Эксперты назвали самые дешёвые и самые дорогие города и страны Европы. Рассказали, как изменятся цены и поведение покупателей к концу 2024 года

Международная консалтинговая компания Deloitte выпустила отчёт о европейском рынке нового жилья за 2023 год. Исследование охватывает 24 европейские страны и 69 городов. В список вошёл и Израиль, который не является частью Европы территориально, но входит в число ассоциированных государств Евросоюза.

Что было и к чему пришли

1. Израильские новостройки стали самыми дорогими в Европе. Средняя по стране стоимость квадратного метра €5 439. Австрия, как и в 2022-м, вторая (€4 920 за кв. м). А замыкает тройку Германия (€4 700).

2. Самое недорогое новое жильё в Боснии и Герцеговине (€1 315 за кв. м), Греции (€1 463) и Румынии (€1 504).

3. Больше всего за год квадратный метр в новостройке подорожал в Венгрии – на 13,3%. Заметно увеличилась стоимость в Польше (+12,2%) и Португалии (+11,5%). Всего цены выросли в 15 из 24 рассматриваемых стран. Самое большое падение – в Италии (-10,7%) и… Израиле (-4,6%).

4. Самый дорогой город мира – Париж. Новый квадратный метр во французской столице обойдётся в €14 900. В Тель-Авиве, самом дорогом городе 2022 года, – €13 886, в Мюнхене – €10 900. Ещё в трёх городах цены находятся в диапазоне €7,5–10 тыс. Это Лондон (€8 018), Амстердам (€7 850) и Франкфурт (€7 700).

5. Больше, чем в других европейских столицах, новостройки подорожали в Будапеште: в 2023 году показатели выросли на 13,9% без учёта инфляции. Среди нестоличных городов наибольший годовой рост цен зафиксирован в Марселе (+23,6%).

6. Единственным государством, в котором активность в строительном секторе в прошлом году возросла, стала Босния и Герцоговина – правда, этот рынок не слишком интересен мировым инвесторам. Европа, особенно крупные города, по-прежнему испытывает дефицит жилья. В связи с этим правительства всё активнее регулируют рынки аренды.

7. Инвесторы устремляются в сегмент built-to-rent – в 2023-м он пережил целый бум. Застройщики ориентируются на современных арендаторов, проектируя арендные комплексы со спортзалами и коворкинг-пространствами. Пока городские жители будут отдавать предпочтение аренде, а не покупке, этот вид инвестиций продолжит расти.

8. Внутренний Лондон (то есть без учёта пригородов) стал самым дорогим городом по размеру арендной платы (€33,8 за кв. м), Дублин и Париж на втором и третьем месте – €31,5 и €31,3 соответственно.

Плата за съёмное жильё превысила €20 за кв. м ещё в десяти городах Европы. Среди них – Барселона (€30,6), Амстердам (€27,3), Осло (€26,3), Мадрид (€25,4), Внешний Лондон (€23,7), Копенгаген (€22,4), Тронхейм (€21,2), Мюнхен (€20,8), Голуэй (€20,1) и Берген (€20,1).

9. Самыми недорогими по стоимости аренды оказались города на Балканах:

• Патры (Греция) – €6,3;
• Бургас (Болгария) – €6,9;
• Турин (Италия) – €7,3;
• Салоники (Греция) – €7,6;
• Варна (Болгария) – €7,8;
• Брашов (Румыния) – €8,4.

Хотя Бургас вошёл в список городов с самой низкой арендной платой, он занял первое место по росту ставок (+125,8%). Они росли во всех болгарских городах. Так, в Софии и Варне цены выросли на 98,1% и 66,8% соответственно – этого стоило ожидать после вступления Болгарии в Шенген и еврозону.

10. Заметный рост аналитики зафиксировали, в частности, в Манчестере (+51,4%), Порту (+35,6%), Внутреннем Лондоне (+27,3%), Лиссабоне (+24,8%), Аликанте (+21,7%) и Внешнем Лондоне (+21,3%). Кое-где аренда даже подешевела, например в Лионе (-10,5%), Осло (-6,1%) и Тронхейме (-6%).

Что будет

Аналитики Deloitte, как и их коллеги, во второй половине 2024 года ожидают поднятия цен и снижения спроса – рынок продолжит двигаться в том же направлении, что и год назад.

Недвижимость к концу 2024 года подорожает в большинстве стран. Единственное исключение – Франция, где цены продолжат падение. На прежнем уровне они останутся в Австрии, Хорватии, Болгарии, Дании, Сербии, Словакии и Великобритании.

Ставки аренды в большинстве европейских стран вырастут ещё больше. Исключение составляют Австрия, Болгария, Хорватия, Дания, Польша, Румыния, Сербия и Великобритания – там, как обещают эксперты, арендная плата если претерпит изменения, то совсем незначительные.

***

Покупка жилья станет ещё более недоступной к концу 2024-го. Поэтому спрос и продолжит снижаться – в частности, со стороны тех, кто приобретает жильё впервые. Разрыв в соотношении цен на недвижимость и средней заработной платы будет расти в ближайшие три года. Крошечная Словакия, по прогнозам экспертов, будет единственной страной, где покупательная способность к 2027 году вырастет.

Ближайшие три года – хорошее время, чтобы заработать на аренде. Особенно там, где жильё станет менее доступным для покупателей. Среди таких:

• Бельгия
• Босния и Герцоговина
• Хорватия
• Чехия
• Франция
• Израиль
• Италия
• Норвегия
• Португалия
• Румыния
• Сербия
• Испания

***

Среди перспективных трендов – фокус на экологичности и цифровизации. В Deloitte подтверждают: большинство покупателей всё чаще смотрят в сторону жилья, которое имеет более низкие энергозатраты и оказывает меньшее воздействие на окружающую среду.

Ужесточаются экологические стандарты – как следствие, чаще возводятся объекты с зелёной территорией, в строительстве используются экологичные материалы и устойчивые технологии (солнечные батареи и другие энергоэффективные системы, например).

А ещё недвижимость постепенно уходит в цифру. Используется технология блокчейн, покупатели – в частности те, которые находятся в другой стране, – предпочитают виртуальные туры по жилью, а для того, чтобы подписать договор, уже не требуется личное присутствие.

Фото: unsplash.com (Adam Jang), база Prian