Жизнь без льгот: что происходит с рынком жилья после отмены льготной ипотеки

Рынок недвижимости России после отмены льготной ипотеки подает смешанные сигналы. С одной стороны, наблюдаются замедление и даже остановка роста цен, но не масштабное падение. С другой, произошел обвал количества сделок на рынке почти вдвое, что ясно показывает негативное состояние спроса. Можно ли говорить о том, что рынку грозит обвал цен, и как это повлияет на объемы строительства? Точно сказать сложно — сектор недвижимости сейчас находится на распутье, считают эксперты. Подробности — в материале «Известий».

Обвал сделок

1 июля этого года прекратила действовать программа льготной ипотеки, на протяжении нескольких лет в значительной степени обеспечившая подъем в жилищном строительстве — и рост цен на жилье. Ее результаты были спорными: она, безусловно, поддержала девелоперов и обеспечила рекорды по вводу жилья, с другой же стороны, сделала квартиры даже менее доступными с учетом зарплат. Всё это повлияло на общую инфляцию в стране, которую ЦБ пытается погасить на протяжении уже года с лишним.

Первые итоги, по данным разных участников рынка, следующие. Рост цен на новостройки существенно замедлился, составив всего 0,4% в июле после двух месяцев увеличения более чем на процент. Результаты распределились по стране неравномерно: к примеру, в Уфе квадратный метр подешевел на 2,2%, а в Воронеже — вырос на 4,1%. В Москве был зафиксирован меньший рост — на 1,7%.

Одновременно отмечен колоссальный обвал объема сделок. В целом по крупным городам он упал на 46,6% в прошлом месяце. В Самаре и Челябинске снижение достигло 70%. При этом, по оценке Frank RG, объем выдачи ипотечных кредитов составил 348,5 млрд рублей, что на 55,1% ниже показателя июня 2024-го и на 46,7% — июля 2023-го. Кроме того, было зафиксировано снижение и в количественном выражении — на 56,5%, а по отношению к июлю 2023 года — на 54,6%. Справедливости ради, такой резкий спад был связан с тем, что перед отменой льготной ипотеки как можно большее количество потенциальных покупателей стремились оформить кредиты, влезая в последний вагон уходящего поезда.

«Скорее наполовину полон»

Таким образом, рыночные сигналы не до конца понятны. По словам руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, падение вдвое показывает, что стакан скорее наполовину полон, чем наполовину пуст.

— В июле 10 дней не выдавали ключевую льготную программу (семейную ипотеку), не было ясности с пролонгацией IT-ипотеки. С такими вводными «минус 50%» от цифр по итогам июня 2024 (а этот месяц — в десятке лучших результатов за всю историю наблюдений) — не самый плохой результат, — отмечает эксперт.

Попов не считает, что цены будут резко падать. Впрочем, и роста ожидать в обозримом будущем не приходится.

— Каких-то реалистичных сценариев, при которых спрос (а за ним и цены) начнет резко расти, пока не просматривается. Но и вероятность резкого снижения номинальных цен предложения с учетом специфики регулирования рынка с использованием эскроу-счетов также невелика. Наиболее ожидаемый сценарий — сохранение спроса на сегодняшних уровнях при стагнации цен, — комментирует он.

Девелоперы сейчас находятся на распутье, убежден директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

— С одной стороны, инфляционные риски достаточно высоки из-за того, что по проектному финансированию денежные средства от продажи они получают лишь после сдачи дома в эксплуатацию, а это два–три года от старта продаж. С другой стороны, им необходимо продавать и наполнять эскроу-счета, а для этого в нынешних условиях необходимо активно стимулировать спрос. Такая своего рода ценовая ловушка. Увеличивать нельзя снижать — где поставить запятую, каждый застройщик выбирает для себя, во многом в зависимости от объема наполненности эскроу-счетов и заложенной маржинальности строительства, — комментирует эксперт.

Зайцев добавил, что часть застройщиков сейчас готовы субсидировать ставки за счет собственной прибыли, другие по-прежнему закладывают комиссию банкам в стоимость своих объектов. Есть на рынке и откровенные примеры демпинга цен, когда квартиры продаются с реальным дисконтом 10–15%.

— Девелоперы сейчас ищут наиболее эффективные инструменты стимулирования продаж. В том числе из-за такой разной ценовой политики в ближайшее время цены на первичном рынке будут колебаться с околонулевой динамикой. На рынок сейчас давит фактор неопределенности, как в отношении судьбы ключевой ставки в среднесрочной перспективе, так и вариантов появления сразу четырех новых льготных программ, — заключил эксперт.

Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм», также отмечает, что застройщики сначала будут тестировать спрос на рыночных условиях, а уже после этого думать, что делать с ценообразованием. Но нельзя и говорить, что цены всё еще не начали спуск вниз.

— Масса строящихся ЖК уже дает очень достойные скидки на некоторые юниты, которые доходят кое-где даже до 20% от пиковой стоимости. Поэтому говорить о том, что цены не падают, тоже довольно наивно — когда снижается спрос, предложение начинает корректироваться. Так что, с одной стороны, это можно назвать стагнацией, с другой — если разделять рынок по сегментам, то жилье класса ниже «бизнес», где доминируют ипотечные покупки, постепенно становится дешевле. Но опять-таки ждать, что завтра рынок упадет к ногам покупателей и квартиры провиснут в цене вдвое, наверное, не стоит, — говорит Кричевский.

Строить будут меньше

Директор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» Денис Жалнин рассказал, что цены зависят не только от спроса, но и от себестоимости. А с ней всё довольно неоднозначно.

— Себестоимость строительства растет, — отмечает он. — Это связано как с ценами на земельные участки, основными строительными материалами, трудовыми ресурсами, которые становятся всё более дефицитными, так и дополнительными затратами на различного рода инструменты по стимулированию спроса в условиях ограничений льготных программ. Сейчас всё интереснее выглядит строительство в малых городах, где маржинальность ниже, но ниже и стартовые затраты из-за более доступной цены земельных участков, скорости согласования проектов и наличия спроса из-за долгого отсутствия качественного нового строительства в части локаций.

При этом Сергей Зайцев считает, что снижение объемов строительства практически неизбежно:

— Во-первых, сегмент индивидуального жилищного строительства оказался не готов к столь резкому переходу на эскроу-счета, а на нем не так много системных игроков. Во-вторых, увеличивать объемы строительства многоквартирных домов с использованием эскроу-счетов при снизившемся спросе для девелоперов может оказаться слишком дорого при нынешних ставках.

Вторичка останется на месте

Что касается вторичного жилья, то там стагнация идет достаточно давно и вряд ли что-то принципиально поменяется.

— Уже на протяжении года скорость роста цен на вторичке не превышает 1% в месяц (а в последние четыре месяца есть и отрезки, когда они снижались). Сломать этот тренд достаточно сложно. Вопреки устоявшемуся мнению, 40%-го разрыва между первичкой и вторичкой не существует — если сравнивать варианты, то ценовой спред не превышает 10–15%, то есть массового перетока покупателей на вторичный рынок (где нет никаких льготных ипотек, в отличие от новостроек, где часть программ сохранилась) ожидать не приходится. А частичный переток спроса (который мы наблюдаем) на динамику цен повлиять не сможет, — считает Попов.

Зайцев добавил, что конкуренция между собственниками стала выше. Есть часть тех, кто заинтересован в срочной продаже своей недвижимости — они задают тренд на снижение в борьбе за покупателя с реальными деньгами.

— Средняя цена квадратного метра до конца года вряд ли будет расти: уж больно затяжной период высоких ставок, квартиры с дисконтом будут удерживать цену на нынешнем уровне. Рост возможен лишь при резком снижении ипотечных ставок, — заключил собеседник.