Что будет определять успешность инвестора на рынках недвижимости Европы? Ведущие аналитики ответили

Полностью ознакомиться с исследованием можно здесь.

1. Предпочтения остаются прежними

Жилая недвижимость продолжает оставаться в топе у инвесторов. Следующие по популярности – вложения в промышленный и логистический секторы и офисные помещения.

2. Офисы пугают, но, возможно, напрасно

Доверие инвесторов к офисам упало. Это понятно: в 2023 году доходность сектора была самой низкой среди всех типов недвижимости в Европе. Как следствие, объём инвестиций значительно уменьшился – на 59%, сильнее, чем в других сегментах. И это несмотря на то, что арендные ставки в офисах в абсолютных числах росли средними темпами.

Тем не менее на континенте именно на этот тип недвижимости приходится наибольшая доля активов. Общая сумма инвестиций в офисы в 2023 году составила €39 млрд – больше, чем в другие типы недвижимости.

Одна из главных причин, которая сдерживает инвесторов перед покупкой офисных помещений, – цифровизация. Пандемия внесла свои коррективы в корпоративную культуру, офисные работники стали трудиться удалённо.

Сектор реагирует на эти тенденции: офис превращается из простого места работы в точку общения с клиентами или коллегами, а значит, качество недвижимости и окружающей обстановки становится ключевым фактором.

Но зато арендная плата именно за «продуманные» объекты растёт – и будет расти дальше. Для инвесторов это – возможность. Тем более что при необходимости офисы могут быть полностью или частично перепрофилированы под другие цели. В отличие от иных типов коммерческой недвижимости.

3. Внимание к нишевым вариантам

В I квартале 2024 года крупные сегменты рынка показали неважные результаты, например, доходность в офисном сегменте уменьшилась на 9,9% в годовом исчислении. Более мелкие секторы – например, отели (-0,1%) – оказались более устойчивыми.

Поэтому эксперты советуют рассмотреть инвестиции в гостиничную недвижимость.

С 2013 по 2022 год число ночей, проведённых европейцами в отелях, выросло на 1%. Но если исключить годы пандемии, этот показатель составлял 6%.

Гостиничный сегмент (и, кстати, сфера здравоохранения) сильно пострадал во время пандемии – но сейчас восстанавливается. Потребителями услуг в нём всё чаще становятся люди старше 65 лет (+17% за год) и от 55 до 64 лет (+11%). Доля стареющего населения Европы растёт, а вместе с ней и перспективы такой недвижимости.

4. Вариантов будет меньше

Инвестиционно привлекательных объектов не становится больше. Цены на недвижимость во многих странах Европы продолжили рост даже в 2023 году, разрыв между стоимостью объектов и средними доходами населения вырос. Объём рынка сократился на 3%, и в ближайшие несколько лет тенденция сохранится.

Поэтому приток капитала в недвижимость возможен, но в меньшем объёме – даже несмотря на перспективу снижения процентных ставок и повышения спроса на аренду. А большая часть инвестиций будет направлена в «проверенные» активы – низкорискованные, располагающиеся в высококачественных районах. Как правило, это новые объекты, которые сдаются в аренду кредитоспособным арендаторам. Такая недвижимость приносит меньше прибыли, но зато даёт собственнику ощущение стабильности.

5. А конкурировать будут жёстче

Цены и доходность изменятся – из-за ужесточения конкуренции между инвесторами. Сейчас они «пересобирают» свои портфели – так, многие из тех, кто ранее отдавал предпочтение офисным помещениям, диверсифицируют риски. А поскольку рынок недвижимости ограничен, конкуренция может привести к росту цен.

6. Экологичность – лишь бонус

Инвесторы при выборе недвижимости экологичность во главу угла не ставят – скорее воспринимают её как приятное дополнение к более значимым для них характеристикам.

Однако климат влияет на показатели недвижимости. Яркий пример – brown discounts и green premium, от которых напрямую зависит стоимость объектов. В первом случае подразумеваются старые дома, которые не отвечают современным экологическим стандартам – поэтому продаются по сниженной стоимости. Green premium – полная противоположность, поэтому и цены в этом сегменте ощутимо выше.

Вывод. Инвестиционного бума ожидать не стоит

Рост процентных ставок уже привёл к снижению стоимости европейской недвижимости на 18% (с пикового II квартала 2022 до конца 2023 года), правда, с учётом инфляции. Объём инвестиций сократился в 2023 году больше чем на 50% – хотя здесь сыграл эффект высокой базы.

И в 2024 году эксперты не ожидают резкого снижения числа сделок – как, впрочем, и заметного роста. У собственников, которым удалось выстоять в период экономического спада, нет стимула продавать недвижимость сейчас, когда рынок медленно, но восстанавливается.

Инвесторы заняли выжидательную позицию в надежде, что спад в сфере недвижимости вот-вот закончится. И сейчас, как считают в BNP Paribas, самое время возвращаться на рынок – бояться инвестировать не стоит. Аналитики компании в ближайшие пять лет прогнозируют среднюю доходность от европейской недвижимости 8,4% в год.

Фото: unsplash.com (Nastuh Abootalebi)