Денис Шафен: «Главная проблема – неготовность людей к сервису хорошего качества»

Поселок бизнес-класса за Полярным кругом? Вы удивитесь, но существует и такое. Правда, пока в единственном экземпляре, в Мурманской области. О бизнесе в столь нетривиальных условиях мы расспросили Дениса Шафена, генерального директора компании «ДНП Рублево».

Насколько востребованы поселки бизнес-класса в российских регионах? В Подмосковье спрос на них почти на нуле…

В Подмосковье нет дефицита подобных объектов бизнес-класса, спрос давно и старательно удовлетворялся местными девелоперскими компаниями и застройщиками. Более того, возможно, он был даже переоценен, и многие поселки действительно имеют проблемы с продажами и заселением. Но в большинстве российских регионов таких объектов или вообще не было, или было построено очень мало — единичные проекты. С другой стороны, во многих регионах есть сформировавшийся средний класс и обеспеченное население, которому недостаточно поселков эконом-класса или хаотической застройки, и которое с удовольствием готово приобретать жилье бизнес-класса, так как хочет жить не хуже, чем живут люди в том же Подмосковье. Так что в регионах есть потребитель подобных продуктов и нет предложения.

Каковы цены на недвижимость в Мурманской области? И что там строят?

Строят много и хаотически. Стоимость дома хорошего качества доходит до 10−15 млн рублей. Стоимость сотки земли – до 100 000 рублей. Вообще, нет принципиальной разницы в качестве строительства между регионами. Большинство технологий, представленных в Подмосковье,  доступны и в Мурманской области. Более того, при большом желании вам могут построить дом даже московские компании. Вопрос в другом:

поселки бизнес-класса — это не только качественные дома, это, в первую очередь, сервис и дополнительные услуги.

Каждый может построить хороший дом, но получить хороший дом в окружении соседей одного с тобой уровня, с охраной, уборкой и многими другими преимуществами – это для регионов редкость.

Почему вы решили, что поселок бизнес-класса за Полярным кругом будет востребован?

Принимая решение о строительстве в Мурманской области, мы анализировали наличие потенциальных клиентов. В этом регионе очень высокий средний уровень дохода и большое количество обеспеченных людей, здесь представлены практически все крупнейшие российские предприятия, в том числе  горнодобывающей и нефтегазовой отрасли.  Это дает большой стимул для развития местных предприятий и, соответственно, положительно влияет на повышение покупательной способности населения.

При этом часть крупных предприятий расположены непосредственно в черте города,  что крайне негативно влияет на экологическую ситуацию в нем и на качество жизни — гораздо комфортнее и безопаснее для здоровья жить за городом. Добавим сюда полное отсутствие конкурирующих предложений, т. е. поселков бизнес-класса, и становится очевидным, что подобный проект просто обязан был появиться.

Отличается ли бизнес-класс в Мурманске от московских стандартов?

Бизнес-класс для Мурманска достаточно абстрактное понятие. Наш поселок, по всей видимости, до сих пор остается единственным отвечающим общепринятым стандартам качества. Все остальное, что зовется бизнес-классом, если и соответствует московским стандартам, то только по цене. Хотя никто  особенно и не старается позиционировать себя именно так. Мы же изначально ориентировались на тот уровень услуг и качества, который привычен московским потребителям.

С какими основными проблемами вы столкнулись при развитии проекта?

Пожалуй, главная проблема – неготовность людей к услугам хорошего качества и к сервису. Да, в Мурманской области есть люди, которые готовы купить дорогую недвижимость. Мы продали практически весь поселок, и наше предположение по поводу того, что здесь существует спрос на недвижимость бизнес-класса и много потенциальных клиентов, полностью подтвердилось.

А дальше мы столкнулись с тем, что местные жители оказались просто не готовы к сервису.

Получилось, что, купив участки за несколько миллионов рублей и построив дома еще за десять миллионов, люди вдруг засомневались, стоит ли платит по одной-две тысячи в месяц за центральное освещение, дороги, охрану, уборку и прочее. За все то, что и является атрибутом недвижимости бизнес-класса. «Зачем нам такой сервис, мы и с сами с метлой все уберем», — говорили многие из покупателей.

Пришлось заниматься пропагандой и разъяснительной работой, объяснять, что поселок бизнес-класса быстро превратиться в эконом-класс, если им не заниматься. Постепенно нам удалось объяснить все это, людям и самим понравилось жить по-новому, но проблема действительно была, и я думаю, что она появится и в любом другом регионе, куда придут впервые с подобным проектом.

Может быть, у вас была помощь администрации области, дешевая земля? Какие-то плюсы по сравнению со столичным регионом?

У нас был коммерчески обоснованный и интересный проект, были инвестиции. Нам не нужна была какая-то особая помощь от администрации – достаточно было, чтобы никто не мешал. Главный плюс по сравнению со столичным регионом – полное отсутствие конкуренции в данном сегменте. Наверное, еще одним плюсом является доступность свободных и подходящих земельных участков вблизи от города. Таких участков в свободной продаже по нормальной цене в столичном регионе уже давно не найти.

Появится ли когда-нибудь у нас достаточный для развития этого рынка спрос на организованные поселки бизнес-класса? Ведь дорого стоит не только покупка дома, но и обслуживание? А доходы потребителей растут очень медленно…

Вопрос здесь не в уровне дохода. Состоятельных людей, которые могут себе позволить подобные траты, много в любом регионе. Весь вопрос в уровне культуры потребления. Людям не знаком сервис высокого уровня, и они, соответственно, не готовы за него платить. Примерно то же самое происходит с ресторанами. Легко открыть ресторан молекулярной кухни в любом регионе,  и наверняка везде есть те, кто может себе позволить это, но вкус и потребительская культура пока сформированы лишь в Москве и Санкт-Петербурге – в других регионах подобному ресторану выжить будет очень сложно. То же самое и с недвижимостью, да и со всеми другими направлениями бизнеса, которые зависят от культуры потребления.

Постепенно в регионах будет расти культура потребления, потребность в сервисе, и будут появляться поселки бизнес-класса.

Как вы оцениваете перспективы развития качественных поселков в регионах в текущей ситуации? Какие застройщики могут взяться за это, откуда им получить финансирование и как наладить продажи в нынешних непростых условиях?

Продавать в регионах проще, чем в Москве и Санкт-Петербурге,  где в этом сегменте наблюдается некоторый кризис перепроизводства, поэтому для московских и петербургских девелоперов это может быть выход. Однако, конечно, надо учитывать те проблемы, о которых я рассказал. Безусловно, при реализации любого отличного проекта поселка бизнес-класса его создатели столкнутся с непониманием его будущих жителей, и с этим придется много работать, наверное, даже больше, чем с продажами.

Но в целом, я уверен, что перспективы здесь значительные, и рынок очень интересен. Проблемы с финансированием у многих застройщиков действительно есть, однако здесь сложно что-то советовать – у каждого свои подходы, у кого-то есть инвесторы, кто-то работает с банками. Единственное, что можно сказать – в существующих условиях не стоит начинать подобные проекты без сложившегося финансирования. Рассчитывать на продажи,  а не на инвестиции -  неправильный подход, который дискредитирует отрасль и может спровоцировать множество проблем. Мы всегда инвестируем в поселки сами и на самом первом этапе, еще не продав ни одного участка, строим все коммуникации, дороги и проводим всю необходимую работу под ключ.