Арендная плата: что это такое, формы, учет
Эксперты Системы Главбух совместно с Олегом Хорошим, начальником отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой политики Минфина России, опубликовали , которая поможет арендатору отразить в бухучете арендные платежи и субаренду.
Что такое арендная плата
Чтобы законно сдавать или снимать, например помещение для бизнеса нужно заключить договор аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ (часть 2)).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ (часть 2)).
Арендная плата является, пожалуй, важнейшей составляющей договора аренды. Так как позволяет определить обязательства и оценить наличие или отсутствие налоговых рисков.
В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь", Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.).
Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. Таким образом, арендная плата — оплата за предоставленное в пользование движимое и недвижимое имущество.
Величина арендной платы определяется договором об аренде и может производиться в налично и безналичной формах.
В Системе Главбу" предусмотрен инструмент для расчета обязательств и процентов по аренде (лизингу). Этот расчетчик позволяет оперативно определить ставку дисконтирования, приведенную стоимость обязательства, сумму начисленных процентов и остаток обязательства на конец каждого отчетного периода по договору аренды (лизинга) как с известной ставкой дисконтирования, так и без нее.
Формы арендной платы
Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:
твердой суммы платежей;
доли поступлений от использования арендованного имущества;
предоставления услуг;
передачи имущества в собственность;
передачи имущества в аренду;
возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
иных видов арендной платы по усмотрению сторон.
Если условие о виде арендной платы не согласовано в договоре, тогда считается установленной форма арендной платы, которая применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Где и как устанавливается арендная плата
Размер арендной платы устанавливается договором об аренде и зависит от того, что сдается или предоставляется в аренду и вида арендной платы:
1. Твердая сумма платежей - путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ): «арендная плата по настоящему договору составляет 5 000 (пять тысяч) рублей».
2. Доля поступлений от использования арендованного имущества. Это когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция: «арендная плата по настоящему договору составляет 1/10 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества».
3. Предоставление услуг - стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор оказывает арендодателю услуги. Например: «в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по ремонту принадлежащих арендодателю помещений»
4. Передача имущества в собственность – это когда арендатор обладает имуществом, в которым нуждается арендодатель. В договоре может быть такая формулировка: «В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность холодильник».
5. Передача имущества в аренду. Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель. В договоре может быть такая формулировка: «в качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торговое оборудование».
6. Возложение затрат на улучшение арендованного имущества. Такой вид расчетов возможен, когда арендатор производит работы по улучшению имущества арендодателя. Например, «в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить модернизацию объекта аренды»
7. Иные виды арендной платы по усмотрению сторон. Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы. При этом нужно учитывать требования, установленные для каждого из них.
Необходимо отметить, что при установлении в договоре вида арендной платы их можно сочетать. Для этого сторонам договора необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.
Как учитывать арендную плату
Учет у арендодателя. Как правило имущество, которое сдается в аренду принадлежит арендодателю на праве собственности. Исходим из этого. Тогда в учете арендодателя ничего практически не меняется: имущество продолжает числится на балансе и, может амортизироваться.
Если договором предусмотрен обеспечительный платеж, то он отражается как аванс полученный. По общим правилам не включается в доходы, а НДС начисляется как с аванса.
Арендная плата включается в доходы на конец месяца. Арендодателю выставляются первичные документы: УПД/акт. (п. 42 ФСБУ 25/2018 «Аренда», ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина от 05.06.2018 N 03-07-09/38397 ).
Учет у арендатора зависит от срока действия договора. Если договор сроком больше одного года, то необходимо отразить право пользования активом в соответствии с ФСБУ 25/2018 «Аренда». Если менее года – то отражается за балансом (счет 001).
Обеспечительный платеж в бухучете отражается как выданный аванс и не включается в налоговые расходы. НДС можно принять к вычету.
Арендная плата включается в расходы на последнее число каждого месяца на основании акта либо условий договора (Письмо Минфина от 25.03.2019 N 03-03-06/1/20067 ).
В заключении отметим, что к договорам аренды сотрудники налоговой нередко проявляют особое внимание Причина в том, что недобросовестные компании массово используют аренду в налоговых схемах. Поэтому при заключении договора аренды необходимо четко определить предмет и размер арендной платы.