Хроника 2015-го: загородные дома
Специалисты департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty рассказали о главных событиях 2015 года на рынке домов и земельных участков Подмосковья.
Говоря об основных событиях и трендах 2015 года, невозможно не вспомнить о ключевых событиях 2014 года. Во-первых, это валютный кризис, обусловленный снижением цен на нефть и введением экономических санкций в отношенииРоссии в связи с крымскими событиями. Впрочем, с точки зрения недвижимости, резкий скачок курса доллара отразился на нем благоприятно, спровоцировав ажиотажный спрос. Одни покупатели поспешили избавиться от обесценивающихся рублей, другие обнаружили, что, реализовав валюту, могут выгодно приобрести объект, выставленный в рублях. Именно этот фактор способствовал нехарактерно высоким для первого квартала показателям.
Естественным развитием сценария стали попытки стабилизировать ситуацию и сдержать падение курса национальной валюты. Шесть раз за 2014 год Центральный банк поднимал ключевую ставку, и она резко возросла с 10,5 до 17% в середине декабря. Этот скачок на 6,5 пунктов значительно ударил и по ипотечному рынку, и по застройщикам. Многие девелоперы, столкнувшись с невозможностью обеспечить проект надежной кредитной линией, отказались от планов по их реализации. Некоторые из тех, кто активно застраивал поселки, предположили последующий дефицит, воодушевились резко возросшим спросом и, ссылаясь на резкое удорожание стройматериалов, предприняли попытки поднять цены в феврале. А уже во втором квартале для них стало очевидно – попытка удержать цены оттолкнет от них покупательский поток к конкурентам. Попытки повысить цены быстро сошли на нет, и первичный рынок захлестнули акции, скидки, выгодные предложения рассрочки на максимально выгодных условиях.
Самым заметным трендом в отношении ценовой политики на рынке недвижимости стал переход премиального и элитного сегментов с долларовых цен на рублевые прайсы. Те застройщики, которые сориентировались еще в начале года, завоевали максимальное количество покупателей. Главными инструментами стал фиксированный курс, который фактически помог приостановить резкое повышение цен в рублевом выражении. Для владельцев долларовых капиталов предложение осталось выгодным даже при курсе 45 рублей за доллар, в особенно выигрышном положении оказались и те девелоперы, которые брали на развитие проектов рублевые кредиты.
Аналогичный сценарий перехода с долларов на рубли разворачивался и на рынке элитной аренды. Здесь тоже произошло разделение на тех, кто перевел арендные ставки в рубли, и тех, кто остался в валютной зоне. Многие арендаторы, обнаружив, что арендуемые ими загородные дома и квартиры, подорожали в два раза, стали пересматривать долголетние отношения, расторгать договоры и искать арендодателя, предлагающего снять недвижимость за рубли. И опять это сыграло на руку агентствам недвижимости, которые активно работали на рынке всю весну и лето. К осени рынок аренды успокоился, и даже наступивший сезон деловой активности не был отмечен характерным всплеском спроса.
В течение 2015 года четыре раза снижалась ключевая ставка, пока не достигала 11,5%. Этот фактор оживил ипотеку даже на загородном рынке: в марте о готовности выдавать кредиты под определенные форматы заявил Сбербанк. Наиболее выгодные условия покупателям предлагались в загородных проектах, являющихся банковскими активами. Также правительство выразило готовность оказать поддержку строительной индустрии, в частности активизировать процесс импортозамещения, наладив производство отечественных материалов. Подтверждают эти намерения и оптимистичные планы властей в отношении застройки Новой Москвы. В начале года руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин объявил о планах вывода на эту территорию 1,8 млн кв. м жилой недвижимости, 12 дошкольных учреждений на 2880 мест, 4 школ на 8150 учеников, 3 поликлиник на 766 посещений в смену и более 30 объектов другой социальной инфраструктуры.
Еще одним важным трендом 2015 года можно считать намерение властей отрегулировать правовую сферу земельного рынка в рамках планомерного перехода от категорий и видов разрешенного строительства и использования земли на систему территориального зонирования. С 1 марта 2015 года вступили в действие обширные поправки к Земельному кодексу. Помимо упорядочивания системы в целом, инициатива призвана приостановить массовый процесс возведения жилья на земле, предназначенной под сельское хозяйство. Однако, до сих пор практика применения новых законов не прогнозируема, а юристы ожидают множества дополнительных поправок и законодательных актов. С точки зрения подмосковного рынка недвижимости, в связи с введением ранее новой системы налогообложения, многие лендлорды освободились от масштабных активов, и в перспективе дефицита подмосковной земли под строительство жилья не предвидится.
Также в марте стало известно о продлении срока действия "дачной амнистии", процесс которой должен был завершиться в текущем году. "Дачная амнистия" - это упорядочивание регистрации прав собственности. Процедура не является обязательной для физических лиц, однако в ней может возникнуть необходимость, если владелец загородного объекта решит совершить с ним сделку, или в отношении собственности возникнут имущественные споры. Важно отметить, что "дачной амнистией" пользуются и застройщики, выводя на рынок новые проекты.
В середине 2015 года участники рынка снова вернулись к активному обсуждению введения налога, исчисляемого с кадастровой стоимости недвижимости. Достаточно радикальным явилось решение изменить налоговую базу, с которой рассчитывается налог. Кадастровая стоимость, не являющаяся ни стоимостью БТИ, ни рыночной, по сути, назначается администрацией после массовой оценки недвижимости (без детального изучения и учета особенностей каждого объекта). Измененный коэффициент расчета должен позволить дифференцированно подходить к вопросу налогообложения. К чему приведет реализация законопроекта, покажет следующий год.
Источник:domofond.ru