньги с аккредитива переводятся застройщику за пару дней до сдачи дома в эксплуатацию. Однако Центробанк считает такую схему рискованной: в случае банкротства банка заемщик рискует остаться без денег.
