Порог входа для «золотой визы» Греции подняли с сентября 2024 года. Но получить ВНЖ за €250 тыс. реально – рассказываем как

Пришла осень – а вместе с ней вступили в силу новые условия для получения греческой «золотой визы». Ключевые изменения – в ограничениях по площади жилья и сумме инвестиций. Однако оба эти пункта можно обойти…

Надежды риелторов на то, что старые условия продлят хотя бы до конца года, не оправдались: изменения в программе «золотой визы» вступили в силу сентябре 2024 года.

Теперь минимальная стоимость недвижимости в Салониках, по всей Аттике и на самых известных туристических островах должна составлять минимум €800 тыс., а в остальной части страны – от €400 тыс. При этом минимальная площадь объекта должна быть 120 кв. м. Но есть совершенно легальный способ, как принять участие в программе ВНЖ при вложениях от €250 тыс. Рассказывает Александр Косовский.

– Согласно тексту обновлённого закона о резиденции в Греции, есть два исключения, которые позволяют инвестору получить вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от €250 тыс.

Первое – выбранная недвижимость должна быть переведена из юридического статуса коммерческой в жилую до момента подачи заявления на ВНЖ. Или же второе – она должна относиться к объектам культурного наследия. При этом недвижимость может быть любой площади и находиться в любом греческом регионе, даже в самом сердце Афин.

То есть в своё время это могли быть отели или офисные центры, которые со временем утратили рентабельность. Застройщики выкупают их, реконструируют и превращают в современные ЖК.

– Каким требованиям официально должен соответствовать такой проект?

– Далеко не каждый объект коммерции можно сделать жилым. Например, у жилого помещения в Греции должны быть балконы. Застройщику приходится проводить не просто реновацию старого фонда, а реконструкцию: обычно внутри убирают всё, оставляют только несущие стены и фундамент. Это совершенно новые объекты: застройщики устанавливают другие окна и проводят свои коммуникации, повышают энергоэффективность здания, используют современные качественные материалы.

Помимо самой фазы строительства, застройщик должен согласовать огромное количество документов и получить определённые разрешения, чтобы легально превратить, скажем, бывшее офисное здание в жилой комплекс.

Требований много, и покупатель может легко в них запутаться, поэтому разумнее делегировать вопрос подбора адвокату или брокеру.

– Где искать такую недвижимость?

– На сайтах-агрегаторах не получится найти. По крайней мере, застройщики пока туда её особо не выкладывают. Такая недвижимость активно скупается и без дополнительной рекламы: спрос высокий, а проектов пока мало.

Как я уже сказал, это сложный и длительный процесс – выкупить и найти подходящее здание, создать и разработать архитектурный план и проект, запустить процесс получения разрешений на строительство. Новые правила хоть и объявили ещё в апреле, но рынок был не до конца готов к меняющимся обстоятельствам. Сейчас «реновационные» проекты лишь выходят на рынок.

У нас в Astons большая сеть дружественных нам партнёров и застройщиков, и нам удалось уже сейчас собрать портфолио подходящих проектов.

Как только у застройщика появляются новые объекты, он сразу же предоставляет нам эту информацию, а мы делимся с клиентами – но перед этим обязательно проводим дополнительную проверку недвижимости вместе с адвокатами, чтобы исключить любые, даже потенциальные риски.

– Есть ли на рынке объекты, которые перевели в статус жилых несколько лет назад?

– У нас все проекты абсолютно новые. Объекты, которые поменяли свой статус настолько давно, не отвечают нынешним требованиям: на момент, когда они стали жилыми, ещё не было соответствующих юридических норм. Плюс ко всему большинство застройщиков начали реконструкцию только недавно: ждали выхода циркуляра с пояснением новых правил или надеялись, что старые условия всё-таки продлят.

– Когда «новые старые» объекты будут готовы к эксплуатации?

– Большинство из них введут к 2026–2027 годам. Но подаваться на ВНЖ можно вне зависимости от степени готовности проекта – главное, чтобы у застройщика были все нужные документы, в том числе разрешение на реконструкцию. Если клиенту очень понравился объект, но каких-то документов у девелопера ещё не хватает, можно заключить договор резерва – а подать заявку на «золотую визу» уже после того, как застройщик оформит все нужные бумаги.

– На какие дополнительные расходы ориентироваться?

– Недвижимость реально купить за €250 тыс. – это могут быть апартаменты в хорошем районе Афин и рядом с морем площадью около 50 кв. м. Иногда такое жильё продают даже со всей нужной мебелью. Сверху придётся доплатить примерно 6% – это расходы при покупке и оформлении ВНЖ: налог на переход права собственности, нотариальные сборы, страховки и так далее. Юридические услуги сюда не входят – у каждой компании свой прайс и соответствующий список услуг.

– Россиянам греческий ВНЖ доступен только через альтернативное гражданство. Как решаете этот вопрос?

– Во-первых, у многих граждан РФ уже есть второй паспорт. Он, кстати, нужен не всем членам семьи, а только инвестору. Родственники проходят даже с паспортами РФ. У кого-то есть паспорт одного из государств СНГ, у кого-то, например, Израиля, полученный по корням. У нас было много таких клиентов этим летом.

Если же нет ни корней, ни других вариантов, то можно получить с нами паспорт за инвестиции – Турции или Вануату. Турецкий паспорт можно получить за покупку недвижимости от $400 тыс., а процесс небыстрый, около года.

Паспорт Вануату можно оформить за два-три месяца, и процесс намного проще. По стоимости выйдет примерно €135 тыс. на одного заявителя и €155 тыс. на семью из четырёх человек. Вануату и Греция в сумме выходит примерно столько же, как просто турецкое гражданство или как «золотая виза» Испании, например. А преимуществ явно больше. Это и альтернативный паспорт, который сейчас явно не лишний, и европейский ВНЖ. А с ним и доступ к Шенгену, банкам, международному рынку.

Процесс, к слову, получается тоже стремительным. Сегодня время и обстоятельства требуют комплексных решений. Это как раз такое.

Предложения под «золотую визу» от Astons

Современный комплекс апартаментов в Пирее

Проект включает 14 односпальных апартаментов и пентхаус, а также оборудованный спортзал. Предусмотрены кладовые комнаты, и есть терраса на крыше.

Комплекс находится рядом со станцией метро, до центра Афин можно добраться за 30 минут. Пирей – крупнейший порт Греции – известен также своими образовательными и медицинскими учреждениями, а также отличной инфраструктурой.

Сдача проекта – январь 2026 года.

Стоимость – от €250 тыс.

Жилой комплекс в классическом стиле в Пирее

Комплекс апартаментов, стратегически расположенный в двух шагах от моря и одного из крупнейших портов в Европе. Реконструкция превратит здание в высококлассный и энергоэффективный жилой комплекс, состоящий из 98 апартаментов, с зелёными зонами и местами для отдыха, а также тренажёрным залом и бассейном на крыше.

ЖК находится в 170 метрах от порта и в 390 метрах от станции метро. Из апартаментов открывается живописный вид на море.

К продаже доступны апартаменты с одной и двумя спальнями (от 44 кв. м) стоимостью от €250 тыс.

Реконструированный из офисного здания апарт-отель с управляющей компанией в Афинах

К продаже доступно всего пять студий (от 36 кв. м), десять апартаментов и пентхаус с частной террасой с джакузи и видом на город. В каждом объекте будет предусмотрена система умного дизайн-пространства с кухней открытой планировки.

Сдача – май 2025 года.

Стоимость – от €250 тыс.

Реклама. Astons Management Consultancies Est, VAT 1040021, erid: 2SDnjbxiGNF

Фото предоставлены компанией, а также скачаны с unsplash.com (Despina Galani, Richard Schneider)