Тысяча квартир вместо завода: промзону в Дзержинском районе предложили застроить жильём — где появится новый ЖК

Застройщик выкупил территорию завода по ремонту трамваев и троллейбусов — депо пока не трогают.

Часть территории промышленной зоны возле парка «Березовая роща» в Новосибирске планируют застроить жильем по программе комплексного развития территории (КРТ). Возможный проект на месте бывшего ремонтного завода анонсировала компания «Ариста» скандально известного девелопера Владислава Крючкова. На участке могут появиться порядка 12 домов от 9 до 16 этажей. НГС узнал, что задумал построить застройщик, какие условия планирует выполнить по КРТ и что о будущей стройке думают эксперты.

Жильё в промзоне

Промышленная зона вблизи «Березовой рощи» постепенно исчезает, землю застраивают жилыми комплексами: на месте бывшего трамвайного депо появился «ГринАрт» группы Владислава Крючкова «СибирьИнвест», комплекс «Галактика» барнаульского «Союза» занял место бывшего завода «Альбумин». Весной прошлого года промзоной вновь заинтересовалась структура Крючкова: компания «Ариста» купила девять участков на месте бывшего завода по ремонту трамваев и троллейбусов.

По данным сервиса «Контур.Фокус», ООО «Ариста» образовано в 2014 году. Директором организации указана Наталья Хаминич, единственным учредителем — известный застройщик Владислав Крючков. На конец 2023 года выручка компании составила 159,3 миллиона рублей, чистая прибыль — 83,7 миллиона рублей. «Ариста» уже построила дом на улице Фрунзе, 69 и ЖК «Гудимов». Компания входит в ГК «СибирьИнвест», которая занималась строительством комплексов Milk House на месте молокозавода, «Ядринцевский квартал» недалеко от Центрального парка, «Красный проспект» на месте сгоревшего заводского корпуса возле завода НЭВЗ и других жилых домов. Сейчас группа, в том числе, строит ЖК «Чернышевский» и дом на улице Максима Горького, 10.

Промзона между парком, улицами Кольцова и Алейской и недалеко от жилого комплекса «Гринарт» сейчас принадлежит застройщику. Кадастровая стоимость всей выкупленной земли составляет более чем 88 миллионов рублей.

Рядом с планируемым ЖК находится действующее троллейбусное депо, застраивать его территорию не будут

Источник: Юрий Орлов / NGS.RU

Уже в сентябре этого года застройщик предложил внести изменения в Генеральный план, заменив промышленную зону на подзону делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки. Вопрос о том, чтобы построить жилье в промзоне, уже обсуждали на комиссии по КРТ. Теперь предложение вынесли на комиссию по внесению изменений в Генплан.

— Сейчас это зона производственных предприятий. До этого был завод по ремонту трамваев и троллейбусов союзного значения, но он прекратил свое существование в начале 90-х годов, — объяснил Михаил Никулин, заместитель начальника управления пассажирских перевозок мэрии Новосибирска.

Михаил Никулин также отметил, что территорию самого троллейбусного депо застраивать не будут, но нормативами установлена санитарная зона вокруг объекта. Поэтому застройщику необходимо согласовать размещение жилых домов и выдержать дистанцию.

Троллейбусное депо сносить не планируют, и застройщику придется согласовать размещение зданий из-за санитарной зоны вокруг объекта

Источник: Андрей Бортко / NGS.RU

Несмотря на то, что комиссия по КРТ вынесла положительное решение по инициативе, вносить изменения в Генеральный план пока отказались. И. о. министра строительства Дмитрий Тимонов заявил, что Минстрой против строительства жилья из-за того, что на территории не хватает социальных объектов.

— Я не хочу продолжать балаган. У нас были замечания при расчете мест в социальных объектах и по объему участия застройщика. Изменить зоны в Генплане мы можем только после согласованного договора КРТ, — заявил Дмитрий Тимонов.

Обсуждение решили перенести на следующую комиссию, отказавшись дать слово представителю застройщика.

Тысяча квартир и истребители во дворе

Из документов комиссии следует, что «Ариста» по договору КРТ должна за свой счет спроектировать корпус гимназии №15 по улице Гоголя, 188/1, а после бесплатно передать проектную документацию городу. Также застройщик должен за свой счет спроектировать и построить корпус гимназии №13 по улице Достоевского, 77, после чего также бесплатно передать его городу.

Еще одно условие, правда, рекомендательного характера, — поучаствовать в разработке проекта благоустройства парка «Березовая роща» в том объеме, который компания согласует с департаментом культуры, спорта и молодежной политики.

Застройщик по КРТ должен спроектировать корпус гимназии №15 и построить новый корпус для гимназии №13

Источник: документы комиссии по внесению изменений в Генплан

Жилье планируют построить на участке площадью 4,11 га. Как объяснила НГС депутат горсовета Ирина Беспечная (на ее округе разместится стройка), компания «Ариста» предложила три варианта размещения жилых домов, но в любом случае их будет более 10.

Согласно первому проекту, на территории может появиться 12 домов с подземной автостоянкой, общее количество квартир — 1311. Большинство из них будут однокомнатными, площадью от 27 до 32 кв. м — всего 622 квартиры. Площадь самой просторной квартиры доходит до 82 кв. м, таких будет девять.

Второй проект предусматривает строительство 14 домов с подземной парковкой и 1482 квартирами. Однокомнатных площадью от 27 до 32 кв. м в этом проекте много — 702, а площадь трехкомнатных доходит до 52–55 кв. м, таких квартир во втором варианте застройки 422.

В первом проекте площадь квартир варьируется от 27 до 82 кв. м, во втором — от 27 до 55 кв. м. Дорожки во дворе напоминают ветвь дерева

Источник: документы комиссии по внесению изменений в Генплан

По третьему варианту застройщик может построить 12 домов с подземной парковкой, во дворе появится футбольное поле и мощение с изображением истребителей, которые производят в Дзержинском районе на заводе Чкалова. В этом проекте площадь квартир больше, самые маленькие — однокомнатные от 35 до 40 кв. м, их будет 634. Наибольшая площадь, от 87 до 89 кв. м, рассчитана для 57 четырехкомнатных квартир.

В последнем варианте площадь квартир варьируется от 35 до 89 кв. м, а тематический двор украсили истребителями

Источник: документы комиссии по внесению изменений в Генплан

Последний проект больше всего понравился депутату на округе, но какой из них примут, пока не известно. Застройщику еще предстоит пройти все согласовательные процедуры. НГС обратился в компанию «Ариста» за комментарием, но на момент публикации ответ не поступил.

Несмотря на то, что промзону постепенно застраивают жильем, назвать комфортным местоположение будущего комплекса сложно. С трех сторон его будут окружать производственные корпуса, в том числе троллейбусное депо, с четвертой — частный сектор.

Привлекает парк, но есть риски

Эксперты в сфере недвижимости не первый раз говорят о том, что стройка вблизи промзон — обычное явление. Например, в советское время подобное поощряли — рабочие могли жить недалеко от работы.

Близкое соседство с промзоной и сегодня не кажется чем-то необычным: в районе авиаремонтного завода группа «Стрижи» строит комплекс «Нормандия-Неман», рядом на месте старых бараков миниполис отстраивает компания «Поляков», а на территории промпарка «Экран» уже вырос ЖК «Чкалов», а в будущем появится и комплекс от компании «Квадратный мэтр».

Промзона может быть привлекательна для застройщиков не только из-за низкой стоимости земли, но и из-за расположения. Порой промзона занимает лакомый участок, в этом случае — рядом с парком и метро.

Рассматривать производственную зону застройщик может, в том числе, из-за близости к парку и метро

Источник: Андрей Бортко / NGS.RU

При этом риелтор компании «Этажи» Роман Петренко советует взвесить все за и против перед тем, как покупать жилье в новом комплексе. Также эксперт вспомнил историю соседнего «ГринАрта» от компании того же Владислава Крючкова: его жители обращались во все инстанции из-за того, что мэрия установила публичный сервитут для проезда техники в промзону по дворовой территории. Жители выступали против решения и даже выходили на митинг.

— Если застройщик заранее пролоббирует выезды, заезды и проезды, то может быть, жить будет неплохо, — рассуждает Роман Петренко. — Но жители «ГринАрта» столкнулись с огромными сложностями, непонимаем со стороны мэрии, а сам Крючков, может, не сумел договориться с властями.

Также риелтор говорит о том, что за Владиславом Крючковым тянется хвост странных историй, в том числе, связанных с федеральным розыском. Эти риски стоит учитывать потенциальному покупателю.

— Также есть сложности ввиду политической и экономической ситуации, есть сомнения, насколько комфортной будет инфраструктура, — объясняет эксперт.

Роман Петренко вспомнил, что квартиры в еще одном новом ЖК по соседству, «Галактика», продавались хорошо, на территории комплекса появился детский сад, а застройщик предлагал жилье по довольно низкой цене. Сейчас же, по словам эксперта, продажи до сих пор идут, но компания взвинтила цены. От «Аристы», отмечает риелтор, не стоит ожидать низкой стоимости квадрата, судя по другим проектам группы «СибирьИнвест».

Планируемый комплекс будет соседствовать не только с промзоной, но и с частным сектором. Правда, застройка производственных помещений — вопрос времени

Источник: Андрей Бортко / NGS.RU

Аналитик рынка недвижимости Григорий Якобсон также считает, что новый комплекс планируют в удачном месте: рядом есть большая зеленая зона, где можно гулять с детьми. Среди плюсов эксперт отмечает транспортную развязку: улица Фрунзе, Ипподромская магистраль, метро, недалеко и улица Бориса Богаткова.

— Это огромный транспортный узел, откуда можно уехать в любую часть города. Крючков вдумчиво выбирают землю для покупки, — объясняет Григорий Якобсон.

Эксперт также говорит о том, что девелопер обычно строит дома, которые привлекают покупателей, поэтому за продажи в комплексе волноваться не стоит — они будут. По словам Григория Якобсона, застройщик не боится инноваций в строительстве, играет с архитектурными решениями как в отделке, так и в конструктивных решениях домов.

Промышленная зона, по его мнению, сейчас мало кого отпугивает, да и ее реновация — вопрос времени.

Год назад АО «Новосибирский аффинажный завод» просил вывести его территорию из промзоны, изменив землю на зону смешанной и общественно-деловой застройки, в том числе жилыми домами. Застроить планировали и территорию «Синара»: в проекте планировки было указано, что на земле можно строить здания высотой до 30 этажей, но прокуратура выступила против.

Источник: НГС.